Aktywne Wpisy
Finleyek +817
Ten dzwoniący reprezentował wszystko, co jest esencją mojego wyobrażenia na temat widzów Kanału Zero czyt. Mariuszów z Brighton:
- głos drży z podniecenia i strachu
- ale krzyknąć #!$%@?ć Borka potrafi
- fajną robotę robicie
- hyhy, hehe, yyy
- NI mogłem sie dodzwonić
- słychać walkę z wysłowieniem, IQ under 90 przeszkadza
A końcówka to już jedno wielkie xDDDDDDD
#kanalzero
- głos drży z podniecenia i strachu
- ale krzyknąć #!$%@?ć Borka potrafi
- fajną robotę robicie
- hyhy, hehe, yyy
- NI mogłem sie dodzwonić
- słychać walkę z wysłowieniem, IQ under 90 przeszkadza
A końcówka to już jedno wielkie xDDDDDDD
#kanalzero
Pompejusz +246
Komorowski #!$%@? na pytanie o wysokie ceny nieruchomości zaproponował kredyt - prawie na samym dołku indeksu nieruchomości.
Ile u was kosztował metr mieszkania w maju 2015?
#nieruchomosci #gielda #mimowszystkoduda
Ile u was kosztował metr mieszkania w maju 2015?
#nieruchomosci #gielda #mimowszystkoduda
źródło: temp_file5877750724625370700
Pobierz
PRELUDIUM
Dwa lata temu postanowiliśmy z różowym kupić wreszcie jakieś większe lokum. Krótki rzut oka na ceny mieszkań deweloperskich, a szczególnie po porównaniu ceny do tego co oferowały, spowodowały generalny skręt kiszek. Niewielkie mieszkanka, z miejscami garażowymi w hali, z małymi balkonami i bez choćby kawałka ogrodu, za astronomiczne pieniądze. Takie bardziej pasujące do naszych wymagań były poza naszym zasięgiem. Strzelił nam do głowy przewrotny pomysł - POBAWMY SIĘ W LICYTACJE KOMORNICZE, bo co przecież może pójść nie-tak...? ( ͡° ͜ʖ ͡°)
ETAP 1 - PRZYSTĘPUJEMY DO LICYTACJI KOMORNICZEJ
Zacznijmy od opisu “technicznego”: na czym polega taka licytacja, dlaczego ludzie o tym tyle gadają i co może pójść źle. Jeśli nie chce Ci się czytać jak działają licytacje, przeskocz do akapitu “Licytacja nr.1”.
A więc, licytacje! Gdy delikwent popadnie w długi, i jeden z wierzycieli wskaże jakąś nieruchomość lub ruchomość jako przedmiot egzekucji, komornik zajmuje ten przedmiot i organizuje licytacje. Przedmiot zostaje wyceniony przez rzeczoznawcę, i na podstawie tej wyceny ogłaszana jest licytacja, gdzie cena wywoławcza stanowi 3/4 ceny przedmiotu wg rzeczoznawcy. Nie trzeba chyba mówić, że w przypadku nieruchomości te 25% to grube tysiące. Jeśli przedmiot nie sprzeda się w pierwszym terminie, to w drugim terminie licytacji ceną wywoławczą jest połowa kwoty wyceny. Licytacje komornicze z całej Polski są publikowane na http://www.licytacje.komornik.pl/ - tego wymaga kodeks postępowania cywilnego. Jak przebiega taka licytacja? Z punktu widzenia licytanta: pierwszy krok to wpłata wadium (10% wyceny rzeczoznawcy). W ten sposób dajecie znać komornikowi, że macie zamiar uczestniczyć w licytacji. Wadium musi wpłynąć na konto komornika najpóźniej dzień przed licytacją. Następnym krokiem jest stawienie się osobiste na licytacji (w sądzie), wylegitymowanie się i sama licytacja. Wygrywającą ofertę zatwierdza sędzia prowadzący licytację (tzw przybicie). Powinien to zrobić natychmiast, zazwyczaj przeciąga to parę godzin lub dni. Od momentu przybycia macie 14 dni na wpłatę reszty kwoty, w innym wypadku przepada wadium (wpłacone 10% ceny). Można ten termin przedłużyć do miesiąca, ale trzeba złożyć o to wniosek do sędziego (np w przypadku kredytu, o tym później).
