@Sudo_exit: to już zależy od banku.

Pytanie czy musisz zrobić konkretna dyspozycje nadpłaty czy po prostu przelać kasę - jeżeli to drugie, w sensie przelewasz X a bank automatycznie księguje nadwyżkę ponad ratę jako nadpłatę to mógłbyś ustawić zlecenie stałe przelewu i elo, nie musisz tego ruszać przez 240 miesięcy.

Natomiast jeżeli bank np. automatycznie pobiera z konta ratę a nadpłaty trzeba wyklikiwać osobno - no to już trzeba to liczyć ręcznie bo bank będzie co miesiąc pobierał mniej (btw to super uczucie widzieć na bieżąco jak ta cyferka maleje, wolno bo wolno, ale maleje). 2 godzinki w excelu i sobie to bez problemu ogarniesz na wszystkie 240 miesięcy do przodu

I tak jak pisałem nie trzeba nawet nadpłacać miesięcznie - nic się nie stanie jeżeli usiądziesz do tego raz na kwartał a co miesiąc jedynie będziesz odkładał kasę na kupkę żeby jej nie chcący nie wydać - tu możesz walnąc jakieś stałe zlecenie

Zreszta - to nie apteka, nie trzeba tego liczyć co do grosza. Możesz sobie zaokrąglić w górę jak ci wyszli 680 zł nadpłaty to nadpłacać 700 i przeliczaj to co roku. Najwyżej spłacisz kredyt w 239 zamiast zakładanych 240 miesięcy, nic się nie stanie.

Jedyne czego bym pilnował to żeby bank umożliwił wyklikanie nadpłat samodzielnie elektronicznie, w żadnym wypadku nie bierz kredytu w banku który wymaga składania pisemnej dyspozycji xD Niektóre mogą to robić bo nadpłacanie nie jest korzystne dla banku, twój zysk (mniejsza rata w następnym miesiącu) to ich strata.

@pansa: > A nie lepiej wybrac zmniejszenie okresu kredytowania?

Rada dla ludzi którzy brali kredyt z głową i rata nie jest lwią częścą budżetu jest taka że jeżeli chcesz zapłacić jak najmniej odsetek (czyt. oddać pieniędzy bankowi) to należy wybrać skrócenie okresu kredytowania.

Nie, należy zmniejszyć ratę i kontynuować nadpłacanie zgodnie z oryginalnym tempem.

Zmniejszasz ratę ale płacisz cały czas tyle samo - efekt jest taki że i tak spłacisz szybciej (bo zmniejszyłeś ratę) ale płacisz tyle samo więc nadpłacasz szybciej.

Matematycznie w obu wariantach zapłacisz co do grosza tyle samo odsetek i spłacisz kredyt w dokładnie tym samym momencie. Ale w wariancie w którym skracasz okres kredytowania masz większą ratę czyli w razie W jak coś pójdzie nie tak - zbankrutujesz szybciej. Skracając okres kredytu w momencie w którym nie masz kary za nadpłatę nigdy nie jest opłacalne.

W praktyce czasami może się okazać że kredyt na krótszy okres będzie miał niższą marżę - jeżeli za skrócenie okresu dostaliśmy niższą marżę to wtedy faktycznie może się to opłacać. Ale to nadal pętla na szyi, nie zakładałbym jej dla 0.1% marży. 0.5% - być może.

@pansa: a różnica w podejściu A (kredyt na 30 lat, płacony wg harmonogramu kredytu na 20 lat ze zmniejszaniem raty) a wariantem B (kredyt na 20 lat) jest KOLOSALNA.

Ludzie kompletnie sobie nie zdają z tego sprawy bo to widać dopiero po ok. 10 latach.

Te same założenia co wcześniej - 500k, 5%, Alicja ma wariant A, Bob ma wariant B. Oboje płacą tyle samo - 3299.78 zł miesięcznie. Pomińmy te początkowe 36 miesięcy z karą, załóżmy że akurat tak się inflacja ułożyła że Alicja wyszła na zero z obligacjami.

Oboje spłacają w tym samym tempie, po 10 latach zostało do spłaty 311 107,59 zł.

Ale kredyt Alicji jest rozpisany na jeszcze 20 lat! Kredyt Boba na jedynie 10.

Rata Boba nadal wynosi więc 3299.78 zł. Minęło długie 10 lat, czy Boba nadal stać? A cholera wie, ma pewnie dzieci, może ma za sobą rozwód. 10 lat to dużo czasu.

W tym samym czasie rata Alicji wynosi 2 053,17 zł. O 1200 zł mniej niż rata Boba! Alicja jest mądra i kontynuuje nadpłacanie ale gdyby chciała to mogłaby teraz zwolnić.

