•  

    Taka złapała mnie rozkmina ostatnio. Ponieważ pracuje na Umowę o dzieło, to przez wszystkie lata mojej pracy zawodowej (ponad 6 lat, a mam 29 lat) odłożyłem do ZUS 2 500 PLN. Jest to jednak w pełni świadoma decyzja. Od ZUS nie chcę niczego. Ubezpieczenie zdrowotne mam i czasem się przydaje.
    Jak wy zabezpieczeacie się na przyszłość? ZUS, IKE, IKZE? Fundusze inwestycyjne? Obserwowałem dłuższy czas te fundusze i oczywiście patrząc na wybrane fundusze historycznie to stopa zwrotu jest całkiem niezła (z kolei innych bardzo słaba lub strata), ale jak to wygląda w praktyce? Ja z pewną rezerwą patrzę na tego typu instrumenty, bo w ciągu 30-40 lat może jakaś hiperinflacja się zdarzyć, która skonsumuje wszystkie wzrosty (nawet te rekordowe).
    Mój plan jest inny. Mam już własne mieszkanie, a ostatnio wpadłem na pomysł, aby wykorzystać moją zdolność kredytową w celu zbudowania mojej emerytury. Plan jest prosty:
    1) Kupić Mieszkanie na kredyt w Warszawie blisko dobrych węzłów komunikacyjnych z dobrym dojazdem do uczelni/pracy/centurm. Celuje w mieszkania dwupokojowe 40-44 metry.
    2) Urządzić je w taki sposób aby studenci/młodzi ludzie pracujący byli w stanie zamieszkać na dobrym poziomie.

    Dlaczego tak? Na rodziny z dziećmi trzeba uważać, bo prawo lokatorskie chroni lokatorów a nie właścicieli. Dlaczego Warszawa? Bo jednak w ciągu 30 lat migracja nadal będzie tutaj dodatnia (w przeciwieństwie np. do Radomia czy Lublina). Studentów w 2010 roku było 1,7 mln teraz 1,2 mln, ale dla Warszawy ubytek był -6%. Najpierw więc całkowicie upadać będą uczelnie w Radomiu czy innych mniejszych miastach. Dodatkowo sam tu mieszkam, więc inwestycje miałbym na oku.
    Nie mam żadnego kredytu, a zapewne dostałbym kredyt na takie mieszkanie. Szacunki jakie przyjąłem to: Mieszkanie za 6700 za metr, zatem koszt to 270k - 300k w potrzebnym metrażu. Do tego miejsce garażowe za 25k. Łącznie liczyć można 310k. Wkład własny w 2017 to będzie 20% - potrzeba więc 62k w gotówce i 40k na ładne wykończenie (tu liczę z górką, zapas trzeba zostawić). Zatem łącznie potrzeba 102k gotówki oraz 248k kredytu. Rata wyjdzie w granicach 1122 pln w kredycie na 30 lat i oprocentowaniu 3,5% (tak wiem, że historycznie niskie stopy teraz są). Czynsz za mieszkanie to 300 zł. Takie mieszkanie mogę wynając za 2k + opłaty (czasem uda się nawet za 2400, ale to opcja optymistyczna). Aby zmniejszyć na początku podatek zapewne jednak zdecydowałbym się na raty malejące (ale tu jeszcze nie jestem pewien, bo 1k dziś to na pewno inne pieniądze niż 1k za 30 lat). Tak czy inaczej czynsz lokatora dawałby mi 600 zł przychodu każdego miesiąca. Przeznaczyłbym to na przyszłe remonty/nadpłatę kredytu. Generalnie przyjąć chcę, że mieszkanie wynajęte będzie 11 miesięcy w roku. Zatem przy obecnie historycznych stopach przychód 8,5k rocznie (lub nawet 10k, jak nie będzie przestoju). Daje mi to około 8%-10% stopy zwrotu z zainwestowanych początkowych 100k. Choć nie jest to najważniejszy element w tym planie. Wiadomo, po 5-7 latach coś ulegnie usterce, coś trzeba wyremontować (będzie to wpływać na dochód/nadpłatę). Może też się okazać, że stopy zaczną rosnąć. Przy oprocentowaniu 8% już nie będę miał przychodu (całość będzie przeznaczana na spłatę kredytu). Nie jest to dla mnie problem, bo ten zakup jest głównie na potrzeby zabezpieczenia finansowego w przyszłości (na emeryturze). Za 30 lat kredyt zostanie spłacony (z zyskiem, bez zysku, lub w bólach jak oprocentowanie przekroczy 8% a czynsze dla lokatorów staną w miejscu) i po tym okresie posiadał będę już na własność mieszkanie. Wtedy będę mógł je sprzedać lub dalej wynajmować już z bardziej korzystnym przepływem pieniężnym. Pomyślałem, że skoro dziś takie M2 jest w "cenie" minimalnego wynagrodzenia brutto, to pewnie ten poziom utrzyma się w podobnej relacji. Co za 30 lat da mi przychód w postaci miesięcznego wynagrodzenia minimalnego odjąć czynsz do wspólnoty. Nie jest to wiele, ale kwota zstąpienia ZUS dla mojego rocznika prognozowana jest na 18% (polecam poczytać co to, jak ktoś jeszcze nie wie), a optymistycznie to i tak 30%.

