[pracproj]

Chcesz kupić działkę pod domek. Pieniądze są, dwie ręce do pracy też... tylko pozostaje mała obawa, czy za kilka lat nie wybudują ci za płotem spalarni śmieci. Co robisz? W pierwszej kolejności sprawdzasz plan miejscowy (chyba, że jeszcze nie wiesz co to jest, ale Pani w urzędzie miasta/gminy ci odpowie). Idziesz do urzędu po wypis i wyrys z planu i... wszystko jest ok. Czego nie widzisz? Tego, że dwie działki dalej przedsiębiorca ma skład węgla... lub złomu... lub beczek po nafcie... lub cokolwiek innego co hałasuje/śmierdzi/wibruje/dymi/świeci w nocy zamiast spać. Dlaczego tego nie widzisz? Bo pani, która robi dla ciebie wypis tej informacji nie musi ci już udzielać.
Ale to tylko jeden przykład tego na jaką „minę” można się władować nie znając przepisów. Tak więc problem nadal jest nierozwiązany.
Załóżmy, że jesteś człowiekiem, któremu wystarczy na jedną działkę, czyli, gdy raz umoczysz to, drugiej szansy nie dostaniesz. Na co zwrócić uwagę gdy już wszystko sprawdziłeś tzn. księga wieczysta, informacje z PODGiK i UM/G, wstępne warunki przyłączeniowe u gestorów sieci, warunki glebowe i wodne? Oczywiście wizja w terenie. Gdzie są sąsiedzi, czy któryś z nich prowadzi działalność gospodarczą na swojej posesji i co to jest za działalność, bo choć prawo mówi o inwestycjach zawsze znacząco i potencjalnie znacząco oddziałujących na środowisko to jednak rozpiętość tych inwestycji zaczyna się od zalesień (które raczej nikomu nie przeszkadzają) aż po elektrownie i spalarnie śmieci.

Zawodowo zajmuję się zagospodarowaniem przestrzennym, a prywatnie czytam wykop. Jestem tym panem urbanistą, który jeździ po urzędach i zwołuje dyskusje publiczne nad ustaleniami planów miejscowych i studiami uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miast i gmin. Czyli jestem tym panem, który mówi, że się da wybudować lub się nie da i dlaczego.

Poniższy tekst jest wynikiem ponad dekady słuchania ludzi, którzy rozpaczają nad straconymi pieniędzmi, bo chcieli mieć działkę budowlaną, sprzedający obiecał, że się da, a się nie dało (np mój ojciec). Co oczywiście wyszło już po zakupie. Takich sytuacji są tysiące. Gdzieś w okolicach 2000 roku (sprytni zaczęli wcześniej) rozpoczął się masowy wykup ziemi rolnej i przemianowywanie jej na działki budowlane. Gra warta świeczki, bo wzrost wartości nieruchomości nadal jest imponujący. Niestety do tego stopnia był imponujący, że w 2015 roku ktoś w ministerstwie zauważył, że to trochę nie w porządku i nałożył kaganiec władzom samorządowym w postaci ograniczenia powstawania nowych terenów inwestycyjnych (wszelkich). Nie dotarło to do wszystkich i w 2019 roku nadal pojawiają się pytania dlaczego nie mogę, a kiedyś mogłem. Przykładowo dodam, że przez wcześniejszą politykę samorządową, obecnie w Polsce mamy terenów inwestycyjnych dla grubo ponad 100 mln ludzi. Problem ten dotyczy głównie gmin, bo miasta jak to miasta, tu wyburzą tam postawią i bilans się zgadza. Ale to tylko dygresja.

Tak więc gdy planujesz zakup działki możesz sięgnąć do systemu informacji przestrzennej (gminy lub powiatu), gdzie (w teorii) powinieneś znaleźć informacje o: terenach przeznaczonych pod inwestycje, złożach podziemnych, terenach zalewowych, obszarach cennych przyrodniczo itd. Są to informacje, przez które pani w urzędzie może wystawić ci odmowną decyzję o warunkach zabudowy lub starosta nie wydać pozwolenia na budowę. Życie zna takie przypadki, że z taką decyzją szło się do urbanisty, a on zaskakiwał rozwiązaniem, ale o tym później. Następnie należy poznać swoje prawa, czyli jaką informację można wyciągnąć z dowolnego urzędu bezpłatnie lub za symboliczną opłatą, patrz ustawa o dostępie do informacji publicznej - za jej pomocą możesz sam zredagować zręczne pismo do urzędu i nikt nie będzie miał do ciebie pretensji, że musi odpisać (wszak to jego prawny obowiązek). Oczywiście znajomość KPA też ci się przyda.

Gdy już sprawdziłeś wszystko to kupuj śmiało, ale nadal nie masz pewności, czy gdzieś w pobliżu nie powstanie spalarnia. Bo jeszcze powinieneś sprawdzić inwestycje celu publicznego (istniejące, planowane i realizowane). Sprawdzisz je w dokumentach wyższej rangi - plany zagospodarowania przestrzennego województw, koncepcja przestrzennego zagospodarowania kraju plus różne strategie rozwoju („różne”, bo w zależności od potrzeb przeróżne się sporządza). Wszystko to musisz wiedzieć, żeby spróbować przewidzieć kierunki rozwoju okolicy.

