•  

    Zapraszam do lektury w której odpowiem na kilka pytań które padały w moich poprzednich wątkach. Jaki wpływ będzie miało rekordowo wysokie zadłużenie państw UE na przebieg obecnego kryzysu? Dlaczego inflacja jest coraz większa a w interesie banków centralnych jest utrzymanie tego trendu? Jaki to ma wpływ na rynek nieruchomości i nasze decyzję dotyczące kredytu hipotecznego i zakupu własnego mieszkania lub domu?

    Zwracam się z tym wpisem głównie do osób interesujących się tematem #nieruchomosci #kredyt #kredythipoteczny Z racji na duże zainteresowanie poprzednim #ama planuje zorganizować kolejne, tym razem bardziej związane sytuacja na rynku nieruchomości oraz ochroną kapitału przed inflacją. 300 plusów i robimy kolejne #ama
    W celu konsultacji można się zwracać do mnie także w wiadomości prywatnej.

    Na infografice widzimy zadłużenie poszczególnych państw UE w stosunku do PKB.
    W Polsce program rządowy tarcza antykryzysowa finansowany ma być między innymi ze zwiększenia długu publicznego do konstytucyjnego maksimum czyli 55%.

    Wszystkie państwa na świecie mające miano rozwiniętych borykają się z kłopotem wysokiego długu publicznego. Najlepszym sposobem na jego zmniejszenie i sfinansowanie go przez podatników jest wyciągnięcie od nich tych pieniędzy po cichu z kieszeni. Kontrowersyjne stwierdzenie? Odpowiedzią jest celowo wywoływana inflacja i niskie stopy procentowe.
    Sprawia to, że dług corocznie jest spłacany przez podatników. Inflacja na poziomie 5 procent i oprocentowanie depozytów na poziomie 1 procenta sprawia, że nasze pieniądze tracą na wartości. Pytanie co się z nimi dzieje bo przecież nie znikają? W ten sposób banki centralne przeprowadzają proces dewaluacji długu publicznego. Przyczyną inflacji w Polsce są oczywiście programy socjalne na dużą skalę. Ich celem nie jest tylko zdobycie poparcia ale też poprawa polskiej sytuacji budżetowej.

    Aktualne oprocentowanie na lokatach i kontach oszczędnościowych to raczej symboliczny zysk. Celem każdej osoby posiadającej oszczędności jest uchronienie ich przed inflacją. Dobranie najlepszych bezpiecznych rozwiązań inwestycyjnych i oszczędnościowych to jeden z tematów jakim zajmuje się na codzień. Warto znać specyfikę każdego aktywa, znać koszty z jakimi się wiążą i mądrze budować swój majątek w oparciu o wysoką dywersyfikacje. Ryzyko bankowe, iluzoryczne zabezpieczenie w postaci BFG oraz doświadczenia zachodnich konsumentów powinny nam dać do myślenia. Zyski żadne a ryzyko stosunkowo duże w obliczu niepewności dzisiejszych czasów. Z drugiej strony osoby które planują zaciągnięcie kredytu powinny zrobić wszystko żeby łączny koszt był jak najmniejszy. A w związku ze zmiennymi stopami każdy posiadacz kredytu powinnien na bieżąco monitorować możliwość refinansu(w komentarzu zamieszczam korelacje marży z WIBORem-wnioski wyciągnijcie sami).

    Porozmawialiśmy o negatywnych skutkach teraz pora na to w jaki sposób możemy na tym skorzystać. Niskie stopy procentowe oznaczają tanie kredyty. Już przed decyzją RPP o obniżce stop procentowych kredyty w Polsce były najtańsze w historii. Tani pieniądz oznacza większe inwestycje, zarówno te publiczne jak i prywatne. Czy opłaca się czekać z zakupem nieruchomości(lub innej inwestycji) kolejne kilka lat gdy oprocentowanie kredytu wynosi 3% a realna to inflacja 6/7%? Każdy rok zwlekania z decyzją sprawia że finalnie nasza nieruchomość będzie droższa o kilka procent. Abstrahując od tego że kredyt sam w sobie stanowi koszt to jeszcze większym kosztem jest zwlekanie z decyzją w obliczu szybkiego wzrostu cen.
    Narzędziem polityki monetarnej do zmniejszenia inflacji jest podwyższenie stóp procentowych. Aktualnie w Polsce mamy decyzję odwrotną, jaki będzie skutek? Przekonamy się w najbliższym czasie.

