[TypowyZakolak]

Mireczki!

Kto nie zapoznał się z moją poprzednią analizą - zapraszam! https://www.wykop.pl/wpis/64966589/jako-ze-moja-poprzednia-analiza-okazala-sie-calkie/

Czas na mały update:

Mieszkania

Kiedy pisałem powyższy tekst, na początku kwietnia 2022, była jeszcze narracja, że ceny nie spadają. Póki co nadal nie spadają, ew. wykonują ruchy spadkowe w przedziale 0-1%, które ciężko nazwać spadkiem. Istotniejsza jest jednak zmiana trendu. Otóż mieszkania w wielu miastach przestały rosnąć. To potwierdza, że siły oddziałujące na popyt (czyt. dostępność kredytu) działają i ich siła zależy nie tylko od działalności jaszczempia, ale też "psychologii tłumu". W końcu gdy ceny rosły większość osób (słusznie) wyśmiewała naganiających na spadki. Teraz, gdy ceny się zatrzymały, naganiający na spadki są traktowani poważniej we wszystkich społecznościach (nie tylko na mirko ;)). Bezustanne sianie FUD-u, którego nie można rozwiać pierwszym lepszym raportem z losowo wybranego portalu, też robi swoje. Nie wiem, czy szczyt strachu został już osiągnięty - wątpię, IMO na taki "pik" trzeba będzie jeszcze poczekać. Dopóki RPP podnosi co miesiąc stopy procentowe, dopóty będzie rósł strach i niepewność o kondycję rynku nieruchów ( ͡° ͜ʖ ͡°)

Tutaj trzeba od razu dodać, że wiele Mirków pisze "hehe oglądałem mieszkanie X i cena już spadła". Warto tutaj jednak wziąć pod uwagę, że mieszkania (czy ogólnie nieruchy) często wystawiane są w wysoce przestrzelonej cenie, bo właściciel ma jakieś urojenia że jego nieruch jest warty krocie. I ceny spadają niezależnie od tego, co się dzieje na rynku - przez brak zainteresowania nierynkową ofertą. Nie da się na tej podstawie ocenić trendu. Jeżeli ktoś śledził rynek domów, działek czy mieszkań w 2021, to na pewno zauważył takie, których cena spadała z miesiąca na miesiąc. I nie dlatego, że rynek się zwijał (bo walił do przodu jak szalony), ale dlatego, że to konkretne ogłoszenie było kompletnie przestrzelone cenowo.

Kolejne miesiące jednak przyniosą IMO pierwsze spadki. Przede wszystkim zacznie rosnąć ilość mieszkań dostępnych w ofercie deweloperów na rynku. Obecnie ta wartość jest najniższa od bardzo dawna. Aby spadały ceny, podaż musi przeważać nad popytem. Podaż jest obecnie malutka i do spadków zwyczajnie potrzeba większego wolumenu. Ale, dużo budów jest w toku i w wielu przypadkach nawet osoby, które kupiły dziurę w ziemi będą rezygnować z uwagi na podwojenie raty. Takie mieszkania będą trafiać na rynek i podnosić podaż, wywierając presję cenową. Na to trzeba czasu. Kiedy będzie szczyt? Ano na koniec 2023, biorąc pod uwagę cykl budowy bloku (~2 lata). Czyli wtedy, gdy wjedzie na rynek to, co rozpoczęto budować w 2021 ( ͡° ͜ʖ ͡°)