Ma to też wymierne korzyści finansowe: każdy wie że powinniśmy mieć poduszkę finansową na jakieś 6-12 miesięcy kosztów stałych.

Poduszka Alicji z punktu widzenia samego kredytu musi więc wynieść co najmniej ~12k złotych. Poduszka Boba - 19 000 zł. Bob musi zamrozić dodatkowe 7 000 zł, 7 000 zł które mógł zainwestować na giełdzie i zarabiać nimi jakieś 500 zł rocznie (zakładając średni zwrot z giełdy = 7%).

Bob po 10 latach:
- traci realne 500 zł miesięcznie względem Alicji
- cały czas ma na szyi pętle. Alicja też, ale pętla Alicji jest luźniej założona ;)
- dostał w zamian absolutnie nic (nie dotyczy sytuacji gdy Bob w zamian za krótszy termin wynegocjował znacznie niższą marżę, niższa marża = tańszy kredyt = zysk Boba). Ale typowo banki dają tą samą marżę, dla nich krótszy termin kredytu to żaden interes.

- traci realne 500 zł miesięcznie względem Alicji

@gatineau: errata: rocznie.

Racja, tylko że to jest jedna strona medalu - z perspektywy ludzi ledwo spłacających raty.

@pansa: a co do tego: zakładam rozsądnego kredytobiorcę który bierze kredyt w wysokości która pozwala mu spłacić go w 20 lat. Osób których nie stać na taki kredyt post nie dotyczy bo przecież i tak nie mają opcji na 20-letnie kredyty, muszą brać 30 lat albo nic.

Osobiście nie polecam brania takiego kredytu ale to wszystko zależy od kredytobiorcy i tego jaką ma alternatywę - jak ktoś ma płacić 2k za najem a ma możliwość wzięcia kredytu gdzie rata wynosi 2k to jednak opcja nr 2 jest lepsza (w końcu część raty to kapitał, w przypadku najmu 100% kwoty wyparowuje, to jak kredyt w którym nie spłacamy kapitału, tragiczna "inwestycja").

Oczywiście kupno mieszkania, jak każda inwestycja, wiąże się z ryzykiem. Branie kredytu na zmiennych stopach procentowych pod korek jest niezbyt rozsądne bo stopy są zmienne.

Sam mieszkam w kraju w którym normą są kredyty ze stałymi stopami na 10 lat więc na szczęście nie musiałem sie na to ryzyko eksponować - wziąłem na luzie kredyt na 1.5% fixed na 10 lat i problem z głowy. Za 10 lat i tak zgodnie z moimi założeniami spłacę 80% kapitału, choćby stopy wzrosły do 10% to dam radę.

2. każda inwestycja, nawet obligacje są obarczone jakimś ryzykiem

@Wilier: obligacje skarbu państwa które emituje walutę w której masz wzięty kredyt hipoteczny to homeopatyczny poziom ryzyka, zdecydowanie nie jest warte płacenie 3% żeby je wyeliminować. 0.03% - być może. 3% - totalne zdzierstwo.

Natomiast co do zasady masz rację że to nieistotna kwota, 36 * 680 * 3% = 730 zł. Od tego odejmujesz zaoszczędzone odsetki, koniec końców wychodzi kilkaset zł. Kompletnie nieistotne z punktu widzenia kredytu na 500 000 zł.

o wiele lepiej opłaca się skracać okres kredytowania niż ratę

@RolnikSamWdolinie: że niby co zyskujesz względem osoby która zmniejsza ratę i zwiększa nadpłatę?

przeczytaj mój post ze zrozumieniem. Ja nie postuluję zmniejszania raty i płacenia mniej. Nie, cały czas płacisz zgodnie z założonym przez siebie harmonogramem. I tak spłacisz zgodnie z założeniami w dokładnie tym samym momencie - ale kwota zobowiązania będzie mniejsza a co za tym idzie zamrozisz mniej kasy na poduszkę finansową lub w wypadku utraty pracy zbankrutujesz później.

@RolnikSamWdolinie: eh, jak do ściany.

Nie prawda, wysokość odsetek nie zależy od pozostałej długości kredytu, zależy jedynie od wysokości pozostałego do spłaty kapitału i oprocentowania kredytu.

Nie ma żadnej różnicy między spłaceniem 2000 zł wg harmonogramu vs spłacenie 1500 zł wg harmonogramu i nadpłacenie 500 zł. Tu i tu zapłaciłeś 2000 zł, tu i tu wisisz tyle samo odsetek, tu i tu więc spłaciłeś dokładnie tyle samo kapitału w danym miesiącu.

Róznica jest taka że jak masz kredyt na krótszy termin płacisz więcej bo musisz a jak masz kredyt rozpisany na dłużej to płacisz więcej bo możesz. A to ogromna różnica.

liczyłeś to czy tak sobie twierdzisz?