    Co składa się na wysokie ceny nieruchomości? Dlaczego w dobie spekulacji ulicy na temat bańki na rynku nieruchomości opinie ekspertów są jednoznaczne? Wyższe dochody, lepszy status finansowy i ciągłe braki w ilości potrzebnych mieszkań. Wskaźnikiem dobrze to ukazującym jest zwrot z inwestycji pod wynajem. W Polsce oscyluje on w granicach 8-10% co znacznie przewyższa europejską średnią. Jest to idealny przykład że skoro ludzie są w stanie przepłacać za wynajem nieruchomosci nadal brakuje ich na rynku. Kolejny czynnik wysoka inflacja? Skoro wszystko drożeje dlaczego ceny mieszkań mają stać w miejscu? Usługi budowlane w koszyku inflacyjnym stanowią parametr który przewyższa wartością uśrednioną inflację. Biorąc pod uwagę te wszystkie czynniki wieszczenie bańki i szybkiego załamania cel nie ma logicznych podstaw. W komentarzu zachęcam do przeczytania artykuły nt. wpływu koronawirusa na rynek mieszkań w Chinach. Eksperci są dość zgodni że czeka nas korekta w wysokości 5/10% procent a potem powrót do trendu wzrostowego.

    Wpis ten nie ma na celu udzielenia jednoznacznej odpowiedzi. Ważne żeby decyzję finansowe podejmować odpowiedzialnie i poprzedzić je dogłębna analizą.

    #gospodarka #polityka #koronawirus #banki

    źródło: 1585229146962.jpg

    •  

      Korelacja marży bankowej oraz stóp procentowych

      źródło: 1585229164017.jpg

    •  

      Inflacja w lutym na tle innych państw europejskich.

      źródło: 1585229268734.png

    •  

      W Polsce program rządowy tarcza antykryzysowa finansowany ma być między innymi ze zwiększenia długu publicznego do konstytucyjnego maksimum czyli 55%.

      @droetker4: A jakieś źrodło tej rewelacji?!

    •  

      @droetker4: jeszcze dwa tygodnie temu mialy byc ciagle wzrosty. Tydzien temu mowa byla wsrod ekspertow o zamrozeniu cen. Jezeli po dwoch tygodniach mowi sie o spadkach 5/10%, to sam zaczynam wierzyc, ze rynek padnie nawet o te mityczne 30/40%.

      Analiza co do kredytow nie uwzglednia, ze ludzie straca zdolnosc kredytowa a banki zamroza akcje kredytowa, bo przez dzialania rzadu skieruja ja na upadajacych przedsiebiorcow.

      Zmaleje popyt na mieszkania = zmaleja koszta budowy.

      Pytanie, czy po odplywie ukraincow i innych imigrantow stopa zwrotu na najmie to dalej bedzie 8-10%.

      Inflacja spadnie, bo tanieja dobra nie-spozywcze a ludzie beda ostrozniej wydawac w dobie kryzysu.

      Widze, ze OP to naganiacz ( ͡º ͜ʖ͡º)

    •  

      @MartinoBlankuleto

      Jeśli wydatki - jak to jest sugerowane - wzrosną o ponad 60 mld zł, brak dochodów podatkowych wyniesie ok. 30 mld zł (przy założeniu, że negatywny szok odejmie od PKB 3 pkt. proc.), a niektóre jednorazowe przychody znikną (przesunięcie wpływów z opłaty przekształceniowej OFE, możliwy niższy wpływ z aukcji CO2) deficyt może wzrosnąć znacznie powyżej 100 mld zł.

      Deficyt budżetowy w ujęciu rocznym napewno przełoży się na wyższy dług publiczny. Szczególnie, że po kryzysie napewno będziemy iść w inwestycje publiczne tak jak zakład model Keynessowski. Rozpatrzyłem to jako ciąg zdarzeń, w pierwszej kolejności po prostu będziemy mieli deficyt budżetowy.

    •  

      @wojteksrz to tylko moje subiektywne opinie. Kilka danych liczbowych i moje zdanie uwzględniające doświadczenie jako doradca finansowy i kredytowy. Zbyt wiele zmiennych żeby to oszacować i być tak przekonanym jak jesteś ty. Jeśli w ciągu dwóch lat od dziś ceny spadną o 40 procent zawołaj mnie a postawie ci dobrą whisky. Osobiście uważam że to nie możliwe.