I teraz IMO najważniejsza sprawa, timing. Wiele mirków wyobraża sobie jakieś wieczne spadki, nawet o 50%, trwające lata. IMO te osoby kierują się roszczeniowym myśleniem, a nie rzetelną analizą sytuacji. Dlaczego ceny mają spadać po 2024? Pomyślmy:
- stopy procentowe najpewniej będą już obniżane. Przypominam, że cel inflacyjny w Polsce to 2.5%. Jeżeli inflacja wróci do celu, to utrzymywanie stóp >3% ma zerowy sens, co oznacza, że typowy kredyt na stałą stopę spadnie do 4.5 - 5%. Przypominam, że takie oferty były nawet przy WIBOR6M=0,25. Najtańsze kredyty na pięcioletniej stałej, 2.8-3%, były do wyrwania krótki okres czasu - mniej więcej drugą połowę roku 2020. Potem poszło na 3-4%. Powrót do zakresu 4-5% to niewiele drożej, niż w sytuacji największego boomu na rynku.
- ktoś może powiedzieć "ale zaraz, przecież na zmiennej wtedy było 2,5%, a przy stopach 2 - 2.5% byłoby 4-4.5%, czyli dużo więcej, nie będzie już tak samo!". Owszem, ale nie należy zapominać o zjawisku odroczonego popytu. Wszyscy ci, którzy stracili zdolność przy obecnej stopie procentowej, zechcą wrócić na rynek gdy zjawisko przestanie być przytłaczające ;) Popyt "stały", np. januszy-inwestorów, może nie dorównać temu z 2021, ale co najmniej chwilowo będzie zasilony kilkoma czynnikami nasilającymi.
- czynnikiem nasilającym popyt (poza "popytem odroczonym" wykluczonych przez obecny brak zdolności) jest również zwiększone zainteresowanie zakupem mieszkania przez Ukraińców, którzy osiądą w Polsce. Niezależnie od tego, czy zostanie ich 20%, czy 50% z obecnych kilku milionów - to jest realna grupa klientów, którzy do końca 2024 spędzą w Polsce 3 lata. W sam raz, by tu okrzepnąć, dostać stałą umowę u Janusza i myśleć o kupieniu klitki dla siebie.
- wzrost pensji też zrobi swoje. Jeśli nasze wynagrodzenia będą rosnąć, to w 2023-2024 mieszkanie nawet po 15k z metra będzie wyglądało zgoła inaczej, niż obecnie dla naszego budżetu domowego. Ludzie nie przestaną chcieć iść na swoje, mieć rodzinę czy polepszyć standard życia. Więcej kasy na ogół stymuluje chęć do takich zmian.

Oczywiście powyższe jest oparte o pewną dawkę wróżbiarstwa, bo są czynniki nie do przewidzienia, np. dalsza polityka Rosji w stosunku do krajów sąsiedzkich. Jeśli będzie realne zagrożenie wojną z ruską hordą na terenie Polski (albo rzeczywiście wojna), no to wiadomo - nieruchy będą nic nie warte. Zakładam tutaj, że ryzyko wojenne będzie jednak wygasać do 2024 roku - Putin ustąpi/zostanie zamordowany i nastąpi zwrot w stronę bardziej racjonalnej polityki orków.

Podsumowując - w sumie niewiele zmieniłem w prognozie, ale doprecyzowałem. Na giełdzie "timing is everything". Jeśli chcesz kupić mieszkanie w dołku - okres od połowy 2023 do końca 2024 wydaje się idealnym momentem na potencjalny dołek. Zakres dołka nadal szacuję na 10-20%. Wszelkie porównania do 2007 niezmiennie uważam za błędne, gdyż wtedy mieszkania odjechały od średnich pensji aż o 100%, a w 2021 - zaledwie o 11%. Zupełnie nie ta skala. Jest jednak jeden punkt wspólny - nieruchy spadają w trakcie recesji. A recesja w PL jest prawie pewna. Kiedy? Ano w 2023-2024 - tak, wszystkie klocki się układają ;) To będzie najlepszy moment na zakup mieszkania, tak obstawiam.

Działki

W przeciwieństwie do mieszkań, podaż działek rośnie tylko wtedy, gdy właściciele już istniejących gruntów chcą sprzedać. Innymi słowy, na rynku działek nie istnieje rynek pierwotny ;) Podatek od nieruchomości w PL jest śmieszny, często żaden, a działek w dobrych lokalizacjach nigdy nie przybędzie. Działki wręcz z definicji są antyinflacyjne.
Ale... to nie oznacza, że muszą rosnąć. Spadać też mogą (krótkoterminowo) razem z cyklem koniunkturalnym ;) Długoterminowo, dopóki mamy pieniądz fiducjarny i inflację założoną w planie gospodarczym, dopóty działki będą tylko rosnąć.

