•  

    Poziom dezinformacji dotyczącej kredytów hipotecznych w polskim społeczeństwie jest porażający, co chwilę np. widzę posty ludzi którzy wzięli kredyt na 15 albo 20 lat dobrowolnie sobie zakładają pętle na szyje i jeszcze twierdzą że są mądrzy xD

    TL;DR; zawsze bierzcie kredyt na maksymalny możliwy okres, dzięki czemu wasza rata (miesięczne zobowiązanie) będzie jak najniższa. Następnie co miesiąc nadpłacajcie kredyt tak żeby spłacić kredyt w założonym czasie (np. 20 lat). Zawsze wybierajcie zmniejszenie raty, nie skrócenie okresu. Nadpłacacie, i tak spłacicie przed czasem. Więc wbijamy sobie do głowy: bierzemy kredyt z JAK NAJNIŻSZĄ RATĄ a następnie NADPŁACAMY GO żeby go spłacić w 15-20 lat czy ile tam sobie założyliście.

    A dlaczego? Ano dlatego że od 2017 roku bank nie ma prawa pobrać "kary" za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego (Ustawa o Kredycie Hipotecznym z 2017 roku, Rozdział 5) po 36 miesiącach kredytu.

    A skąd wiecie ile nadpłacać żeby spłacić kredyt w 20 lat? To bardzo proste: wchodzicie na kalkulator np. tutaj https://blogkredytowy.pl/nasze-kalkulatory/kalkulator-nadplaty/ i generujecie sobie harmonogram kredytu na 20 lat, wychodzi wam np. rata równa = 3299,78 zł (500k, 5%)

    Następnie zmieniacie parametry na 30 lat, wychodzi wam rata równa = 2684.11. Taki kredyt bierzecie w banku.

    Ale co miesiąc płacicie 3299.78 zł - a więc pierwszego miesiąca przelewacie do banku 3299.78 zł (2684.11 raty + 615.67 nadpłaty). Drugiego miesiąca znowu przelewacie 3299.78. Uwaga, nadpłacacie więc wasza rata co miesiąc maleje więc technicznie rzecz ujmując co miesiąc nadpłacacie więcej, trzeba tego pilnować. Po nadpłacie 615.67 w miesiącu 1, bank przeliczy ratę i w drugim miesiącu będziecie mieli do zapłacenia 2680,80 - ale wy nadal płacicie 3299.78 a więc w miesiącu 2 nadpłacacie 618.98. Jak wam się nie chce tego robić co miesiąc to nadpłacajcie co kwartał (w sensie 3*615.67 po pierwszym kwartale itd.) - różnica w całkowitym koszcie kredytu będzie ledwo zauważalna.

    I tak co miesiąc nadpłacacie co raz więcej. Jeżeli będziecie się trzymać założeń równo po 20 latach spłacicie ostatnią ratę.

    A czemu tak a nie od razu wziąć kredyt na 20 lat? Ano dlatego że jak się powinie noga to możecie przestać nadpłacać. Zachowujecie kontrolę nad wysokością raty, w każdej chwili w dowolnym miesiącu możecie podjąć decyzję że jednak nie nadpłacicie 1000 zł bo np. straciliście pracę albo dziecko zachorowało i trzeba było wziąć 100k kredytu na operację za granicą. Życie, fuckupy się zdarzają. Biorąc niższe zobowiązanie macie zawsze większe pole do manewru.

    Aha, przez pierwsze 36 miesięcy bank może naliczać karę za nadpłatę. Nie nadpłacajcie wtedy - odkładajcie kasę na bok i kupujcie za nią 4-letnie obligacje skarbu państwa indeksowane inflacją https://www.obligacjeskarbowe.pl/ . Po 36 miesiącah je sprzedajecie (jedynie 0.7% kary za zerwanie przed czasem) i tą sumą nadpłacacie kredyt na raz w miesiącu nr 36. W zależności od stopy inflacji, możecie na tym nawet wyjść do przodu jeżeli inflacja będzie znacznie wyższa niż oprocentowanie kredytu! W praktyce wyjdzie niemal na zero bo te obligacje trochę oszukują i w pierwszym roku płacą gówno warte 1.3%, dodają inflację dopiero w kolejnych latach.

    #kredythipoteczny #banki #finanse #kredyt #dom #finanse #inflacja

    •  

      @gatineau: a można płacić te 3,2k co miesiąc zawsze tyle samo aż do końca? Czy trzeba miesięcznie/kwartalnie to korygować

    •  

      @Sudo_exit: to już zależy od banku.

      Pytanie czy musisz zrobić konkretna dyspozycje nadpłaty czy po prostu przelać kasę - jeżeli to drugie, w sensie przelewasz X a bank automatycznie księguje nadwyżkę ponad ratę jako nadpłatę to mógłbyś ustawić zlecenie stałe przelewu i elo, nie musisz tego ruszać przez 240 miesięcy.