    Co sądzicie o takim pomyśle? Na co jeszcze zwrócić uwagę, co zabezpieczyć? Odrzućmy skrajne przypadki (Putin zrzuca atomówkę na Warszawę, albo nowy Bierut robi dekret i zabiera wszystkie własności). Czy macie inną ciekawą alternatywę wartą rozpatrzenia?

    Taguje #mieszkanie #inwestycje #emerytura #kiciochpyta #zus #emerytury

    +: Cuddi, p.......3 +4 innych
    •  

      Trochę optymistyczne szacunki... Jedenaście miesięcy zakładasz ot tak? Pewnie i okrągły rok możesz mieć, ale szacunków się tak nie robi

    •  

      @szcz33pan: Patrzysz na to jako na bezpieczną inwestycję, czy raczej hazard? Inwestycje środków, które nie są niezbędne do życia można dowolnie ryzykować, ale jeśli to ma być twoje główne zabezpieczenie na starość, z założeniem, że jak nie wypali to lądujesz na ulicy, to jest to słaby plan.

      Przyjrzyj się nieco lepiej piramidzie populacji w Polsce. Jeden wyż demograficzny zaraz wymrze pozostawiając puste mieszkania, a drugi właśnie wychodzi ze swoich "lat 30" i generowany przez nie bum na mieszkania niedługo się skończy. Polska się wyludnia. Do tego rekordowa podaż mieszkań (budujemy rekordowe ilości) i masz przepis na katastrofę. Jeśli to wszystko się nałoży, to jest duża szansa pęknięcia bańki mieszkańowej, a tym samym poważny spadek cen nieruchomości (dopłata zabezpieczenie dla banku! nawet nie będziesz miał z czego) i tym samym znaczny spadek cen najmu (będziesz co miesiąc tracił, zamiast zarabiać). Dodaj do tego jeszcze wspomniany przez Ciebie fakt historycznie niskich stóp procentowych (czyli rata +kilkadziesiąt % w razie zmiany do poziomu sprzed kilku lat) i jesteś na ulicy.

      Mimo wszystko uważam, że mieszkanie to dobra inwestycja na emeryturę. Po prostu nie na kredyt, ponieważ w przeciągu tych 30 lat może się tyle wydarzyć, że będziesz mógł nie raz być postawiony pod ścianą... lub nawet na bruku. Zastanów się ile się zmieniło zarówno u Ciebie, jak i na świecie, w przeciągu ostatnich 10 lat.

      +: E-Force
    •  

      @szcz33pan jakim cudem chcesz dostać kredyt na mieszkanie mając umowę o dzieło?
      Przede wszystkim dobra dywersyfikacja tzn... jeśli boisz się hiper inflacji powinieneś zasanowic się co Cię przed nią obroni i czy aktualna cena tej inwestycji jest dobra. W krótkim terminie mogą to być np: akcje, waluty innych krajów, jednostki uczestnictwa w jakichś funduszach, REITy. Jak widzisz rozwiązań jest cała masa. Jestem trochę przeciwnikiem inwestycji w nieruchomości w obecnym czasie. Dlaczego? Jest kilka powodów:
      1. Bardzo drogie nieruchomości
      2. Ujemny przyrost naturalny
      3. Masa ludzi wyjeżdża z kraju
      4. Program państwowy, który jest w planach i mocno uderzy w deweloperów.
      Ponadto uważam, że gotówką i szybko zbywalne inwestycje mogą być niezwykle interesujące w kontekście inwestycji w nieruchomości. Wzrasta zainteresowanie kredytami, przez co popyt na mieszkania jest większy, ale nikt nie zwraca uwagi sppacalnosci kredytów. Coraz większa liczba osób posiadających kredyt ma problem z jego regularna spłata. W przypadku pogłębiania się tego procesu banki będą zmuszone wystawiać te nieruchomości (których dotyczy dług), na licytacje. W tedy będzie można kupić mieszkania po cenie niższej niż rynkowa. To tyle ode mnie ;)

    •  
      s......y

      0

      @szcz33pan: za 300 tysięcy możesz mieć 3 kawalerki, gdzie z każdej będziesz miał po 600 pln zysku. Zweryfikowana informacji, dlatego pomysł o inwestowaniu w przyszłość w postaci mieszkań popieram i sam dążę do tego ale weż pod uwagę to co napisałem wyżej. Jak coś to wołaj, opowiem więcej.