Reasumując, sprawdzasz studium uwarunkowań kierunków zagospodarowania przestrzennego, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, plany zagospodarowania przestrzennego województw, koncepcja przestrzennego zagospodarowania kraju, informacje z systemu informacji przestrzennej, midasa i GDOŚ. Jeśli masz już dość czytania tego to powiem, że na końcu może ci wyjść, że nigdzie nie opłaca się budować, bo: ptaki, roślinki, żuczki jelonki, złoża węgla/ piasku/ gazu i wszelakiego tałatajstwa. Dodatkowo obowiązują cię strefy ochrony konserwatorskiej/ sanitarnej/ archeologicznej/ krajobrazu itd. Co wtedy? Ano dupa, szukaj dalej lub idź na wojnę, czyli zmieniaj obowiązujące akty prawa miejscowego. W procedurze planistycznej dużo można osiągnąć, może nie usunie się terenu zalewowego, ale już przesunięcie drogi, żeby nie wchodziła na twoją działkę - jak najbardziej. Co można wywalczyć? Spokój na lata. Tylko, że to jest to wojna, a nie bitwa. Przeciw olbrzymiej machinie legislacyjno-administracyjnej nie jesteś bezbronny. Nawet państwa „z papieru” lubią udowadniać, że jakby co to u nich prawo funkcjonuje i obywatele, jakby już bardzo chcieli, mogą z niego korzystać. Dlatego też masz prawo do składania wniosków do dokumentów planistycznych i uwag jeśli coś ci się nie podoba, nawet jeśli nie jesteś właścicielem działki. To prawo masz ograniczone do kilku tygodni na przestrzeni kilku lat powstawania opracowania, ale istnieje... i doświadczenie pokazuje, że wielu ludzi korzysta z niego (dodam, że z sukcesami). Nie jest to prawo dla bogatych, ale dla każdego i warto korzystać z niego, bo sukcesy się zdarzają często. Oczywiście jeśli przyjdziesz do mnie i mi powiesz, że masz działkę rolną po ojcu i chcesz ją sprzedać z zyskiem to najpierw wystawię ci opinię urbanistyczną, a później powiem jakie masz szanse (realnie małe, ale nie zerowe). I faktycznie polecam korzystanie z usług urbanistów (nie jest nas tak mało, po prostu się nie reklamujemy, bo robimy dla prezydentów, burmistrzów lub wójtów). Zazwyczaj ludzie lecą do architekta lub geodety, a urbanista jest dokładnie pośrodku, czyli zna się na architekturze (jestem z wykształcenia architektem, skończyłem architekturę i urbanistykę) i geodezji (bo muszę - ułatwia codzienną pracę). Prawda jest taka, że samorządy nie lubią waszych wniosków (sam ich nie lubię, bo mam więcej pracy), ale muszą się do wszystkich ustosunkować. Najczęstszym ustosunkowaniem się jest: „Na razie nic się nie zmieniło, ale proszę się dowiadywać u koleżanki”. Zaznaczam, że muszą się ustosunkować do wszystkich. Wojna polega na znalezieniu słabych punktów przeciwnika, czyli określenie jakie przepisy nie znalazły zastosowania w twojej sprawie, a mogłyby znaleźć (oczywiście na twoją korzyść); jakie uchybienia pojawiły się w twojej sprawie, lub jakich ty dopuściłeś się uchybień i co możesz z tym zrobić. Jeśli jesteś ogarnięty i/lub masz czas na doszkolenie to wszystkie materiały znajdziesz w necie.

Wojna o spokojną przyszłość to także pilnowanie granic, bo twoja działka budowlana może stracić na wartości przez sąsiedztwo (może też zyskać, ale to nie dramat). Dlatego pilnuj ogłoszeń w biuletynie informacji publicznej i lokalnej gazecie, lub biegaj do urzędu i czytaj obwieszczenia. Masz też prawo do wglądu w powstające opracowania planistyczne. Niektóre gminy robią spotkania z mieszkańcami tzw. konsultacje społeczne, ale zazwyczaj pełnią one rolę wyczucia nastrojów mieszkańców przed jakąś dramatyczną inwestycją. Niby możesz na nich składać jakieś wnioski (nie zawsze), ale one akurat są dla picu (najczęściej). Podobnie jest z ankietami. Masz mieć wrażenie, że się wypowiedziałeś. Jeśli idziesz na wojnę, nie idź sam. W razie dalszych pytań proszę pisać.

A teraz reklama:

Wiedza o nieruchomościach nie jest już zarezerwowana dla samorządów. Teraz każdy może skorzystać z naszych usług urbanistycznych. Ocenimy nieruchomość pod kątem planistycznym, sprawdzimy, czy i gdzie inwestycja może zostać zrealizowana, a jeśli już dostałeś odmowną decyzję lub nie otrzymałeś stosownego pozwolenia to zgłoś się do nas. Sprawdzimy czy można to zmienić na twoją korzyść. Wystawiamy opinie urbanistyczne, prowadzimy doradztwo „krok po kroku” z zakresu prawa miejscowego dla ciebie i twojej nieruchomości. A może masz plany budowy dużej inwestycji? Znajdziemy dla niej lokalizację. Zaufaj specjalistom z branży zagospodarowania przestrzennego i nieruchomości.

UWAGA: Wpis ma charakter informacyjno-rozrywkowy, nie jest reklamą w znaczeniu obowiązujących przepisów, nie stanowi oferty, nie jest też obraźliwy, ani nie ma na celu zdyskredytowania kogokolwiek. Stanowi jedynie wpis na blogu od osoby prywatnej. Nie narusza przepisów powszechnie uważanych za obowiązujące i nie podlega ochronie prawnej innej niż określona w regulaminie serwisu, na którym został udostępniony. Autor wpisu nie rości do wpisu żadnych praw i nie zastrzega prawa do rozpowszechniania, a wręcz przeciwnie, czyli czytajcie, kopiujcie i wklejajcie z tego wszyscy.