      Natomiast jeżeli bank np. automatycznie pobiera z konta ratę a nadpłaty trzeba wyklikiwać osobno - no to już trzeba to liczyć ręcznie bo bank będzie co miesiąc pobierał mniej (btw to super uczucie widzieć na bieżąco jak ta cyferka maleje, wolno bo wolno, ale maleje). 2 godzinki w excelu i sobie to bez problemu ogarniesz na wszystkie 240 miesięcy do przodu

      I tak jak pisałem nie trzeba nawet nadpłacać miesięcznie - nic się nie stanie jeżeli usiądziesz do tego raz na kwartał a co miesiąc jedynie będziesz odkładał kasę na kupkę żeby jej nie chcący nie wydać - tu możesz walnąc jakieś stałe zlecenie

      Zreszta - to nie apteka, nie trzeba tego liczyć co do grosza. Możesz sobie zaokrąglić w górę jak ci wyszli 680 zł nadpłaty to nadpłacać 700 i przeliczaj to co roku. Najwyżej spłacisz kredyt w 239 zamiast zakładanych 240 miesięcy, nic się nie stanie.

      Jedyne czego bym pilnował to żeby bank umożliwił wyklikanie nadpłat samodzielnie elektronicznie, w żadnym wypadku nie bierz kredytu w banku który wymaga składania pisemnej dyspozycji xD Niektóre mogą to robić bo nadpłacanie nie jest korzystne dla banku, twój zysk (mniejsza rata w następnym miesiącu) to ich strata.

    •  

      @gatineau: czyli mogę ustalić sobie automatyczną spłatę raty plus np 2k nadpłaty i elo do końca tak zostawić?

    •  

      @gatineau: dobre rady inwestycyjne ;] ja niestety miałem 2% kary za nadpłatę, jednakże nadpłacałem ile fabryka dała, potem przyszły zerowe stopy, to się wstrzymałem, w manu nowy wibor mnie czeka, także 4,5% jest realne. Odłożona kasa się nie rozeszła, więc od razu poleci nadpłata za poprzedni rok i lecimy dalej.

    •  

      @gatineau: > Zawsze wybierajcie zmniejszenie raty,

      Wszystko się zgadza, ten fragment co cytuje również, ale jest to niepopularna opinia, dlaczego na zmniejszenie a nie na skrócenie?

    •  
      pansa

      +1

      Komentarz usunięty przez moderatora

      +: WMPP
    •  

      @WMPP: @pansa: Przecież gość Wam wytłumaczył dlaczego nie brać kredytu na 20 lat, tylko np. na 30, ale nadpłacać. Analogicznie jest ze sposobem nadpłacania - jak wybierzecie zmniejszenie okresu kredytowania to nadal co miesiąc (w danym momencie) musicie minimalnie zapłacić tyle samo co na początku. Jak będziecie nadpłacać na zmniejszenie raty, to po pewnym czasie rata obniży się na tyle, że nawet przy podwinięciu się nogi będziecie w stanie to spokojnie płacić.

    •  
      pansa

      +8

      Komentarz usunięty przez moderatora

    •  

      @pansa: Przy założeniu, że w obu sytuacjach wrzucimy dokładnie tyle samo pieniędzy na nadpłatę, różnice wyjdą jakieś śmieszne, biorąc pod uwagę ogólny koszt kredytu. Za to w pewnym sensie zabezpieczasz siebie i rodzinę na czarną godzinę. Weź pod uwagę, że problem nie tylko mogą mieć ludzie ze słabymi zarobkami, bo całkowicie ignorujesz sytuacje losowe jak wypadek czy ciężka choroba.

    •  

      @pansa: > A nie lepiej wybrac zmniejszenie okresu kredytowania?

      Rada dla ludzi którzy brali kredyt z głową i rata nie jest lwią częścą budżetu jest taka że jeżeli chcesz zapłacić jak najmniej odsetek (czyt. oddać pieniędzy bankowi) to należy wybrać skrócenie okresu kredytowania.

      Nie, należy zmniejszyć ratę i kontynuować nadpłacanie zgodnie z oryginalnym tempem.

      Zmniejszasz ratę ale płacisz cały czas tyle samo - efekt jest taki że i tak spłacisz szybciej (bo zmniejszyłeś ratę) ale płacisz tyle samo więc nadpłacasz szybciej.

      Matematycznie w obu wariantach zapłacisz co do grosza tyle samo odsetek i spłacisz kredyt w dokładnie tym samym momencie. Ale w wariancie w którym skracasz okres kredytowania masz większą ratę czyli w razie W jak coś pójdzie nie tak - zbankrutujesz szybciej. Skracając okres kredytu w momencie w którym nie masz kary za nadpłatę nigdy nie jest opłacalne.

      W praktyce czasami może się okazać że kredyt na krótszy okres będzie miał niższą marżę - jeżeli za skrócenie okresu dostaliśmy niższą marżę to wtedy faktycznie może się to opłacać. Ale to nadal pętla na szyi, nie zakładałbym jej dla 0.1% marży. 0.5% - być może.

    •  

      @pansa: a różnica w podejściu A (kredyt na 30 lat, płacony wg harmonogramu kredytu na 20 lat ze zmniejszaniem raty) a wariantem B (kredyt na 20 lat) jest KOLOSALNA.

