•  

    Śniadanie bogów, za 20zł na Bali w Indonezji

    źródło: P_20220115_120646.jpg

  •  

    Przypał.

    Kupiłem ELON na crypto.com, 10% profitu myśle sprzedam, zobacze jak ta platforma funkcjonuje.
    Sprzedałem, i otrzymałem mniej $ niż zainwestowałem mimo teoretycznie 10% wyższego kursu ELOna xD

    Jak to, kurwa, możliwe?

    Sprzedałem na Fiat EUR.

    O co chodzi, ktoś wytłumaczy?

    Ich fee rzędu 0.4% tego nie wytłumaczają
    #kryptowaluty
    #cryptocom
    pokaż całość

  •  

    No cóż, początkowo nie wyglądało na to że będzie ich aż taka ilość :E tamte poprzednie rzuty najwidoczniej to była tylko rozgrzewka xd

    #ogrodnictwo #grzyby #pieczarkiboners

    źródło: IMG_20220114_064217.jpg

  •  

    Jak kalkulują deweloperzy?
    Siema Mirki. Przez kilkanaście lat pracowałem w branży nieruchomości, przy budowie i sprzedaży mieszkań. Przeżyłem i widziałem z pierwszej ręki m.in. sytuację po kryzysie 2008. I mogę Wam powiedzieć jak decyzje podejmują deweloperzy i na czym je opierają.

    Załóżmy, że jesteś deweloperem. Masz grunt w określonej lokalizacji, możesz tam coś zbudować tylko raz. Moment, który na to wybierzesz decyduje o tym ile na tym zarobisz. To ile na tym zarobisz zależne jest nie tylko od ceny mieszkania. Możesz zarobić mniej w czasie prosperity, kiedy wszyscy jęczą, że jesteś zdziercą bo masakrycznie rosną ci koszty, a dużo więcej w czasie gdy rynek jest spokojniejszy i teoretycznie sprzedajesz taniej.

    Cena jakąś określasz (C) jest wypadkową tego jakie masz koszty (K) na ile jest chłonny rynek (X) i na jakie wydłużenie procesu sprzedaży możesz sobie pozwolić - (Y). Od czego zależy (Y)?
    - od sytuacji finansowej konkretnego dewelopera - płynność, zobowiązania, stabilność finansowa
    - od planów inwestycyjnych tego samego dewelopera (czasem rzeczywiście może opłacać się szybciej sprzedać nawet taniej, żeby zacząć kolejną inwestycję)
    - od konkurencji na rynku (i nad tym się skupię bardziej)

    Konkurencja. Konkurencją przejmujesz się tym mniej, im bardziej unikalny i pożądany produkt masz. A to określa przede wszystkim lokalizacja. Jeżeli masz grunt położony gdzieś na peryferiach dużego miasta, to może być tak, że dookoła tego miasta ze wszystkich stron ciągnie się obwarzanek takich samych gruntów jak Twój. Które potencjalnie mogą być zabudowane blokami, które wybudują konkurenci. Ale nie musi tak być, bo równie dobrze plany miejscowe mogą ograniczać możliwości zabudowy. A sporo z tych konkurencyjnych lokalizacji może mieć rozmaite wady sprawiające, że nie są pełnowartościową konkurencją (położenie blisko hałaśliwej wylotówki, uciążliwego przemysłu, magazynów, tor podejścia samolotów itp).

    Jeżeli natomiast masz grunt położony gdzieś w obrębie największych, najlepiej rozwiniętych infrastrukturalnie dzielnic, gdzie blisko są usługi, szkoły, przedszkola, sklepy, lekarze, punkty usług itp. - to współczynnik unikalności rośnie. Z dużym prawdopodobieństwem możesz założyć, że kiedy byś nie zbudował mieszkań to i tak je spokojnie sprzedasz. Kwestia tylko, na ile korzystnie. A ponieważ możesz to zrobić tylko raz - to musi być dobrze przemyślana decyzja. Nie musisz się spieszyć, bo podatki od nieruchomości są niskie, a grunty budowlane ostatnio tylko zyskiwały na wartości.