@RolnikSamWdolinie: oczywiście że liczyłem. Zerknij na https://www.wykop.pl/tag/hipotekazwykopem/ kiedyś się dzieliłem arkuszem i obliczeniami aczkolwiek wtedy próbowałem odpowiedzieć na pytanie kredyt czy wynajem a nie kredyt na 20 lat czy 30 lat bo to drugie uznałem za oczywiste.

Liczyłem to i była bardzo duża różnica

Popełniłeś więc błąd. Nawet bez zaglądania w twoje obliczenia wiem gdzie - założyłeś stałą nadpłatę (co miesiąc nadpłacam 500 zł względem harmonogramu) a nie stałą płatność (co miesiąc płacę 2000 zł, nadpłacając co raz więcej ponieważ maleje mi rata)

Tak czy siak nie ogarniam - skoro policzyłeś, to widzisz przecież obliczenia, widzisz jaka jest formuła na odsetki (pozostały kapitał * oprocentowanie / 12)

Widzisz jaka jest formuła na pozostały kapitał (kapitał w miesiącu poprzednim + odsetki - płatność)

Widzisz gdzieś tam "pozostała długość kredytu"? Nie? No to widzisz że mam rację, odsetki nie zależą od pozostałej długości kredytu.

Jeżeli kilka lat krócej płacisz odsetki, to suma się nie zmienia?

@RolnikSamWdolinie: nie płacisz kilka lat krócej, w obu wariantach (krótszy kredyt vs dłuższy kredyt z nadpłatą tak żeby płacić wg harmonogramu krótszego kredytu) płacisz co do dnia tyle samo / zakładając identyczną marżę i brak kary za wcześniejszą spłatę /

Za stworzyłem 2 cale harmonogramy splaty calego kredytu po nadplaceniu o pewną kwotę.

Otóż to. Założyłeś stałą nadpłatę i nie uwzględniłeś tego że co miesiąc rata malała więc rata + stała nadpłata była malejącą kwotą. Nie spełniłeś założeń - założenie jest że płacisz co miesiąc tyle samo, a nie odrobinę mniej.

Widzisz, nie widziałem twoich obliczeń a od razu wiedziałem gdzie się pomyliłeś. Przyjmij do wiadomości że może jednak wiem co piszę a Ty nie masz racji. Wróć do swojego excela i przeanalizuj to jeszcze raz na spokojnie, błąd nie jest trudny do zauważenia jeżeli wiesz czego szukasz. A jeżeli jednak wyjdzie ci że masz rację - podziel się swoimi harmonogramami, wskażę błąd albo przeproszę i powiem że się mylę. Ja nie żadnego problemu z przyznaniem się do błędu, jeszcze ci podziękuję za lekcję. No ale niestety dla Ciebie - nie mylę się.

Na wydarzenia losowe i tragedie jest ubezpieczenie i refinansowanie. Zdrowy rozsądek podpowiada mi, że 99% ludzi, którzy przeczytają ten wpis powie "łooo zajebiste" a potem i tak będzie płacić 30 lat bo a to dentysta, a to buty, a to cokolwiek.

@powaznyczlowiek: to już ich problem, ale co do zasady uważam że takie lekkoduchy oraz ludzie którzy biorą kredyt na 20 lat (bo ich stać, bo mogą) to nie ta sama grupa. Jak ktoś dobrowolnie bierze krótszy kredyt bo może i go stać to raczej jest typem osobowości która potrafi co miesiąc oszczędzać - gdyby tak nie było, wziąłby droższy dom w kredycie na 30 lat i "jakoś to bedzie"

@KazimierzWielki:

Ale Bob w trudnej sytuacji pójdzie do banku i zwiększy okres kredytowania z 20 lat na 30 lat i też będzie miał niższą ratę.

Zwiększy albo nie zwiększy. Jak straci prace bo np. zachoruje to bank nie będzie chciał z nim rozmawiać.

W tym czasie Alicja nie musi pytać nikogo o zgodę, po prostu przestaje nadpłacać. Zero negocjacji.

@Morfi_pl:

a nie lepiej nadplacoc kredyt raz w roku np. te 5000 czy tam 10000? Tak się zastanawiam, co się lepiej kalkuluje

Nie, najlepiej nadpłacać jak najczęściej. Z tego samego powodu dla którego lepiej mieć lokatę z miesięczna kapitalizacja odsetek a nie roczna.