      Ludzie kompletnie sobie nie zdają z tego sprawy bo to widać dopiero po ok. 10 latach.

      Te same założenia co wcześniej - 500k, 5%, Alicja ma wariant A, Bob ma wariant B. Oboje płacą tyle samo - 3299.78 zł miesięcznie. Pomińmy te początkowe 36 miesięcy z karą, załóżmy że akurat tak się inflacja ułożyła że Alicja wyszła na zero z obligacjami.

      Oboje spłacają w tym samym tempie, po 10 latach zostało do spłaty 311 107,59 zł.

      Ale kredyt Alicji jest rozpisany na jeszcze 20 lat! Kredyt Boba na jedynie 10.

      Rata Boba nadal wynosi więc 3299.78 zł. Minęło długie 10 lat, czy Boba nadal stać? A cholera wie, ma pewnie dzieci, może ma za sobą rozwód. 10 lat to dużo czasu.

      W tym samym czasie rata Alicji wynosi 2 053,17 zł. O 1200 zł mniej niż rata Boba! Alicja jest mądra i kontynuuje nadpłacanie ale gdyby chciała to mogłaby teraz zwolnić.

      Ma to też wymierne korzyści finansowe: każdy wie że powinniśmy mieć poduszkę finansową na jakieś 6-12 miesięcy kosztów stałych.

      Poduszka Alicji z punktu widzenia samego kredytu musi więc wynieść co najmniej ~12k złotych. Poduszka Boba - 19 000 zł. Bob musi zamrozić dodatkowe 7 000 zł, 7 000 zł które mógł zainwestować na giełdzie i zarabiać nimi jakieś 500 zł rocznie (zakładając średni zwrot z giełdy = 7%).

      Bob po 10 latach:
      - traci realne 500 zł miesięcznie względem Alicji
      - cały czas ma na szyi pętle. Alicja też, ale pętla Alicji jest luźniej założona ;)
      - dostał w zamian absolutnie nic (nie dotyczy sytuacji gdy Bob w zamian za krótszy termin wynegocjował znacznie niższą marżę, niższa marża = tańszy kredyt = zysk Boba). Ale typowo banki dają tą samą marżę, dla nich krótszy termin kredytu to żaden interes.

    •  

      - traci realne 500 zł miesięcznie względem Alicji

      @gatineau: errata: rocznie.

    •  

      Racja, tylko że to jest jedna strona medalu - z perspektywy ludzi ledwo spłacających raty.

      @pansa: a co do tego: zakładam rozsądnego kredytobiorcę który bierze kredyt w wysokości która pozwala mu spłacić go w 20 lat. Osób których nie stać na taki kredyt post nie dotyczy bo przecież i tak nie mają opcji na 20-letnie kredyty, muszą brać 30 lat albo nic.

      Osobiście nie polecam brania takiego kredytu ale to wszystko zależy od kredytobiorcy i tego jaką ma alternatywę - jak ktoś ma płacić 2k za najem a ma możliwość wzięcia kredytu gdzie rata wynosi 2k to jednak opcja nr 2 jest lepsza (w końcu część raty to kapitał, w przypadku najmu 100% kwoty wyparowuje, to jak kredyt w którym nie spłacamy kapitału, tragiczna "inwestycja").

      Oczywiście kupno mieszkania, jak każda inwestycja, wiąże się z ryzykiem. Branie kredytu na zmiennych stopach procentowych pod korek jest niezbyt rozsądne bo stopy są zmienne.

      Sam mieszkam w kraju w którym normą są kredyty ze stałymi stopami na 10 lat więc na szczęście nie musiałem sie na to ryzyko eksponować - wziąłem na luzie kredyt na 1.5% fixed na 10 lat i problem z głowy. Za 10 lat i tak zgodnie z moimi założeniami spłacę 80% kapitału, choćby stopy wzrosły do 10% to dam radę.

    •  

      @gatineau nie zgodzę się z tym, żeby przez karę nie nadpłacać kredytu przez pierwsze 36 miesięcy. Sam napisałeś, że wychodzi to prawie na zero ale i tutaj się nie zgodzę. 1. aspekt psychologiczny, znacznie fajniej co miesiąc czuć, że ubywa kapitału do spłaty 2. każda inwestycja, nawet obligacje są obarczone jakimś ryzykiem 3. Bank po każdej nadpłacie przelicza Twoje odsetki na nowo, po nadpłacie pozostaje mniejsza kwota do spłaty więc automatycznie spadają odsetki w kolejnych ratach więc nawet biorąc pod uwagę 1% kary (w moim BNP jest tyle), przy rosnących stopach procentowych bardzo opłaca się nadpłacać od razu i zmniejszać kapitał do spłaty. Nie ma drugiej tak bezpiecznej inwestycji na taki % jaki jest zabierany przez bank.
      Reszta się zgadza i sam dokładnie takie miałem kryteria przy kredycie. Maksymalna długość z zamysłem nadplacania.

    •  

      2. każda inwestycja, nawet obligacje są obarczone jakimś ryzykiem

      @Wilier: obligacje skarbu państwa które emituje walutę w której masz wzięty kredyt hipoteczny to homeopatyczny poziom ryzyka, zdecydowanie nie jest warte płacenie 3% żeby je wyeliminować. 0.03% - być może. 3% - totalne zdzierstwo.

