Jak ograniczenie zadłużenia wstrząsnęło fundamentami kolosa rynku nieruchomości

Jak ograniczenie zadłużenia wstrząsnęło fundamentami kolosa rynku nieruchomości

Zbliżający się upadek chińskiej firmy Evergrande i jego wpływ na gospodarkę będzie testem dla rządowej kampanii na rzecz utrzymania przystępnych cen mieszkań dla mas - Pisze The Wall Street Journal. W komentarzu tłumaczenie.

  •  

    pokaż komentarz

    tłumaczenie z DeepL:

    W ryzykownym wyścigu z czasem, który trwał przez dwie dekady, China Evergrande Group zamieniła miliardy dolarów pożyczonych pieniędzy w marzenie o posiadaniu domu dla milionów obywateli Chin.

    Rozpoczynała projekt za projektem w każdej chińskiej prowincji, sprzedając mieszkania na lata przed ich ukończeniem i zbierając wystarczającą ilość gotówki, by nie stracić nic z ogromnych rachunków za odsetki.

    Impreza się skończyła. Lata agresywnego zaciągania kredytów zderzyły się z ograniczeniem zadłużenia przez Pekin, pozostawiając gigantycznego dewelopera na skraju upadku. Budowa projektów Evergrande w wielu miastach została wstrzymana. Firma stanęła w obliczu litanii skarg i protestów ze strony dostawców, drobnych inwestorów i nabywców domów, którzy zatopili swoje oszczędności w nieruchomości, które firma obiecała dostarczyć.

    Gotówki jest tak mało, że latem tego roku deweloper zaczął płacić rachunki wykonawcom i dostawcom za niedokończone mieszkania, a nie za rzeczywiste pieniądze. Dostawca farb z siedzibą w południowo-wschodniej prowincji Fujian powiedział, że Evergrande niedawno spłacił równowartość 34 milionów dolarów w rachunkach z trzech niedokończonych nieruchomości, które dostawca próbuje sprzedać. W firmie budowlanej w Wuhan, ponad 200 pracowników zostało zmuszonych do podjęcia cięć płacowych, ponieważ niektóre z rachunków Evergrande są zaległe, kierownik w firmie powiedział The Wall Street Journal.

    Byli i obecni pracownicy mówią, że zwolnienia się sumują, a darmowe posiłki, które Evergrande zwykł zapewniać pracownikom w swojej siedzibie zostały odwołane. W centralnej chińskiej prowincji Hubei, Evergrande poprosił lokalny rząd o przejęcie funduszy właścicieli domów trzymanych na kontach depozytowych, aby nie mogły być zajęte w sporach prawnych z wierzycielami, według osób zaznajomionych z tą sprawą.

    •  

      pokaż komentarz

      @mickpl:

      Evergrande nie odpowiedział na prośbę Journala o komentarz. Firma powiedziała 14 września, że jej sprzedaż mieszkań wyraźnie zwolniła od czerwca, jej plany pozbycia się aktywów nie zostały zrealizowane i zatrudniła doradców finansowych - ruch, który przybliża ją do potencjalnej restrukturyzacji długu.

      Grożący upadek jest mikrokosmosem przegrzanego rynku mieszkaniowego w Chinach, na którym ceny od lat pną się w górę. Problemy Evergrande - i ich wpływ na gospodarkę i stabilność społeczną - są największym testem odmłodzonej kampanii Pekinu mającej na celu zakończenie spekulacji napędzanej długiem i powstrzymanie wzrostu cen domów, podczas gdy rząd stara się zmniejszyć nierówności i utrzymać przystępne ceny mieszkań dla mas.