    Jeżeli są sygnały, że chłonność rynku może maleć - ograniczasz liczbę budowanych mieszkań. Zamiast budować wszystko na raz, budujesz jeden etap, a z resztą czekasz obserwując sytuację. Możesz to zrobić tym łatwiej, im bardziej atrakcyjną (unikatową) masz lokalizację.

    Im większa wartość U (unikatowość), tym bardziej maleje wpływ X (chłonności rynku) na ustalaną cenę. Jeżeli unikatowość jest wysoka, to możesz nawet podnosić ceny na spadającym rynku i dalej korzystnie sprzedawać. Bo ludzie i tak przyjdą. Z kolei im wyższe masz koszty (K) tym bardziej jesteś skłonny do tego, żeby dopuszczać większe Y (czas sprzedaży). Bo już wybudowany budynek nie generuje takich kosztów, żebyś musiał wyprzedawać panicznie pozostałe jeszcze lokale i poświęcać w ten sposób swoją marżę. Która jak już pisałem realnie wynosi bliżej 12-22% (raport NBP) a nie "kosmiczne" wartości z medialnych klikbejtów.

    Pisałem już, że niektórym wykopkom się wydaje, że skorzystają na "garbiku", nawisie sprzedaży, czyli, że deweloperzy przeinwestują w stosunku do chłonności i nie będą mieli innego wyjścia jak obniżyć ceny. Problem w tym, że to na ile deweloperzy są w stanie wydłużyć czas sprzedaży zależy przede wszystkim od ich sytuacji finansowej, zobowiązań i planów. Deweloperzy kasy mają mnóstwo, długów mało (odsyłam do raportu NBP), a plany inwestycyjne w przypadku ewentualnie spadającego rynku stracą znaczenie. W wielu przypadkach może to prowadzić do tego, że stoi gotowy blok i wciąż kilkanaście mieszkań jest niesprzedane, a deweloper nie schodzi z cen bardziej niż jakieś "promocje" dla picu. Bo po prostu nie potrzebuje w tej chwili kasy zamrożonej w tych lokalach.

    Co miałby robić z tą kasą, jeżeli przestało się opłacać zaczynać nowe projekty?

    No to jak - jebnie czy nie? - Nie, nie jebnie. Ceny mieszkań w Polsce dopiero nie dawno osiągnęły poziom z 2008r a w międzyczasie zarobki Polaków wzrosły niewspółmiernie bardziej. Mieszkania w Polsce wciąż są relatywnie tanie (jak by to nie zabrzmiało i jak bardzo by się to nie podobało). W roku 2022 wynagrodzenia Polaków wzrosną wg prognoz o 8%, dlaczego ceny nieruchomości miałyby spadać, przy takiej inflacji i dewaluacji pieniądza? - To znaczy, że nie będzie okazji? - Mogą się zdarzyć, czemu nie. Ale szanse na to rosną w lokalizacjach o niższej unikatowości. I w przypadku deweloperów, którzy albo mają problem z kasą (w tej chwili rzadkość), albo chcą szybko budować coś nowego (w razie dekoniunktury ten czynnik też straci znaczenie).

    'Housepill' jest bolesny, ale lepiej się nie łudzić i nie wierzyć w bajki, bo wtedy podejmuje się bardziej racjonalne i adekwatne decyzje.

    #nieruchomosci #mieszkaniedeweloperskie #mieszkanie #kredythipoteczny #budownictwo #pieniadze #inwestycje #gruparatowaniapoziomu

    Poniżej "perła" wrocławskiego postmodernizmu dla atencji ;)
    pokaż całość

    źródło: s3.eu-central-1.amazonaws.com

...to tylko najnowsze aktywności użytkownika marcel1337

Zobacz wszystkie dodane znaleziska, komentarze i wpisy korzystając z menu powyżej.

Osiągnięcia (5)