      Natomiast co do zasady masz rację że to nieistotna kwota, 36 * 680 * 3% = 730 zł. Od tego odejmujesz zaoszczędzone odsetki, koniec końców wychodzi kilkaset zł. Kompletnie nieistotne z punktu widzenia kredytu na 500 000 zł.

    •  

      @gatineau: o wiele lepiej opłaca się skracać okres kredytowania niż ratę. Jeżeli jesteś w stanie nadplacac to chyba dajesz radę z wielkością raty prawda?

    •  

      o wiele lepiej opłaca się skracać okres kredytowania niż ratę

      @RolnikSamWdolinie: że niby co zyskujesz względem osoby która zmniejsza ratę i zwiększa nadpłatę?

      przeczytaj mój post ze zrozumieniem. Ja nie postuluję zmniejszania raty i płacenia mniej. Nie, cały czas płacisz zgodnie z założonym przez siebie harmonogramem. I tak spłacisz zgodnie z założeniami w dokładnie tym samym momencie - ale kwota zobowiązania będzie mniejsza a co za tym idzie zamrozisz mniej kasy na poduszkę finansową lub w wypadku utraty pracy zbankrutujesz później.

    •  

      @gatineau: finalnie spłacasz połowę mniejsze odsetki od tego co nadplaciles czyli spada radykalnie całkowity koszt kredytu

    •  

      @RolnikSamWdolinie: eh, jak do ściany.

      Nie prawda, wysokość odsetek nie zależy od pozostałej długości kredytu, zależy jedynie od wysokości pozostałego do spłaty kapitału i oprocentowania kredytu.

      Nie ma żadnej różnicy między spłaceniem 2000 zł wg harmonogramu vs spłacenie 1500 zł wg harmonogramu i nadpłacenie 500 zł. Tu i tu zapłaciłeś 2000 zł, tu i tu wisisz tyle samo odsetek, tu i tu więc spłaciłeś dokładnie tyle samo kapitału w danym miesiącu.

      Róznica jest taka że jak masz kredyt na krótszy termin płacisz więcej bo musisz a jak masz kredyt rozpisany na dłużej to płacisz więcej bo możesz. A to ogromna różnica.

    •  

      @gatineau: liczyłeś to czy tak sobie twierdzisz? Płacisz kapitalizujesz odsetki przez krótszy okres. Siła rzeczy są mniejsze. Liczyłem to i była bardzo duża różnica

    •  

      liczyłeś to czy tak sobie twierdzisz?

      @RolnikSamWdolinie: oczywiście że liczyłem. Zerknij na https://www.wykop.pl/tag/hipotekazwykopem/ kiedyś się dzieliłem arkuszem i obliczeniami aczkolwiek wtedy próbowałem odpowiedzieć na pytanie kredyt czy wynajem a nie kredyt na 20 lat czy 30 lat bo to drugie uznałem za oczywiste.

      Liczyłem to i była bardzo duża różnica

      Popełniłeś więc błąd. Nawet bez zaglądania w twoje obliczenia wiem gdzie - założyłeś stałą nadpłatę (co miesiąc nadpłacam 500 zł względem harmonogramu) a nie stałą płatność (co miesiąc płacę 2000 zł, nadpłacając co raz więcej ponieważ maleje mi rata)

      Tak czy siak nie ogarniam - skoro policzyłeś, to widzisz przecież obliczenia, widzisz jaka jest formuła na odsetki (pozostały kapitał * oprocentowanie / 12)

      Widzisz jaka jest formuła na pozostały kapitał (kapitał w miesiącu poprzednim + odsetki - płatność)

      Widzisz gdzieś tam "pozostała długość kredytu"? Nie? No to widzisz że mam rację, odsetki nie zależą od pozostałej długości kredytu.

    •  

      @gatineau: Twój wzór ogarnia roczne odsetki. Za stworzyłem 2 cale harmonogramy splaty calego kredytu po nadplaceniu o pewną kwotę. Nawet na chłopski rozum: Jeżeli kilka lat krócej płacisz odsetki, to suma się nie zmienia? Mamy tu przecież kalkulację wykładniczą

    •  

      @RolnikSamWdolinie: Ale przecież zakładamy, że dokładnie tyle samo gotówki nadpłacimy w obu przypadkach, czyli w obu skończymy kredyt wcześniej, czyli zapłacimy podobne odsetki. Skąd wziąłeś te kilka lat krócej?

    •  

      Jeżeli kilka lat krócej płacisz odsetki, to suma się nie zmienia?

      @RolnikSamWdolinie: nie płacisz kilka lat krócej, w obu wariantach (krótszy kredyt vs dłuższy kredyt z nadpłatą tak żeby płacić wg harmonogramu krótszego kredytu) płacisz co do dnia tyle samo / zakładając identyczną marżę i brak kary za wcześniejszą spłatę /

      Za stworzyłem 2 cale harmonogramy splaty calego kredytu po nadplaceniu o pewną kwotę.