    •  

      za 300 tysięcy możesz mieć 3 kawalerki

      @szczerry: w jakim miejscu? 600 pln zysku to łącznie jakoś 950 zł wynajem (250 czynsz i podatek jeszcze 100 zł).
      Widziałem takie ceny np. w Koszalinie w blokach z lat 80, ale nie wiem jak z atrakcyjnością tego miejsca za 30 lat (jak ktoś napisał, liczba ludności Polski zauważalnie się zmniejsza) i możliwością wynajmu.

      jakim cudem chcesz dostać kredyt na mieszkanie mając umowę o dzieło?
      Przede wszystkim dobra dywersyfikacja tzn... jeśli boisz się hiper inflacji powinieneś zasanowic się co Cię przed nią obroni i czy aktualna cena tej inwestycji jest dobra.


      @uzamkniete: Mam 5 lat ciągłości zatrudnienia i historię osiąganego dochodu. Z tego co dowiadywałem się z banku od jakiegoś czasu jak pracujesz w pewnych branżach to przy umowie śmieciowej jest szansa dostać kredyt jak osiąga się odpowiedni poziom dochodu. Nie chce kupić aby zarobić za 30 lat na mieszkaniu, chcę kupić aby za 30 lat mieć regularny miesięcznych dochód z wynajmu na poziomie minimalnej krajowej.

      Jestem trochę przeciwnikiem inwestycji w nieruchomości w obecnym czasie. Dlaczego? Jest kilka powodów:
      1. Bardzo drogie nieruchomości
      2. Ujemny przyrost naturalny
      3. Masa ludzi wyjeżdża z kraju
      4. Program państwowy, który jest w planach i mocno uderzy w deweloperów.


      ad1. To fakt, są drogie, ale jeszcze w 2008-2009 były jeszcze droższe. Poza tym ja nie kupuje mieszkań licząc na przyszły zysk wartości mieszkania, chodzi tylko o wynajem i zarabianie na wynajmie na czysto po spłaceniu kredytu.
      ad2. Dlatego chce kupić w Warszawie, gdzie mieszkam tu od urodzenia i mimo ujemnego przyrostu naturalnego w Polsce realna liczba ludności w Warszawie mocno się zwiększyła od tego czasu. Oficjalne statystyki pokazują brak zmian w liczbie mieszkańców od 12 lat w Warszawie, ale to jest o tyle dziwne, że zabudowano cały Wilanów i większość Białołęki i wszędzie mieszkają ludzie. Zapewne statystyki tu trochę mijają się z prawdą, bo wiele samochodów na takich osiedlach nie ma Warszawskich blach.
      ad 3. Z Radomia, Rzeszowa, Lublina (i wielu innych miejsc) na pewno wyjeżdżają i to wyraźnie widać. Jadą albo zagranicę albo do takich miejsc jak np. Trójmiasto, Poznań, Warszawa, Wrocław no i może Kraków (dużo studentów jak kończy studia to zostaje już w danym mieście).
      ad 4. Sprawdziłem i jest tylko 6 - 7 miejsc w Wawie i żaden nie spełnia kryterium jakie przyjąłem: dobry węzeł komunikacyjny i dobry dojazd do uczelni/pracy (np. Białołęka czy Wawer odpada). Ludziom którym chce wynająć nie mieszczą się w warunki tego programu (a podnajęcie takich mieszkań jest zakazane).

      Wzrasta zainteresowanie kredytami, przez co popyt na mieszkania jest większy, ale nikt nie zwraca uwagi sppacalnosci kredytów. Coraz większa liczba osób posiadających kredyt ma problem z jego regularna spłata. W przypadku pogłębiania się tego procesu banki będą zmuszone wystawiać te nieruchomości (których dotyczy dług), na licytacje. W tedy będzie można kupić mieszkania po cenie niższej niż rynkowa.

      Też o tym czytałem, ale zobacz problem z frankami jest od prawie 2 lat i jakoś wysypu licytacji nie ma. Kiedy to nastąpi? W jakim okresie czasu? Jak do 3 lat to z chęcią zaczekam.

      Przyjrzyj się nieco lepiej piramidzie populacji w Polsce. Jeden wyż demograficzny zaraz wymrze pozostawiając puste mieszkania, a drugi właśnie wychodzi ze swoich "lat 30" i generowany przez nie bum na mieszkania niedługo się skończy. Polska się wyludnia.