      Karen Li, 37-letnia mieszkanka południowochińskiej metropolii Shenzhen, gdzie Evergrande ma swoją siedzibę, powiedziała, że trzy lata temu zapłaciła pełną cenę zakupu 1,4 miliona juanów, równowartość około 216.800 dolarów, za mieszkanie o powierzchni około 400 stóp kwadratowych w jednym z wieżowców. Pani Li, która pracuje w sprzedaży detalicznej i jeszcze nie przejęła na własność tego, co byłoby jej pierwszym domem, powiedziała, że została powiadomiona w zeszłym miesiącu, że budowa została opóźniona.

      "Myślałam, że to wiarygodne, bo to duża korporacja" - powiedziała, dodając, że pogarszający się kryzys finansowy giganta nieruchomości sprawił, że data zakończenia projektu stała się wątpliwa. "Dla każdej zwykłej rodziny jest to katastrofa".

      Evergrande powiedział 13 września, że stoi w obliczu bezprecedensowych trudności i robi wszystko, co możliwe, aby przywrócić normalne funkcjonowanie i chronić klientów.

      Uczestnicy rynku coraz bardziej wierzą, że Pekin pozwoli Evergrande upaść i zadać straty swoim udziałowcom i obligatariuszom, ale znajdzie sposób na ochronę wielu ludzi, którzy zapłacili za niedokończone mieszkania.

      Firma badawcza Capital Economics szacuje, że Evergrande sprzedało ponad 1,4 miliona mieszkań o wartości 200 miliardów dolarów, których jeszcze nie ukończyło, i powiedziała, że jednym z rezultatów może być zarządzana restrukturyzacja, w której inni deweloperzy przejmą niedokończone projekty firmy.

    •  

      pokaż komentarz

      @mickpl:

      Firma miała 89 miliardów dolarów długu na koniec czerwca, z czego około 42% przypada na okres krótszy niż rok, zgodnie z jej najnowszymi wynikami finansowymi. Łączne obciążenie Evergrande długiem jest największe w przypadku każdej publicznie notowanej firmy zarządzającej nieruchomościami lub deweloperskiej na świecie - wynika z danych S&P Global Market Intelligence.

      "To byłby zły sygnał, gdyby [władze] miały wkroczyć na tym etapie, aby zapobiec niewypłacalności" - powiedział Julian Evans-Pritchard, starszy ekonomista ds. Chin w Capital Economics. "Wydaje się bardzo mało prawdopodobne, aby pomogły one prywatnej firmie, która działa w sektorze, w którym starają się utrzymać kontrolę" - dodał.

      25-letni konglomerat był uosobieniem boomu mieszkaniowego i zadłużenia korporacyjnego w Chinach. Otworzył działalność w momencie, gdy kraj zaczął wprowadzać prywatne budownictwo mieszkaniowe, i budował domy, które były przeznaczone głównie dla osób o skromnych dochodach. Wiele osób ustawiało się w wielogodzinnych kolejkach po możliwość kupna mieszkania Evergrande, często wpłacając z góry pełną gotówkę za domy, których budowa trwała latami.

      Założyciel, prezes i największy udziałowiec firmy, Xu Jiayin, dorastał w zubożałej wiosce w centralnej prowincji Henan. Uczył się pilnie, poszedł na studia, a później pracował w państwowej firmie produkującej stal. W wieku 37 lat założył firmę Evergrande, której chińska nazwa oznacza "stały" i "duży", w południowym mieście Guangzhou, i stał się znany zawodowo jako Hui Ka Yan, kantońska fonetyczna pisownia jego chińskiego nazwiska.

      Byli pracownicy i inni, którzy wcześniej pracowali z panem Hui opisywali go jako pracoholika o wysokich wymaganiach i skłonności do podejmowania ryzyka i śmiałych zakładów. Był on również dobrze powiązany z bogatymi jednostkami w środowisku biznesowym Hongkongu, którzy byli aktywnymi nabywcami akcji i długu Evergrande.

    •  

      pokaż komentarz

      @mickpl:

      Kiedy firma wchodziła na giełdę w Hong Kongu w 2009 roku, powiedziała potencjalnym inwestorom, że "szybki rozwój nieruchomości" jest jedną z jej kluczowych strategii biznesowych, która pomaga zmaksymalizować zyski z inwestycji.