      Otóż to. Założyłeś stałą nadpłatę i nie uwzględniłeś tego że co miesiąc rata malała więc rata + stała nadpłata była malejącą kwotą. Nie spełniłeś założeń - założenie jest że płacisz co miesiąc tyle samo, a nie odrobinę mniej.

      Widzisz, nie widziałem twoich obliczeń a od razu wiedziałem gdzie się pomyliłeś. Przyjmij do wiadomości że może jednak wiem co piszę a Ty nie masz racji. Wróć do swojego excela i przeanalizuj to jeszcze raz na spokojnie, błąd nie jest trudny do zauważenia jeżeli wiesz czego szukasz. A jeżeli jednak wyjdzie ci że masz rację - podziel się swoimi harmonogramami, wskażę błąd albo przeproszę i powiem że się mylę. Ja nie żadnego problemu z przyznaniem się do błędu, jeszcze ci podziękuję za lekcję. No ale niestety dla Ciebie - nie mylę się.

    •  

      Rada dla ludzi którzy brali kredyt z głową i rata nie jest lwią częścą budżetu jest taka że jeżeli chcesz zapłacić jak najmniej odsetek (czyt. oddać pieniędzy bankowi) to należy wybrać skrócenie okresu kredytowania.

      @pansa: nie pisz głupot, OP dobrze pisze

    •  

      @foobarek a co z odsetki które są wielkie przy kredycie na 30 lat, a kredyt można zmienić

    •  

      @RolnikSamWdolinie: ale op zakłada spłatę w takim samym terminie, takimi samymi ratami tylko bez umownego obowiązku zrobienia tego - wiadomo że jak nie będziesz nadpłacał tylko szedł zgodnie z harmonogramem to wyjdzie więcej przy dłuższym okresie

      @gatineau: moim zdaniem bardzo dobrze piszesz tylko z tym jest jeden podstawowy problem - ludzie, którzy mają na tyle zaparcia i świadomości żeby iść zgodnie z twoimi założeniami prawdopodobnie poradziliby sobie bez problemu z krótszym okresem i wyższymi ratami bo w ogóle w życiu stosują dobre praktyki, oszczędzają i dbają o zarobki.

      Na wydarzenia losowe i tragedie jest ubezpieczenie i refinansowanie. Zdrowy rozsądek podpowiada mi, że 99% ludzi, którzy przeczytają ten wpis powie "łooo zajebiste" a potem i tak będzie płacić 30 lat bo a to dentysta, a to buty, a to cokolwiek.

      Ale super by było zobaczyć jakieś statystyki nadplacania na przestrzeni ostatnich X lat

    •  

      Na wydarzenia losowe i tragedie jest ubezpieczenie i refinansowanie. Zdrowy rozsądek podpowiada mi, że 99% ludzi, którzy przeczytają ten wpis powie "łooo zajebiste" a potem i tak będzie płacić 30 lat bo a to dentysta, a to buty, a to cokolwiek.

      @powaznyczlowiek: to już ich problem, ale co do zasady uważam że takie lekkoduchy oraz ludzie którzy biorą kredyt na 20 lat (bo ich stać, bo mogą) to nie ta sama grupa. Jak ktoś dobrowolnie bierze krótszy kredyt bo może i go stać to raczej jest typem osobowości która potrafi co miesiąc oszczędzać - gdyby tak nie było, wziąłby droższy dom w kredycie na 30 lat i "jakoś to bedzie"

    •  

      @gatineau: mądrego to aż miło posłuchać. Mam w planach wziąć 300 tys na skończenie domu

    •  

      Róznica jest taka że jak masz kredyt na krótszy termin płacisz więcej bo musisz a jak masz kredyt rozpisany na dłużej to płacisz więcej bo możesz.

      @gatineau: Podoba mi się finansowe edukowanie społeczeństwa jak i omawianie na przykładzie. Jednak nie rozumiem Mirku kilku rzeczy:
      1. Jeśli Bob ma kredyt na 20 lat, a Alicja na 30 lat, to Bob ma mniejszą marżę, czyli niższy całkowity koszt kredytu. Bob może na przykład wynegocjować brak ubezpieczenia na życie z banku. W teorii będzie 10 lat młodszy w momencie spłaty.
      2. Alicja ma zapas, z którego może zejść w razie powinięcia nogi w życiu. Ale Bob w trudnej sytuacji pójdzie do banku i zwiększy okres kredytowania z 20 lat na 30 lat i też będzie miał niższą ratę.
      3. (na moje tutaj masz błędne założenia) Bob niekoniecznie ma "pętlę na szyi", bo z czasem zarobki rosną dla większości ludzi, dlatego w pewnym momencie Bob również zacznie nadpłacać. Czyli będzie miał zapas "w razie W" tak jak Alicja, ale jednocześnie niższy całkowity koszt kredytu.