    •  

      @droetker4: no to w skrocie - masa ludzi wlasnie traci prace. Nawet jak sytuacja potrwa krotko, to popyt zmaleje i bedzie potrzebowal jakiegos czasu na odibice, a to odbija sie na calej gospodarce

    •  

      @wojteksrz

      @droetker4: no to w skrocie - masa ludzi wlasnie traci prace. Nawet jak sytuacja potrwa krotko, to popyt zmaleje i bedzie potrzebowal jakiegos czasu na odibice, a to odbija sie na calej gospodarce

      Deweloperzy zarobili przez ostatnie lata zdecydowanie dużo pieniędzy. Będą woleli odnotować mniejsza liczbę transakcji przy jednoczesnym utrzymaniu cen. Nikt o zdrowych zmysłach nie przeceni nieruchomości o 40 procent przy założeniu, że zakładany zysk wynosił 10-15 procent. Czy masa ludzi straci pracę i będziemy mieli w Polsce wysokie bezrobocie? Wg mnie nie i po prostu tak oceniam sytuację. Od czerwca zakładam że wszystko wróci do normy. Oczywiście ten okres przestoju będzie miał wpływ na ceny. Tak jak zakładam 5-10 procent więc stosunkowo dużo.

    •  

      @droetker4: Czy nie jest tak, że aktualne zadłużenie to już 55%? Z tego co pamiętam z wyliczeń długu publicznego wyjęto fundusz drogowy czyli właśnie te 7% aby oszukać regułę wydatkową. To wiedza z wykładów na SGHu ale być może coś pomyliłem.

    •  

      @droetker4: Czy nie jest tak, że aktualne zadłużenie to już 55%? Z tego co pamiętam z wyliczeń długu publicznego wyjęto fundusz drogowy czyli właśnie te 7% aby oszukać regułę wydatkową. To wiedza z wykładów na SGHu ale być może coś pomyliłem.

      Nie mam informacji na ten temat ale chętnie to zweryfikuje. Dobrze wiemy że nasz obecny rząd zna się na kreatywnej księgowości.

    •  

      @droetker4: Ale to jest tylko Twoja symulacja, w dodatku, oparta na jakiejś alternatywnej matematyce. Przecież te 60 mld z dodatkowego zadłużenia, w mniej więcej 30-35% zaraz do budżetu wróci, jeszcze w tym samym roku. Trochę wróżysz z fusów. Co do kwestii bańki. Nie ma żadnej bańki, do polski przyjechało 1,5 mln ludzi z Ukrainy i innych krajów, wywracając rynek wynajmu nieruchomości, wzrost cen wynika niemal wyłącznie z tego faktu. Każdy rynek z przewagą popytu nad podażą zachowuje się w ten sposób, maseczki i środki dezynfekcji to najlepsza ilustracja tego procesu. Każdy chce kupić, jest w stanie wydać więcej. Jeśli to szaleństwo imigacyjne nie zostanie zatrzymane, to wzrost cen nieruchomości będzie w skali roku dwucyfrowy, nawet przy spadku PKB. Bo ludzi z gotówką na kontach skłonnych do kupowania mieszkań jest bardzo dużo, dopóki jest komu wynajmować oni będą kupować

      +: defkor
    •  

      @wojteksrz: @droetker4: Wtrącając się do dyskusji, czy jakiekolwiek sensowne źródło zakłada ten mityczny spadek cen o 40%? Jedyne miejsce gdzie to wyczytałem to ekspercki portal wykop.pl, czyli ten sam gdzie co miesiąc od 5 lat ma pęknąć bańka nieruchomości przy okazji każdego newsa ze świata biznesu. A nawet gdyby tak się stało, to po co deweloperzy mieliby sprzedawać mieszkania po maksymalnie zaniżonych cenach, przecież z racji ich deficytu ceny i tak w końcu by musiały odbić do góry. Na chleb przecież mają. Mam wrażenie też, że aktualny zastój transakcji nie powinien być w pełni utożsamiany z brakiem popytu. Mnie osobiście przekonują głosy, że to nie jest tak, że ludzie z dnia na dzień już nie chcą mieszkań, po prostu z racji stanu epidemicznego naturalnie odwlekają zakup, bo nikt nie chce wychodzić z domu. W dodatku nagle wszyscy cały proces ograniczają do jednego czynnika, że ludzie będą biedniejsi, więc gwałtownie spadnie popyt. No ale na kontach pieniędzy się nie opłaca trzymać, więc będą szukać inwestycji, również w nieruchomościach. Nie wiemy chyba który z tych efektów będzie silniejszy, ewentualnie w jakim stopniu będą się kompensować. Strasznie dużo myślenia życzeniowego widzę na tym tagu.

    •  

      @Vigonath głos rozsądku. W pełni się zgadzam i podpisuje pod tym co napisałeś. Finalnie i tak w naszej głowie za najbardziej prawdopodobny traktujemy ten scenariusz który jest nam na rękę.

    •  

      @Vigonath: @droetker4: rzad uruchamia akcje kredytowa dla firm na 50 mld, mowa o bezrobociu 10% i wyzszym (+ odplywie imigrantow zarobkowych), branza turystyczna i uslug padla, ludzie traca prace (polecam przejrzec, ile osob oznajmia sie na linkedin). Najem krotkoterminowy, stanowiacy duza czesc popytu padl.