Jest jedno ale. O ile na rynku mieszkań nie można mówić o bańce IMO, o tyle na rynku działek jak najbardziej można, a nawet trzeba (wzrost o 50% w rok - 2021). Skąd się ona wzięła? Było to tak: w 2014-2015 spore pokolenie millenialsów kupiło po ślubach i bomblu pierwsze mieszkanie. 5 lat później cena tego mieszkania wzrosła o 50%, oni zaczęli dużo lepiej zarabiać a przez pandemię pojawił się pęd do posiadania "własnego ogródka". Więc te osoby chętnie sprzedawały mieszkania, by kupić za tę cenę działkę i/lub dom, wspomagając się tanim kredytem. Było to bardzo opłacalne. To zjawisko zakończyło się, gdyż ludzie kupujący w 2018 już nie mogą skorzystać na znacznym wzroście cen mieszkań względem cen ziemi. Część popytu odpadła i nie wróci aż do kolejnego cyklu wzrostowego na mieszkaniach.

Dlatego IMO czeka nas korekta, zwłaszcza w miejscach, które generalnie nie są atrakcyjne i przed bańką leżały latami. Wszystko, co skupiono w panice "bo rośnie" powinno spaść, również o (co najmniej) 10-20%. W przypadku działek nie ma flipperów, którzy ugrzęźli na górce i są gotowi zejść z cen by wyskoczyć z nierentownej inwestycji, ale są ludzie, którzy nie dali rady z kosztami budowy domu, a działkę kupili w 2020-2021.

Inaczej jest na rynku działek willowych. Te z założenia nigdy nie były kierowane do "biedoty na kredycie". Ich ceny rosną, i rosnąć będą. Willowe osiedla Warszawy, Krakowa czy Wrocławia podrożeją.

Najmocniej IMO stanieją działki w "Polsce B". Powroty do biur i odwrót od pracy zdalnej (czy raczej - korekta trendu przechodzenia na zdalną ;)) spotęgują ten efekt. Kto miał iść na zdalną to już poszedł i kupił działkę na bańce.

Domy

Podobnie jak w przypadku działek, domy skupowali głównie bogaci millenialsi dorobieni na mieszkaniach z 2014-2015 które względem działek/domów gwałtownie zwiększyły wartość do 2019 roku. Teraz nie ma takiego zjawiska. Odpadł olbrzymi czynnik popytowy (większy, niż tani kredyt nawet).

Natomiast problemem jest koszt odtworzeniowy. Cena materiałów jest kosmiczna i nie zależy od polskich stóp procentowych, tylko od globalnej sytuacji. Wprawdzie na świecie widać oznaki spowolnienia i potencjalnej recesji, ale koszty wytworzenia materiałów - prąd, i dystrybucji - benzyna, nie za bardzo chcą spaść i zanosi się wyłącznie na ich dalsze wzrosty. Dojdziemy do absurdalnej sytuacji, w której mimo braku popytu nie da się "postawić" domu, bo koszt materiałów jest kosmiczny, co skieruje rozczarowanych nabywców do rynku wtórnego ;)

Te dwie siły się równoważą.

IMO spadek popytu będzie znaczący, chyba najbardziej ze wszystkich grup, ale bardzo wysoka cena odtworzeniowa będzie hamować spadki. Polacy nadal marzą w wielu przypadkach o własnym, dobrze skomunikowanym domu i te marzenia nie wyparują w kolejnych latach, ale powstrzymywać ich będą absurdalne ceny budowy.

Sytuacja będzie zależeć od lokalizacji.