      Jest jeszcze aspekt psychologiczny, który działa na całkiem sporo osób. Mając przygotowaną nadpłatę, powiedzmy 5000 zł, w momencie pojawienia się "okazji" zakupowej wiele osób stwierdzi "teraz kupię, a kredyt i tak nadpłacę". Co jest oczywiście złamaniem zasad nadpłacania. Bob nie ma takich dylematów ( ͡° ͜ʖ ͡°)

    •  

      @powaznyczlowiek: Jak dla mnie jednocześne skracanie kredytu i spłata w tym samym terminie jest niemożliwa wiec nie wiem jak mogliśmy sie nie zrozumieć.

    •  

      @gatineau a nie lepiej nadplacoc kredyt raz w roku np. te 5000 czy tam 10000? Tak się zastanawiam, co się lepiej kalkuluje.

      I w sumie mam pytanie, czy to prawda, że teraz banki nie mogą pobierać opłat za wcześniejszą spłatę? W mojej umowie (z 2014) mam zapis, że w przypadku nadpłaty w jednym roku powyżej 20 procent, pobiorą sobie 1,64 procenta nadplaty jako opłatę dodatkową.

    •  

      @Morfi_pl popatrzyłem i po prostu przy dużej jednorazowej nadplacie rata maleje skokowo, nie o kilka PLN tylko solidnie.jak nadpłacimy 10000 k to rata spada o ponad 50 PLN.

    •  

      @KazimierzWielki:

      Ale Bob w trudnej sytuacji pójdzie do banku i zwiększy okres kredytowania z 20 lat na 30 lat i też będzie miał niższą ratę.

      Zwiększy albo nie zwiększy. Jak straci prace bo np. zachoruje to bank nie będzie chciał z nim rozmawiać.

      W tym czasie Alicja nie musi pytać nikogo o zgodę, po prostu przestaje nadpłacać. Zero negocjacji.

    •  

      @Morfi_pl:

      a nie lepiej nadplacoc kredyt raz w roku np. te 5000 czy tam 10000? Tak się zastanawiam, co się lepiej kalkuluje

      Nie, najlepiej nadpłacać jak najczęściej. Z tego samego powodu dla którego lepiej mieć lokatę z miesięczna kapitalizacja odsetek a nie roczna.

      A w praktyce to grosze bez znaczenia

      +: Lavson
    •  

      @KazimierzWielki:

      założenia) Bob niekoniecznie ma "pętlę na szyi", bo z czasem zarobki rosną dla większości ludzi

      Tak samo rosną dla Alicji i Boba, nie ma to znaczenia gdy porównujemy te dwie persony

    •  

      @gatineau: dodam jeszcze, ze jak spłacamy hipotekę 10tego. To nadpłatę kredytu robimy 11tego!, tym sposobem spłacamy kredyt bez odsetek. Im później nadplacamy tym więcej odestek nam wchodzi w nadpłatę.

    •  

      @666Forest: co? Nadpłacając nie płacisz żadnych odsetek, nie ma znaczenia którego dnia zrobisz przelew.

      I litości, "dziesięćtego", "jedenaścietego"? (╯°□°)╯︵ ┻━┻

    •  

      Aha, przez pierwsze 36 miesięcy bank może naliczać karę za nadpłatę

      @gatineau: o kurde tym to mnie zaskoczyles, to tez jakas regulacja ze max 36 miesiecy moga tak ludzi doic a dalej juz nie?

    •  

      @gatineau: myslalem ze taka wiedza to poziom basic, ale widzac dyskusje pod postem to jednak nie.

      Warto dodac, ze poki nie ma sie zbudowanej poduszki finansowej (6-12 krotnosc kosztow miesiecznych zycia rodziny + oplat) to nie nalezy nadplacac kredytu, tylko odkladac (obligacje sa git) - w razie problemow ze splata banku nie bedzie obchodzilo ze nadplacales rate przez 20 ostatnich miesiecy, tylko ze obecnie masz zaleglosc.

    •  

      @gatineau: straszne glupoty co do spłacania kredytu, brałem kredyt i doradca jednoznacznie zalecał zmniejszenie czasu - ze wzgl na nadplate odsetek, kredyt wynosi nas wtedy taniej, zresztą nie bez przyczyny mój bank ING wymaga wniosku o nadpłatę ze skarceniem czas gdzie domyślna opcja to zmniejszenie raty ktora jest bardziej korzystna dla banku

    •  

      @gatineau jako ciekawostkę dodam że PKO BP miał przez długi czas w ofercie kredyt z kontem bilansującym. W skrócie - środki na tym koncie pomniejszają kwotę od której liczone są odsetki.

      Ma to prawie same plusy - poduszkę można trzymać na tym koncie, od razu mieć taki bonus na start. A z punktu finansowego każdy przelew na to konto działa tak samo jak nadpłata, tylko bez blokowania tych środków, w dowolnym momencie można je wypłacić. A w dzisiejszych czasach konto oprocentowane tak jak kredyt hipoteczny (nawet wyżej bo bez podatku Belki) to rarytas. Nie wiem czemu było to bardzo mało popularne, w banku twierdzili że jest takich kredytów jeden na miesiąc, na tyle że wycofali je z oferty chyba w 2018.

      Minusem jest podwyższona marża o 0,5pp - u mnie liczyłem że zeruje się przy 60k chyba.