      Na pewno mieszkania beda rosly, bo ludzie dalej beda w nie inwestowac xD

      Siedzicie w branzy nieruchomosci? ( ͡° ͜ʖ ͡°)

    •  

      @droetker4: a deweloperzy to jada na kredytach, bo to jest po prostu oplacalne (tak jak leasing dla przedsiebiorcow). Poza tym te mieszkania ktore buduja - beda trzymac dziewiec/dziesiec lat, do nastepnej gorki?

    •  

      @wojteksrz: Ja nie, przynajmniej nie zawodowo, po prostu staram się nie być zakładnikiem efektu potwierdzenia. Kpiący ton potwierdza, że ty jesteś.Nie mówię, że ceny będą teraz rosły. Jest bardzo prawdopodobne, że nawet trochę spadną. Przynajmniej na chwilę. Jedyny precedens jaki mamy to Chiny, gdzie po prostu tempo wzrostu zostało ograniczone, prawie zatrzymane. Rozpisałem się tylko po to żeby pokazać, że źródłem twoich prognoz o 40-procentowym (XD) spadku cen jest dupa. Zerknij na szybko ile wyniosły spadki cen w Polsce w czasie kryzysu na rynku nieruchomości w 2008. Podkreślam na rynku nieruchomości, a nie w turystyce. A mówienie, że sektor usług padł to już kpina.

    •  

      @Vigonath: po 2008 byly spadki rzedu 20-30% a deweloperzy nie wstrzymali budowania, dzieki czemu przybylo nam ok 2 mln mieszkan. Po prostu budow bedzie mniej, zeby dostosowac do popytu

    •  

      @wojteksrz czyli jak ukraincy wyjada do siebie to wzrosnie bezrobocie czy spadnie?

      Branza turystyczna i uslugi padly bo tak jakby nie mozna sie ruszac z domu a nie ze ludzie sie nie chca ruszac z domow.

      Najem krotkoterminowy to samo

      Dobrze ze podales linkedina bo to jest ten sam poziom co grupki na fb

      XDD

    •  

      @Vigonath nie probuj im tego tlumaczyc, nie warto. Sprzedaj mieszkanie poki mozesz bo ida ŻNIWA ^^

    •  

      @droetker4: Jesli ktos przystępuje do kredytu hipotecznego to doradzałbym kredyt ze stopa stała na 5 lat czy zmienna? Czy w najbliższych 5 latach RPP przy rosnącej inflacji nie bedzie zmuszona podwyższyć stop?

    •  

      @droetker4: Jesli ktos przystępuje do kredytu hipotecznego to doradzałbym kredyt ze stopa stała na 5 lat czy zmienna? Czy w najbliższych 5 latach RPP przy rosnącej inflacji nie bedzie zmuszona podwyższyć stop?

      Też jestem tego ciekawy.

    •  

      @PoProstuDamian @pokey Stała stopa procentowa to koszt około 0.5 p.p w stosunku do zmiennej. Należy traktować to jako ubezpieczenie i należy sobie zadać pytanie czy chcemy za to ubezpieczenie tyle zapłacić. Przy racie 1000 zł różnica to około 60 zł. Druga kwestia to jak szybko planujemy kredyt spłacić i czy w ogóle. Niestety w Polsce stałe oprocentowanie to fikcja bo trwa tylko 5 lat czyli realnie 1/6 okresu kredytowania. Nie wiemy w jakim momencie gospodarczo czeka nas zmiana warunków. Kredyt ze zmienną stopą pozwala nam na monitorowanie umowy i korzystanie z chwilowych niskich marż i refinansowanie wtedy zobowiązanania. To jak zmieniają się marżę widać na grafice u góry. Jeśli mamy plan spłacić kredyt w 5 lat a różnica w racie nas nie boli można brać pod uwagę stałe oprocentowanie. W innym przypadku stałość tej raty to fikcja a dzięki uniknięciu dodatkowych kosztów można odrazu zbierać kapitał na wcześniejszą spłatę i poduszkę finansową. Co do możliwych podwyżek stóp procentowych w UE jak i w Polsce panuje i będzie panować polityka niskich stóp procentowych. Sprawia to, że dług publiczny maleje a tani pieniądz napędza gospodarkę. Oczywiście duży kryzys gospodarczy i możliwy odpływ kapitału może sprawić że stopy pójdą w górę ale tak czy siak będzie to chwilowe. W dłuższej perspektywie, również po dogłębniejszej analizie kosztów według mnie lepiej brać zmienną stopę procentową. Jeśli chcecie możemy wasze tematy poruszyć bardziej dogłębnie zapraszam na priv.

Gorące dyskusje ostatnie 12h