A w praktyce to grosze bez znaczenia

@KazimierzWielki:

założenia) Bob niekoniecznie ma "pętlę na szyi", bo z czasem zarobki rosną dla większości ludzi

Tak samo rosną dla Alicji i Boba, nie ma to znaczenia gdy porównujemy te dwie persony

@marcpol: otóż to, nie pomaga też pewnego rodzaju inercja. Kredyt hipoteczny to umowa długoterminowa, wielu ludzi wzięło go wiele lat temu - w czasach gdy faktycznie były kary za wcześniejsze spłaty i faktycznie jeżeli ktoś już postanowił nadpłacić mimo tych kar to bardziej opłacało się skrócenie kredytu a nie zmniejszenie raty.

I taki ktoś kto brał kredyt np. w 2012 jest święcie przekonany że przecież ON brał kredyt to znaczy że się zna! Przecież przeanalizował każdy zapis, rozmawiał z doradcą, wszystko sprawdził, wszystko mu wyjaśnili więc wie. Ale kompletnie nie bierze pod uwagę że owszem, brał kredyt - ale 10 lat temu, legislacja się zmienia.

A że ustawa która to zmieniła weszła w życie raptem 5 lat temu, zanim "nie ma kary za wcześniejszą spłatę" wryje się w kolektywną pamięć wszystkich ludzi to minie pewnie całe kolejne pokolenie.

@gatineau: o kurde tym to mnie zaskoczyles, to tez jakas regulacja ze max 36 miesiecy moga tak ludzi doic a dalej juz nie?

@villager: wspomniałem w poście Ustawa o Kredycie Hipotecznym z 2017 roku, Rozdział 5

W przypadku kredytu hipotecznego oprocentowanego zmienną stopą procentową kredytodawca może pobierać rekompensatę wyłącznie, gdy spłata całości lub części kredytu hipotecznego nastąpiła w okresie 36 miesięcy od dnia zawarcia umowy o kredyt hipoteczny

https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20170000819

(aha właśnie doczytałem, uwaga przy stałej stopie: kara jest dozwolona przez cały okres stałej stopy czyli zapewne 5 lat. Ale to ten sam casus co przy 36 miesiącach - kasa na kupkę, kupujemy obligacje indeksowane inflacją, wyjdzie niemal na zero przynajmniej póki inflacja szaleje)

@coollfon: prawda, tak jak pisałem wcześniejsza spłata jest w interesie kredytobiorcy a więc automatycznie nie jest w interesie banku. Niektóre banki mogą kłaść kłody pod nogi, jak w twoim przypadku :/

Szczerze to ja bym zapytał na twoim miejscu jakiegoś UOKIK czy taki zapis w tym kontekście jest legalny, gdzieś tu znajdziesz e-mail: https://www.uokik.gov.pl/problemy.php?problem=385&wojewodztwo=&miasto= , to 15 minut roboty, niekoniecznie odpiszą od ręki ale w ciągu kilku tygodni powinni. Jak ci się chce to możesz się bawić w dzwonienie.

Powołaj się na Ustawę o Kredycie Hipotecznym https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20170000819/T/D20170819L.pdf , artykuły

Art. 40. 1. Strony mogą zastrzec w umowie o kredyt hipoteczny rekompensatę w przypadku spłaty całości lub części kredytu hipotecznego przed terminem określonym w tej umowie.
2. W przypadku kredytu hipotecznego oprocentowanego zmienną stopą procentową kredytodawca może pobierać rekompensatę wyłącznie, gdy spłata całości lub części kredytu hipotecznego nastąpiła w okresie 36 miesięcy od dnia zawarcia umowy o kredyt hipoteczny.

I zapytaj czy w kontekście zakazu rekompensaty po 36 miesiącach bank ma prawo narzucić dodatkowe opłaty administracyjne (w twoim przypadku, za sporządzenie aneksu) żebyś mogł skorzystać ze swojego prawa do wcześniejszej spłaty. Jak masz to gdzieś jasno w umowie to zacytuj też swoje konkretne zapisy.

edit: ja bym pisał na porady@rf.gov.pl

@kronosh: wydaje mi się że jest to całkowicie bez znaczenia, spłacasz, bank przestaje naliczać odsetki więc przez pierwsze 2 dni faktycznie oszczędzasz "jedynie" 2% ale potem natychmiast 5% (w sensie nikt ci nie daje tych pieniędzy do ręki, ale są to odsetki których nie zapłacisz)

Oczywiście przy grubszej jednorazowej spłacie dobrze by było się wszystkiemu przyjrzeć już w kontekście swojej własnej umowy - czy faktycznie nie masz żadnych konsekwencji wcześniejszych spłat (mireczek wyżej pisał że bank go kasuje za sporządzenie aneksu 50 zł za każdym razem... Nie wiem też jak się ma ustawa z 2017 do kredytów zawartych przed 2017) i jak to wszystko wygląda ale generalnie wcześniejsza spłata przy oprocentowaniu 5% brzmi jak dobry pomysł :)