      Evergrande kupiło setki działek i sprzedało więcej mieszkań niż jakikolwiek inny deweloper, a rok po roku odnotowywało rekordową sprzedaż, gdy ceny domów gwałtownie rosły.

      "Rozwój jest absolutną zasadą" - powiedział pan Hui podczas przemówienia do pracowników w 2017 roku, powołując się na zmarłego przywódcę paramacierzyńskiego Deng Xiaopinga. To, w połączeniu z ideą, że "gotówka jest królem", zapewniło firmie stały i szybki rozwój, dodał. Do końca 2018 roku Evergrande budowało projekty o powierzchni użytkowej ponad 33 000 akrów w całych Chinach, czyli trzykrotnie więcej niż zaledwie cztery lata wcześniej.

      Firma zaciągała liczne pożyczki od banków i globalnych inwestorów, płacąc odsetki od śmieciowego długu w dolarach amerykańskich, które często sięgały dwucyfrowych wartości procentowych. Rozszerzyła działalność o parki rozrywki, usługi zdrowotne, produkcję wody mineralnej i pojazdów elektrycznych. W pewnym momencie zatrudnił aktora z Hong Kongu Jackie Chana do pomocy w promocji wody butelkowanej i kupił profesjonalny klub piłkarski w swojej rodzinnej prowincji.

      Deweloper finansował również budowę z pomocą krótkoterminowych IOU, znanych jako weksle handlowe, które wystawiał wykonawcom i dostawcom materiałów budowlanych.

      W miarę narastania zadłużenia, Evergrande wypłacało miliardy w formie dywidend udziałowcom, z których większość trafiała do pana Hui jako największego udziałowca. Wypłaty te, plus wartość jego akcji, pomogły mu stać się jednym z najbogatszych ludzi w Chinach. Otrzymał ponad 34 miliardy juanów, równowartość 5,3 miliarda dolarów, w dywidendach od października 2018 roku. W 2019 roku zadeklarował, że firma rozpocznie produkcję pojazdów elektrycznych i dążyła do tego, aby stać się największym na świecie graczem w szybko rozwijającej się branży.

      Problemy zaczęły pojawiać się dla Evergrande w zeszłym roku podczas pandemii koronawirusa, która spowodowała blokady w Chinach, które tłumiły sprzedaż nieruchomości przez miesiące.

      Evergrande regularnie oferowała zniżki cenowe na swoje mieszkania, a także rozpoczęła bardziej agresywne promocje - w niektórych przypadkach nawet do 30% od cen reklamowanych - aby utrzymać napływ gotówki w drzwiach.

      Zachęcała również swoich pracowników do kupowania mieszkań. W kampanii nazwanej "tworzeniem bogactwa" dla swoich pracowników, Evergrande stworzyło szczęśliwe losowanie, w którym zwycięzcy zostali wybrani do zakupu mieszkań z 50% zniżką.

      Firmie udało się zanotować kolejny rekordowy rok sprzedaży, odnotowując równowartość 112 miliardów dolarów zakontraktowanej sprzedaży w 2020 roku, co stanowi wzrost o 20% w stosunku do roku poprzedniego.

      Kłopoty rodziły się jednak gdzie indziej. Jesienią ubiegłego roku akcje i obligacje Evergrande straciły na wartości po tym, jak w sieci pojawiły się dokumenty ostrzegające przed zbliżającym się kryzysem finansowym w gigancie nieruchomości. Dokumenty pokazały komunikację Evergrande z lokalnym rządem, ostrzegając o potencjalnym ryzyku, jeśli nie będzie w stanie zakończyć planowanego wprowadzenia na giełdę flagowej spółki zależnej.