75% lub 50% ceny nieruchomości w dzisiejszych czasach jest kuszące, co nie? I to ściąga na takie licytacje, szczególnie mniejszych mieszkań, sporo zainteresowanych. Dużo zainteresowanych podkręca licytacje, co powoduje że często, nawet w drugich terminach, ostateczna wylicytowana kwota przebija kwotę wyceny. Dodatkowo komornik sprzedaje taką nieruchomość w stanie takim jakim jest, ze wszystkimi wadami prawnymi (np niezalegalizowane samowolki budowlane), a także z lokatorami.
Większość lokatorów z takich zlicytowanych mieszkań wyprowadzają się sami, jednak znaczny procent trzeba eksmitować. Część inwestorów decyduje się na siłowe rozwiązania, jak "wynajem" pokoju ekipie wkurzającej starych lokatorów (o takich sprawach często słyszy się w mediach, i nawet na wykopie), czy wyłączenie wody/prądu/gazu. Z tym podejściem jest jeden poważny problem: jest karalne. W skrajnych przypadkach nawet rokiem więzienia. Niestety, w obecnym prawie nawet nielegalni lokatorzy mają coś takiego jak "mir domowy", szczególnie jeśli mówimy o ludziach zamieszkujących dane miejsce już od jakiegoś czasu. Zgodnie z Art. 193 KK za naruszenie takiego miru można dostać grzywnę, zawiasy lub pójść do więzienia.
To nie ostatni raz w tej historii gdy prawo chroni przede wszystkim dłużników, a nie wierzycieli i ludzi spłacających cudze długi..
Jak to rozwiązać zgodnie z obecnym prawem? Eksmisja. W przypadku nieruchomości z licytacji komorniczych eksmisja jest przyklepywana przez sąd z automatu. Pół biedy jak mieszkanie zajmuje mężczyzna w wieku produkcyjnym. Wg prawa takich kopać zawsze można ( ͡° ʖ̯ ͡°) Gorzej jeśli mieszkanie zajmuje matka z nieletnimi, osoby wymagające opieki lub osoby starsze. W takim wypadku eksmitowani z automatu dostają zawsze przydział na mieszkanie socjalne o określonych parametrach. Mieszkania takie mają w obowiązku zapewnić samorządy, które oczywiście ich nie mają (bo trzeba było przydzielić znajomym i rodzinom rządzących, oraz prezesom muzeów itd). Dlatego na mieszkania socjalne czeka się latami. Jest jednak jeden sposób by ograniczyć straty właściciela nieruchomości, a w niektórych przypadkach nawet przyśpieszyć przyznanie mieszkania. Samorządy mają w obowiązku zapewnić rekompensatę, liczoną miesięcznie od metra kwadratowego powierzchni mieszkania. W Gdańsku dwa lata temu było to 30zł/m2/miesiąc. Właściciel nieruchomości musi o taką rekompensatę wystąpić do miasta. Zazwyczaj taka rekompensata pokrywa czynsz i rachunki, ale nie zawsze. Wszystko zależy od powierzchni lokalu. Wnioski o rekompensatę można składać co miesiąc, albo rzadziej - minimalnie jeden na rok. I tu jest miejsce na pewne zagranie, które pozwala przyspieszyć proces przyznania mieszkania socjalnego. Otóż: warto odczekać minimum pół roku (tak by skumulowała się w rekompensacie jakaś porządna kwota), i w piśmie z żądaniem rekompensaty zawrzeć propozycje ugody: odstąpienia od części lub całego roszczenia w zamian za przyspieszenie przyznania mieszkania. Samorządy ZAWSZE mają mieszkania rezerwowe, między innymi na takie wypadki. A każdy urzędas lubi sobie dopisać w rocznym podsumowaniu ile kasy zaoszczędził na rekompensatach. Oczywiście, musicie tu zrezygnować z należnych wam pieniędzy, jednak wszystko zależy od ceny w jakiej nieruchomość wylicytowaliście - to wciąż może wam się opłacać.