      Tym sposobem po 5 latach odsetki płacę od 2/3 pozostałego kapitału, mimo że formalnie nic nie nadpłaciłem.

      +: Fafu
    •  

      straszne glupoty co do spłacania kredytu, brałem kredyt i doradca jednoznacznie zalecał zmniejszenie czasu - ze wzgl na nadplate odsetek, kredyt wynosi nas wtedy taniej,

      @AndreaGreece: nie wiem czy można to napisać jaśniej niż @gatineau, ale spróbuję.

      Załóżmy że na początku stycznia zobowiązałeś się że przez rok oddasz do skupu 1200 jajek. Wychodzi Ci 100 jajek na miesiąc, i tak deklarujesz w skupie. Pod koniec lutego (oddałeś już 200, zostało jeszcze 1000) kury zaczynają czuć wiosnę i od czapy niosą Ci 300 jaj. Oddajesz je od razu do skupu. I teraz zostało Ci jeszcze 700 jaj do oddania i 10 miesięcy na to. W skupie deklarujesz że:
      a) teraz co miesiąc będziesz oddawał 70 i skończysz zgodnie z umową na koniec roku
      b) nadal co miesiąc będziesz oddawał 100 i skończysz na koniec września.

      Poprawna odpowiedź to a) - deklarujesz 70, a i tak przynosisz co miesiąc 100, i tak kończysz umowę we wrześniu. Gdyby nagle część kur zachorowała i nie dałbyś rady jednak zebrać 100 w ciągu miesiąca to skup i tak oczekuje tylko 70. Mniejsze zobowiązanie - mniejsze ryzyko.

      Im mniejsze zobowiązanie tym lepiej, kaźdą ratę możesz płacić większą niż wynika z harmonogramu, nikt tego nie sprawdza. Ale jak nawet raz zapłacisz za małą to dostaniesz list a może i telefon. Dlatego nadpłatą zmniejszasz ratę, ale płacisz tak jakbyś skrócił okres - jeśli możesz. Bo jeśli nagle nie będziesz mógł, to nikogo nie musisz o nic pytać, po prostu płacisz wg harmonogramu.

    •  

      @AndreaGreece: co z tego ze masz krótszy okres kredytowania, jak np stopy procentowe pójdą w gore i będziesz płacił np 500zl msc więcej?

    •  

      @gatineau: Wszystko, co wyżej napisałeś wynika z bardzo prostej zależności. Odsetki są naliczane w każdym miesiącu na podstawie aktualnego salda kapitału do spłaty i aktualnego oprocentowania. Nadpłacając kredyt samodzielnie możemy wpływać na szybkość zmniejszania się salda zadłużenia. Niestety, ale nie jest to łatwe do zrozumienia. Wiele artykułów w Internecie przekazuje błędne informacje na temat nadpłaty kredytu, sugerując, że skrócenie okresu kredytowania jest najlepszym wyjściem.

    •  

      @marcpol: otóż to, nie pomaga też pewnego rodzaju inercja. Kredyt hipoteczny to umowa długoterminowa, wielu ludzi wzięło go wiele lat temu - w czasach gdy faktycznie były kary za wcześniejsze spłaty i faktycznie jeżeli ktoś już postanowił nadpłacić mimo tych kar to bardziej opłacało się skrócenie kredytu a nie zmniejszenie raty.

      I taki ktoś kto brał kredyt np. w 2012 jest święcie przekonany że przecież ON brał kredyt to znaczy że się zna! Przecież przeanalizował każdy zapis, rozmawiał z doradcą, wszystko sprawdził, wszystko mu wyjaśnili więc wie. Ale kompletnie nie bierze pod uwagę że owszem, brał kredyt - ale 10 lat temu, legislacja się zmienia.

      A że ustawa która to zmieniła weszła w życie raptem 5 lat temu, zanim "nie ma kary za wcześniejszą spłatę" wryje się w kolektywną pamięć wszystkich ludzi to minie pewnie całe kolejne pokolenie.

    •  

      @gatineau: o kurde tym to mnie zaskoczyles, to tez jakas regulacja ze max 36 miesiecy moga tak ludzi doic a dalej juz nie?

      @villager: wspomniałem w poście Ustawa o Kredycie Hipotecznym z 2017 roku, Rozdział 5

      W przypadku kredytu hipotecznego oprocentowanego zmienną stopą procentową kredytodawca może pobierać rekompensatę wyłącznie, gdy spłata całości lub części kredytu hipotecznego nastąpiła w okresie 36 miesięcy od dnia zawarcia umowy o kredyt hipoteczny

      https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20170000819

      (aha właśnie doczytałem, uwaga przy stałej stopie: kara jest dozwolona przez cały okres stałej stopy czyli zapewne 5 lat. Ale to ten sam casus co przy 36 miesiącach - kasa na kupkę, kupujemy obligacje indeksowane inflacją, wyjdzie niemal na zero przynajmniej póki inflacja szaleje)

    •  

      @AndreaGreece: no jak nawet na przykładzie z jajkami nie rozumiesz to już nic nie poradzę ¯\_(ツ)_/¯