Biedniejsze rejony Polski, gdzie przeciętny człowiek mógł kupić/zbudować dom na kredycie: spadki o 20-30% nawet.
Bogate rejony Polski (przedmieścia miast) - niewielkie spadki, max 10%. Te domy i tak zwykle hulały w cenie miliona+, powyżej zdolności kredytowej przeciętnego człowieka w 2021 roku, więc spadek zdolności "biedoty" nie wpływa na popyt na te domy w tak wielkim stopniu.

Pozdrawiam Was Miraski.

#nieruchomosci #mieszkanie #mieszkaniedeweloperskie #inwestycje #inwestowanie #ekonomia

[ProofOfConcept]

@TypowyZakolak: fajna analiza! jezeli bedzie zastoj w budowlance i recesja, jakie przewidujesz bezrobocie? I nie wziales chyba pod uwage ruchow rzadu przed wyborami, z taka inflacja i takimi cenami to raczej nie wygraja - wiec cos na pewno odwala.

[TypowyZakolak]

@ProofOfConcept: Na pewno będzie wzrost bezrobocia, to prawie nieuniknione. Na szczęście mamy bardzo małe bezrobocie, więc ten czynnik nie powinien być niszczący dla naszej gospodarki. Trochę zmniejszy się rynek pracownika, spadną ceny usług, pojawią się wolne terminy - w sumie to na tym też skorzystamy trochę ;)

Rząd już działa pod wybory i szczerze mówiąc za wiele nie wymyślił, wakacje kredytowe (o ile zostaną wykorzystane na nadpłaty, a nie przewalone na

[vinmcqueen]

Powroty do biur i odwrót od pracy zdalnej (czy raczej - korekta trendu przechodzenia na zdalną ;)) spotęgują ten efekt. Kto miał iść na zdalną to już poszedł i kupił działkę na bańce.

@TypowyZakolak: nie zgodzę się.

Po pierwsze, cały czas będzie jakiś napływ pracowników do pracodawców, którzy będą w stanie zaoferować pracę zdalną bezwarunkowo, w ramach zwyczajnej rotacji pracowników. Praca zdalna weszła teraz do listy benefitów przy ogłoszeniach o pracę,

[kaaban]

@TypowyZakolak: Fajne ale więcej nie pisz

[mookie]

@TypowyZakolak: mógłbym podpisać się pod analizą, bo jest niezła. Dodałbym od siebie kilka aspektów, których brakuje a które IMO mogą odegrać rolę.

Pierwszym z nich to wchodzenie wyżu powojennego w wiek umieralności i w związku z tym będą uwalniane ogromne ilości lokali na osiedlach PRL-owskich w dużych i małych miastach. Obecne młode pokolenie 90', 00', to będzie pierwsze w powojennej Polsce, które będzie dziedziczyło nie najgorsze mieszkania zdatne do dalszej eksploatacji.

[TypowyZakolak]

Po pierwsze, cały czas będzie jakiś napływ pracowników do pracodawców, którzy będą w stanie zaoferować pracę zdalną bezwarunkowo, w ramach zwyczajnej rotacji pracowników. Praca zdalna weszła teraz do listy benefitów przy ogłoszeniach o pracę, co wg mnie potwierdza realne, szerokie zainteresowanie takim trybem pracy wśród kandydatów.

@vinmcqueen: Weź pod uwagę, że 2019-2021 to olbrzymi, skokowy transfer ludzi na pracę zdalną i związana z tym zmiana myślenia (potęgowana lockdownem).

Dziś już nie

[TypowyZakolak]

Obecne młode pokolenie 90', 00', to będzie pierwsze w powojennej Polsce, które będzie dziedziczyło nie najgorsze mieszkania zdatne do dalszej eksploatacji.

@mookie: Hmm. Zakładam, że obecnie dziedziczą nie po rodziach, tylko po dziadkach. Zatem segmencie 60-80letnim (powiedzmy średnio 75).

Czyli ludzie, którzy urodzili się około 1945, a ich okres "otrzymania mieszkania" przypada głównie na lata 1970-1980.