No dobra, wygraliście już tą licytację, jest termin zapłaty, co teraz? Najlepiej zapłacić gotówką, bo to zrobisz w kilka dni bez większych komplikacji. Ale czy da się to sfinansować z kredytu? Oczywiście że się da, ale wymaga to niezłej gimnastyki. Z uwagi na komicznie krótki termin zapłaty (max miesiąc) warto zacząć proces rozmowy z bankiem już przed przystąpieniem do licytacji: potwierdzić zdolność, uzyskać promesę i co najważniejsze - znaleźć bank który będzie zainteresowany udziałem w takiej transakcji. Nie wszystkie banki są zainteresowane finansowaniem zakupów z licytacji. W moim wypadku gotowość udziału w takiej formie zakupu zgłosiły między innymi Eurobank, PKO BP (nie wiem czy obecnie są dalej zainteresowani), oraz dwa banki spółdzielcze (ale na drański procent, da się to później refinansować w innym banku, tak by ograniczyć straty, ale trzeba wypytać przy umowie z gorszym bankiem o możliwość wcześniejszej spłaty). Niektóre banki mogą wymagać w takim wypadku jeszcze innych zabezpieczeń na okres przejściowy (od wypłaty kasy do wpisu do hipoteki) - np żyrantów lub hipoteki na innej nieruchomości.
LICYTACJA NR 1 - o mały włos a bym się wpieprzył w bagno
Stary, poniemiecki dom-bliźniak na Suchaninie. Ogromna działka, sporo pięknych drzew, mocno zaniedbana. Jeśli chodzi o budynki to też wszystko mocno zaniedbane, ale z ogromnym potencjałem. Cena i lokalizacja bardzo kusząca.
Budynek zamieszkany, na podwórku przed domem zabawki. Krótki rachunek sumienia - czy jesteśmy gotowi eksmitować matkę z dziećmi? Po sprawdzeniu powierzchni domu doszliśmy do wniosku że możemy poczekać aż dostanie mieszkanie socjalne, rekompensata z miasta pokrywałaby ratę kredytu i praktycznie całe rachunki.
Poszliśmy więc przed licytacją do komornika wypytać o sytuację oraz zobaczyć operat szacunkowy (wycenę rzeczoznawcy). Zazwyczaj w takich dokumentach są dość istotne informacje, jak np rozkład pomieszczeń, stan domu, przyłącza itd. Niestety, w przypadku licytacji komorniczych dłużnicy w 99% przypadków nie wpuszczają rzeczoznawcy do domu i opiera się on tylko na zewnętrznych oględzinach oraz planach złożonych w gminie/urzędzie miasta.
Z takich danych da się zwykle poskładać historię danego przypadku. W tym wypadku była to najprawdopodobniej historia samowolki budowlanej i zaniedbania (świadomego lub przez niewiedzę).
Zaczęliśmy od krótkiej lustracji ówczesnej właścicielki nieruchomości w mediach społecznościowych. 26 lat, konkubinat, trójka dzieci z najprawdopodobniej dwoma kibicami lokalnego klubu piłkarskiego. Wpisy na facebooku publiczne i podpadające pod stereotypową matkę z niższych warstw społecznych. Typ “no elo, jak to k###a gdzie, w autobusie!”.
W operacie znaleźliśmy informacje o tym że jedna z dobudówek była samowolką zbudowana jeszcze za czasów poprzedniego systemu. Drugi budynek (z małą stajnią xD) przeszedł też modyfikacje, które nie zostały zgłoszone. Sądząc po wpisach do księgi wieczystej (po sygnaturach akt, peselach itd) dom został odziedziczony przez dłużniczkę po rodzicach ok 2012. Dziewczyna próbowała go sprzedać, najprawdopodobniej nie wiedząc o sytuacji nieruchomości lub specjalnie zatajając te samowolki. Z wpisów na hipotekę wynikało że podpisała umowę przedwstępna z kupującym. Najprawdopodobniej przy wykonywaniu operatu szacunkowego dla kupującego samowolki budowlane wyszły na jaw. Umowa została zerwana, a kupujący wystąpił o zwrot zadatku (zadatek zwraca się w podwójnej kwocie). Dziewczyna jednak go nie oddała (zapewne go już wydała lub nie miała na nadpłatę), więc wystąpił do sądu o tytuł egzekucyjny, a następnie do komornika z wnioskiem o egzekucję z nieruchomości.