    •  

      @gatineau: radzę też zwracać uwagę na zapisy w umowie i czy wcześniejsza spłata nie będzie się wiązać np. ze sporządzeniem do niej aneksu a zgodnie Tabelą opłat i prowizji może to być płatne. Ja np. mam taki zapis i nie dość że z poziomu serwisu transakcyjnego nie można zlecić nadpłaty tylko trzeba wysłać wiadomość z opisem co i kiedy zamierzamy zrobić to jeszcze pobierają opłatę 50zł za sporządzenie aneksu ( ͡° ʖ̯ ͡°)

    •  

      @coollfon: prawda, tak jak pisałem wcześniejsza spłata jest w interesie kredytobiorcy a więc automatycznie nie jest w interesie banku. Niektóre banki mogą kłaść kłody pod nogi, jak w twoim przypadku :/

      Szczerze to ja bym zapytał na twoim miejscu jakiegoś UOKIK czy taki zapis w tym kontekście jest legalny, gdzieś tu znajdziesz e-mail: https://www.uokik.gov.pl/problemy.php?problem=385&wojewodztwo=&miasto= , to 15 minut roboty, niekoniecznie odpiszą od ręki ale w ciągu kilku tygodni powinni. Jak ci się chce to możesz się bawić w dzwonienie.

      Powołaj się na Ustawę o Kredycie Hipotecznym https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20170000819/T/D20170819L.pdf , artykuły

      Art. 40. 1. Strony mogą zastrzec w umowie o kredyt hipoteczny rekompensatę w przypadku spłaty całości lub części kredytu hipotecznego przed terminem określonym w tej umowie.
      2. W przypadku kredytu hipotecznego oprocentowanego zmienną stopą procentową kredytodawca może pobierać rekompensatę wyłącznie, gdy spłata całości lub części kredytu hipotecznego nastąpiła w okresie 36 miesięcy od dnia zawarcia umowy o kredyt hipoteczny.


      I zapytaj czy w kontekście zakazu rekompensaty po 36 miesiącach bank ma prawo narzucić dodatkowe opłaty administracyjne (w twoim przypadku, za sporządzenie aneksu) żebyś mogł skorzystać ze swojego prawa do wcześniejszej spłaty. Jak masz to gdzieś jasno w umowie to zacytuj też swoje konkretne zapisy.

      edit: ja bym pisał na porady@rf.gov.pl

    •  

      @gatineau: cześć :) już byłem zdecydowany żeby nadpłacać swój kredyt hipoteczny i poprosić bank o skórcenie okresu kredytowania, naszczęście przeczytałem Twój wpis - wprowadził on niemałe oświecenie w kontekście optymalizowania spłaty hipoteki i serdecznie Ci za to dziękuję :)
      Obecnie stoję przed nie lada dylematem (a może to tylko moja wybujała wyobraźnia). Zgromadziłem oszczędności w wysokości 1/3 mojego obecnego zadłużenia hipotecznego (wcześniejsze nadpłacanie wiązałoby się z prowizją). Jestem w przeddzień aktualizacji mojego Wbioru 6M. Obecne oprocentowanie (M+W6m) mam na poziomie 2,15%. Po aktualizacji W6m (za dwa dni) poszybuje ono do wartości > 5%.
      Czy wg Twojej wiedzy/doświadczenia nadpłata 1/3 obecnego zadłużenia w okresie obowiązywania starego oprocentowania (2,15%), jest korzystniejsza, niż gdybym to zrobił, za kilka dni tj. po aktualizacji W6m (>5%)? Czy to jest bez znaczenia, czy może masz jeszcze inny pomysł jak to ugryźć? :) dzięki Twojemu wpisowi wiem napewno, że nie poproszę o zmniejszenie okresu kredytowania, ale będę nadpłacał tak jakbym to zrobił :)

    •  

      @kronosh: wydaje mi się że jest to całkowicie bez znaczenia, spłacasz, bank przestaje naliczać odsetki więc przez pierwsze 2 dni faktycznie oszczędzasz "jedynie" 2% ale potem natychmiast 5% (w sensie nikt ci nie daje tych pieniędzy do ręki, ale są to odsetki których nie zapłacisz)

      Oczywiście przy grubszej jednorazowej spłacie dobrze by było się wszystkiemu przyjrzeć już w kontekście swojej własnej umowy - czy faktycznie nie masz żadnych konsekwencji wcześniejszych spłat (mireczek wyżej pisał że bank go kasuje za sporządzenie aneksu 50 zł za każdym razem... Nie wiem też jak się ma ustawa z 2017 do kredytów zawartych przed 2017) i jak to wszystko wygląda ale generalnie wcześniejsza spłata przy oprocentowaniu 5% brzmi jak dobry pomysł :)

    •  

      @gatineau: uściślajac, to nie będzie spłata tylko nadpłata, ale pewnie to miałeś na myśli. Dziękuję za opinię. Jeśli mogę to chciałbym Cię jeszcze spytać o zagadnienie dewaluacji kredytu hipotecznego. Co to dokładnie oznacza i czy to realny scenariusz w kontekście podnoszonych przez RPP stóp % oraz szybującej równolegle inflacji?