      Firma kilka lat wcześniej sprzedała udziały w swojej flagowej jednostce deweloperskiej różnym inwestorom strategicznym i obiecała im, że jednostka wejdzie na giełdę w Szanghaju do początku 2021 roku, albo spłaci ich do równowartości 19 miliardów dolarów.

      Evergrande uznała te dokumenty za fałszywe, a następnie oświadczyła, że większość inwestorów zgodziła się nie zmuszać jej do zwrotu funduszy.

      Kłopoty firmy nie skończyły się. W zeszłym roku władze Chin ustanowiły coś, co stało się znane jako "trzy czerwone linie" dla deweloperów - konkretne wskaźniki dźwigni finansowej, których należy unikać - wszystkie te zasady Evergrande naruszyła. Przepisy te uniemożliwiły firmie zaciąganie nowych długów.

    •  

      pokaż komentarz

      @mickpl:

      W czerwcu tego roku, obawy o finanse Evergrande powróciły, powodując ponowny spadek cen obligacji i akcji firmy. Użytkownicy Internetu dzielili się postami opisującymi głębokie obniżki cen mieszkań oferowane przez Evergrande. Firma twierdziła, że nie oferuje powszechnych, wyjątkowych rabatów.

      1 lipca, Pan Hui wystąpił publicznie na obchodach stulecia Komunistycznej Partii Chin w Pekinie. Jego obecność w kraju najważniejsze wydarzenie roku miał zasygnalizować dobrą wolę z najlepszych chińskich przywódców i uspokoić obawy o swojej firmie, niektórzy obserwatorzy polityczni powiedział.

      Evergrande zamieścił zdjęcia 62-letniego prezesa uśmiechającego się w marynarce na placu Tiananmen na swojej stronie internetowej, wychwalając jego ponad 35 lat jako członka partii. Był cytowany, mówiąc, że będzie nadal zarządzać swoją firmę dobrze i poświęcić się do dobrobytu publicznego.

      Akcje i obligacje selloffs pogłębiły się w lecie. Problemy Evergrande z płynnością finansową pogorszyły się, zmuszając go do rozpoczęcia płacenia niektórym dostawcom i wykonawcom za mieszkania, których nie sprzedał. W połowie sierpnia regulatorzy finansowi wezwali najwyższe kierownictwo Evergrande i powiedzieli im, aby naprawili problemy firmy bez zakłócania rynków finansowych i nieruchomości.

      Firma próbuje pozbyć się innych aktywów, aby pozyskać gotówkę i prowadzi rozmowy w sprawie sprzedaży części swojego biznesu związanego z pojazdami elektrycznymi, którego wartość rynkowa spadła o ponad 80 miliardów dolarów od ostatniego szczytu.

      Stephen Sum, który prowadzi agencję nieruchomości skupiającą się na chińskim Greater Bay Area, powiedział, że kłopoty Evergrande zaszkodziły szerszemu sektorowi nieruchomości. "To jest jak gra Monopoly", powiedział o strategii przetrwania dewelopera. W nieruchomości gry planszowej, gracze, którzy są krótkie na gotówkę muszą sprzedać swoje właściwości, aby uniknąć bankructwa.

      Biznes w firmie pana Suma z siedzibą w Hong Kongu - która sprzedaje domy od wielu deweloperów - spadł o połowę, odkąd złe wiadomości o Evergrande zdominowały nagłówki gazet. On powiedział, że wiadomości uczynił ludzi bardziej ostrożnych o zakup nieruchomości w ogóle.

    •  

      pokaż komentarz

      1 lipca, Pan Hui wystąpił publicznie na obchodach stulecia Komunistycznej Partii Chin w Pekinie.

      @mickpl:

  •  

    pokaż komentarz

    Chwilowe zawahanie cen a w dłuższej perspektywie podwyżka się szykuje.

  •  

    pokaż komentarz

    Biedroneczko leć do nieba, rzucę ci kawałek chleba! Nigdy nie spadaj...