      @Ancro: Polska tak, ale ja nie kupuje przeciętnego mieszkania w przeciętnym mieście. Tylko w konkretnym miejscu z konkretnym metrażem i nastawieniem. Takie mieszkanie będę wynajmował studentom lub ludziom, którzy dopiero pierwsze kroki zawodowe stawiają i nie mają zdolności kredytowej. Czy według Ciebie Warszawa też się wciąż wyludnia? Za 30 lat pewnie Polska będzie bardziej przypominać inne kraje, gdzie są duże miasta, a wsie to pojedynczy gospodarze na wielohektarowych polach (dziś jeszcze sporo jest wsi, gdzie są rolnicy mający po 1-5 ha i takie wioski się wyludnią najszybciej, potem małe miasteczka jak np. Przedbórz).

      Trochę optymistyczne szacunki... Jedenaście miesięcy zakładasz ot tak? Pewnie i okrągły rok możesz mieć, ale szacunków się tak nie robi

      @szeryfe: Gdzieś przeczytałem, że to przeciętny czas jaki lokal jest wynajęty. W jaki sposób powinienem robić tego rodzaju szacunki?

      Dziękuje za wszystkie odpowiedzi, zachęcam do dalszej dyskusji.

    •  

      Komentarz usunięty przez autora

    •  

      @szcz33pan masz umowę o dzieło. Nie znam banku, który udzieli Ci kredytu na podstawie tej umowy.
      Ad. 1 ok, ale co w przypadku wzrostu stóp procentowych? Chyba lepiej spłacać tańsze mieszkanie ;)
      Ad. 2 co do statystyk pewnie znasz je lepiej ode mnie, ale w momencie ogromnej nadpodazy mieszkań (a to może wywołać program rzadowy i odpływ ludzi z Poslki), to może spowodować spadek czynszów. Po za tym zawsze są kosza dodatkowe typu coś się popsuje.
      Ad. 3 no i tu niekoniecznie się zgodzie podajesz dziwne przykłady. Radom - kto poważny chciałby tam mieszkać? Lublin - patolka patolka o jeszcze raz patolka. No i Rzeszów - mój Rzeszów. Tam struktura miasta jest kompletnie inna. Co z Poznaniem, Wrocławiem, Krakowem, Gdańskiem itd???
      Ale ja nie mówię o frankach! Tylko o normalnych kredytach. Spokojnie, wystarczy tylko nagły wzrost inflacji.

    •  

      @szcz33pan: widzę, że po naszej rozmowie zgłębiłeś temat ;)

      pokaż spoiler Ładnie to tak kraść pomysły kolegom, się pytam się?

    •  

      @vans: rozmawiałem z kilkoma osobami, ale najbardziej mnie przekonał fakt, że wśród moich znajomych spotkałem osoby, które wynajmują takie M2 za 2k - 2,4k PLN/msc. Zawsze zasadniczą częścią portfela są u mnie mieszkania i grunty. Zawsze jednak celowałem w zakup za gotówkę w odpowiednio wyszukanym miejscu + wykorzystanie wszystkich opcji aby kupić to możliwie najtaniej. Teraz jest zupełnie inny model. Kluczowa nie jest bieżąca i przyszła wartość mieszkania, a cena wynajmu i stopa oprocentowania. Zresztą, mieszkania nie kupie w tym roku, bo dopiero co zakończyłem jedną sporą inwestycje i teraz muszę odłożyć na wkład własny + wykończenie i umeblowanie.
      Do tej pory widziałem wiele ofert, gdzie przy obecnych 4% rocznie właściciele ledwie pokrywali koszt kredytu + musieli jeszcze płacić czynsz i ewentualne remonty. Ale jak porozmawiałem z ludźmi, którzy płacą te wyższe stawki, poznałem ich motywy i przyczyny to widzę, że jest spory rynek dla takiego wynajmu i miejsce dla mnie na bezpieczną inwestycje.

    •  

      Zaciaganie kredytu na 30 lat dla 600zł zysku miesięcznie to moim zdaniem zbyt wielkie ryzyko, zupełnie nieadekwatne do spodziewanych korzyści.

      @0__0: Jest luka w Twoim rozumowaniu. to 600 zł bezpośredniego zysku miesięcznie i pośredniego w kwocie około 700 zł w postaci spłaty części kapitałowej za mieszkanie (lub za 30 lat spłacone mieszkanie).
      Zatem łącznie mam 1300 zł zysku miesięcznie = 14k rocznie przy inwestycji ze środków własnych na poziomie 104k. Zatem zwrot na poziomie 14%.
      Gdzie widzisz ryzyka? Chęcią nawiążę rozmowę, tylko podaj mi konkrety, pewnie czegoś nie wziąłem pod uwagę :)