To są lata masowej zabudowy w wielkiej płycie. Jeśli ktoś dostawał mieszkanie "z przydziału", to

[vinmcqueen]

Weź pod uwagę, że 2019-2021 to olbrzymi, skokowy transfer ludzi na pracę zdalną i związana z tym zmiana myślenia (potęgowana lockdownem).

@TypowyZakolak: ja to wziąłem pod uwagę. Po prostu uważam, że w 2020 duża część osób nie decydowała się na ten ruch, bo nie byli pewni czy jest to przejściowa zmiana i co będzie dalej. W 2021, szczególnie na jesieni, kiedy znowu mierzyliśmy się z lockdownami, uważam, że właśnie wtedy zaczęło

[mookie]

@TypowyZakolak klitka na start z PRL-u po dziadku ale za darmo i w centrum czy klitka w deweloperce na start za kredyt i w słabszej lokalizacji?

Młode pokolenia które są "spłukane" bo mają subskrypcje na netflixy, ubery, yutuby premium i żywiące się na mieście raczej nie będą miały wątpliwości, jeśli wzięcie kredytu miałoby obniżyć poziom ich życia.

[TypowyZakolak]

@mookie: Powiem tak, ja mam 34 lata i moi zabombelkowani rówieśnicy nie kierują się takim myśleniem. Nie sądzę, że coś się tu zmieni.

Jeżeli dotyczy to osób 20-30letnich, to jasne. Ale ile znasz osób, które w wieku 20-30 naprawdę dziedziczy mieszkanie?

Ja mam sporo znajomych i prawie nikt w tej grupie nie dostał "po dziadku". Jeżeli już, to tatuś kupował. Mieszkania po dziadkach zagarniali rodzice i kierowali je raczej na rynek

[mookie]

@TypowyZakolak ja mam wielu znajomych zarówno 20-30 jak i 30-40, o ile ci starsi praktycznie wszyscy są zakredytowani to ci młodsi bardzo często mają mieszkanie a nawet domy w mieście.

[Camilleone]

@TypowyZakolak: czyli sugerując się Twoimi prognozami wyjdę na tym dobrze jeśli teraz sprzedam działkę i wrzucę pieniądze na lokatę, a za rok-półtora przeznaczę je na kupno mieszkania

[TypowyZakolak]

@Camilleone: Wszystko zależy od tego gdzie masz działkę :) działki to trudny temat. Jeśli masz ją gdzieś, gdzie przed bańką na działkach nie było ogromnego popytu a ziemia leżała miesiącami bez chętnych, to tak. Jeśli masz ją w willowej dzielnicy np. Krakowa, to nie.

[analboss]

Dużo tu zmienił napływ 2mln Ukrów na rynek najmu. Gdyby nie oni, to pogrom na rynku byłby srogi. Zalewarowani rentierzy z cash flow -2k na kawalerce mieliby pełne gacie.

[herbatananoc]

@TypowyZakolak:

Wszelkie porównania do 2007 niezmiennie uważam za błędne, gdyż wtedy mieszkania odjechały od średnich pensji aż o 100%, a w 2021 - zaledwie o 11%.

Mnie w zamiarze kupna mieszkania parę miesięcy temu utwierdziły te wszystkie wykresy wrzucane przez spadkowiczów. Ewidentnie parę lat temu było lepiej, ale na tle danych historycznych wciąż jest nieźle. Nijak się wzrosty cen typu 10% rocznie (przy pensjach rosnących porównywalnie) mają do bańki, gdzie mieszkania

[haha123]

@herbatananoc: czyli tak jak myślałem - kupno na górce, kredycik pod samiuteńki korek, pusta wiara w słowa Glapińskiego, a następnie ciągłe próby racjonalizowania i usprawiedliwiania własnej decyzji.

Ale ci dupsko pęknie już niebawem xD Screen sobie zrobiłem na pamiątkę.
Kolejna przeczytana jak książka - DW: @Kiedysbedeczerwonka

[Kiedysbedeczerwonka]

@haha123: Tak, masz rację jak zawsze