Równie prawdopodobnym scenariuszem jest to że dłużniczka po prostu próbowała wydymać kupującego po wzięciu zadatku i wykręcić się z podpisania końcowego aktu notarialnego. Nie wiem czy mogła być aż tak głupia. Z drugiej strony, jeśli faktycznie chciała sprzedać tą nieruchomość, to legalizacja tak starych samowolek jest dość prosta i w miarę tania - trzeba zrobić inwentaryzację geodezyjną i ekspertyzę budowlaną, oraz złożyć wniosek z planami do urzędu.
W każdy razie do licytacji doprowadził niedoszły kupiec. Wpłaciliśmy wadium, postanowiliśmy licytować do kwoty wyceny i ani grosza dalej. Nadszedł dzień licytacji. Było pięciu licytantów, w tym i ja. Przyszła także dłużniczka. W dresie i adidasach. Wciąż do niej nie dotarło, że ten dom już nieodwracalnie straciła. Poza porządkiem licytacji rzuciła oświadczenie o tym, że to jej dom rodzinny, dom jej dzieci itd. Sędzina to zignorowała i przystąpiła do licytacji, dłużniczka rozpłakała się i wybiegła z sali trzaskając drzwiami. Po tej scenie jeden z licytantów zrezygnował.
Dwóch następnych odpadło bardzo szybko, po przekroczeniu poziomu 85-90% ceny. Ja dolicytowałem do kwoty wyceny (z minimalną górką, eh licytacje...), ale zostałem przebity o kilkanaście tysięcy. Wygląda na to że ostatecznie nieruchomość wziął słup podstawiony przez niedoszłego kupca. Facet był zdecydowanie bardziej niż my, licytował twardo do momentu aż wygrał. Gdy spotkasz takiego przeciwnika na licytacji niewiele możesz zrobić.
Z perspektywy doświadczenia: dobrze się stało, że nie wygraliśmy tej nieruchomości. Nie byliśmy odpowiednio przygotowani jeśli chodzi o kredyt, najprawdopodobniej nie zdążylibyśmy z wpłatą kasy, przez co stracilibyśmy wadium. Eksmisja w tym wypadku byłaby naprawdę okropna i z racji wielkości rodziny najprawdopodobniej trwała by dość długo.
Plus ostatecznie kupiłem coś lepszego.
Tutaj kończę dzisiejszy wpis, bo i tak równowartość czterech kartek A4 wyszła. Jutro opowiem wam o drugiej licytacji, której formalnie nie było. A także o tym jak przez to jak wolne i gnuśne są nasze sądy przez ponad rok miałem zablokowane kilkadziesiąt tysięcy złotych i ostatecznie przegrałem sprawę. Opowiem wam też o instytucji upadłości konsumenckiej i o tym jak kupuje się nieruchomości od syndyka masy upadłości. Do usłyszenia!
#komornik #nieruchomosci #licytacjekomornicze #dom #prawo
źródło: comment_rnMeaSD444NfE6Xm6qkgd8HW75RYIzYQ.jpg
Pobierz@szaqal: jak się wie jak to można. Całą kampanię marketingową na poszukiwanie takich ludzi przygotowywałem, bo to są dobre okazje aby tanio kupić mieszkania.
Komornik nie zarządza. Takie uprawnienia ma tylko syndyk. Komornik może najwyżej sprzedać o ile mu się to uda.
a w ogole to byles na duzej ilosci licytacji gdzie widziales ze bylo ustawione?
@szaqal: jest kilka opcji- pierwszą jest olanie sprawy przez wierzycieli, umorzenie egzekucji w zakresie nieruchomości i prowadzenie jej z innych składników majątkowych, ale przed umorzeniem komornik daje szanse wierzycielowi na 'nabycie' takiej wierzytelności poprzez jej zaliczenie
mieli to wycofac w maju albo czerwcu br. Wie ktos czy to aktualne?
u mnie wyprowadzili się dopiero 3 tygodnie po akcie notarialnym, i to dopiero jak wytknąłem syndykowi że nie został zawarty "czas dla nich" w akcie notarialnym, i mam wszelkie prawo zacząć ich obciążać za nieuprawnione użytkowanie.