[mickpl]

Nigdy jeszcze w ostatnich latach deweloperka nie była tak głęboko w ciemnej jak teraz. Aby dostosować ofertę do poziomu popytu musieliby obniżyć ceny 30-50%, no generalnie na poziomy z których podnosili pod bekowiczów. Nikt tego nie chce zrobić, bo boją się efektu domina.

Oferta wcale nie jest taka przetrzepana jak się straszy w mediach. Na otodom jest 13% ogłoszeń mniej r/r, na olx, czyli głównie wtórny, bez zmian. Za to z ofertami najmu startujemy z ofertą ok. 40% wyższą r/r i cały czas rośnie.

Nawet uwzględniając spadek stóp i wzrost wynagrodzeń mamy zdolność rynku na poziomach nominalnych z 2016 - przy cennikach wypompowanych na poziomy Jowisza.

Tu będzie bardzo ciekawa i ciężka walka polityczna, aby przepchnąć kredyty 0% bez bezpieczników. Inaczej wszystko runie i deweloperzy świetnie to wiedzą.

#nieruchomosci #ekonomia #gospodarka #wkpinvestments

[KubekBezUcha]

@mickpl: Akurat na olx jest trochę dubli, wiec to niedokładny wyznacznik. Z drugiej strony kiedyś też były, pytanie ile nowych agencji doszło w ostatni rok.

[lami]

@mickpl: W Warszawie oferta jest ostro przetrzepana. Mam na oku kilka dzielnic do upgrejdu swojego mieszkania na wieksze i praktycznie nic sensownego sie nie pojawia. Glownie to na parterze i pierwszym pietrze, albo ceny z kosmosu (o wiele wyzsze niz mogloby sie wydawac ze teraz sa).

[pastibox]

@mickpl to w ogóle jest ciekawy eksperyment. Wszyscy wieszczą srogie wzrosty jak wejdzie bk0, przyjmując niejako jakby obecny poziom to poziom neutralny bez wspomagaczy XD. Tymczasem ten poziom jest osiągnięty i się jak na razie trzyma jedynie dzięki nadziei.
Ja uważam, że bk0 wejdzie ale w nieco zmienionej formie o dodatkowo dojdzie max limit ceny m2. To było już testowane i nie widzę powodu, że teraz miałoby być inaczej. Jednak ten limit

[mickpl]

Wszyscy wieszczą srogie wzrosty jak wejdzie bk0, przyjmując niejako jakby obecny poziom to poziom neutralny bez wspomagaczy

@pastibox: No tak sobie jakoś dzisiaj pomyślałem XD Wszyscy przyjęli obecne wyceny za default, a przecież stopy są dalej prawie 6%. Sentyment wisi na nadziei.

Dodatkowo nikt nie porusza tego niewygodnego zagadnienia ile osób w zasadzie już przyspieszyło decyzje czy to na własne potrzeby czy spekulacyjne i niekoniecznie odrodzi się przy kredytach 0%.

[julian351]

@mickpl: hopium. Czynsze absolutnie nie wskazują na taki downside.

[pastibox]

@julian351

Czynsze absolutnie nie wskazują na taki downside.

Jeżeli o ceny najmu to ciężko tu o wiarygodne dane. Wiemy na razie tyle, że mieszkań jest dużo, oferta się odbudowała, średnie ceny lekko spadają.
A jak jest naprawdę? Nie wiem, ale mogę się domyślać, że średnie ceny dalej są wysokie bo trafiają do oferty drogo wynajęte mieszkania przez ostanie 2 lata (właściciele muszą dojrzeć do tego, że już się tyle nie da). Transakcje

[mickpl]

@pastibox: No Midel trzyma niewynajęte kwadraty już ponad pół roku XD A kiedyś narzekał, że jest słabo jak mu się nie wynajęło w 2 tygodnie. Myślę, że ludzie tak trzymają, bo ich covid a potem fala Ukraińców nauczyła, że jak poczekają to będzie dobrze. Tylko tym razem serio nie widać co by się miało stać, aby zapchać ofertę. Covid był raczej anomalią, a uchdźcy to już taki mały cud nad Wisłą.

[wredny_bombelek]

@pastibox: @mickpl w łodzi stabilnie 💀💀💀

[stopy-kanadyjka]

@mickpl: @pastibox ja rozumiem, że możecie mieć życzeniowe spojrzenie na rynek. ALE. Cena otworzenia m2 w W-wie to 9,26kPLN za m2 https://www.gov.pl/web/uw-mazowiecki/wskaznik-przeliczeniowy-kosztu-odtworzenia-1m2-powierzchni-uzytkowej-budynkow-mieszkalnych2 . Uwzględnijcie, że w cenie m2 25% stanowi grunt+projekt i 25% zysk brutto deva to wychodzi ponad 17k za m2 w W-wie. Jeśli ceny mają spaść na RP to koszty muszą spaść lub marża deva .

[pastibox]

@stopy-kanadyjka ja rozumiem, że możesz mieć życzeniowe spojrzenie na rynek, ale tak się składa,że właśnie na ten temat robiłem wpis.
https://wykop.pl/wpis/74617873
I już był taki program, który właśnie brał pod uwagę ten wskaźnik. I zgadnij co? Dało się budować, sprzedawać a dodatkowo ceny spadały. Wiem :) to musiała być jakaś magia

[mickpl]

@stopy-kanadyjka: Ten przelicznik akurat uwzględnia grunt i wynosi właśnie 9k, a nie 5k, bo to Warszawa. Przy czym jak cały rynek zwalnia to też koszt odtworzeniowy spada bo są niższe koszty wykonawstwa i materiałów, które zresztą lecą od dłuższego czasu.

[Liarek123]

Oferta wcale nie jest taka przetrzepana jak się straszy w mediach.

@mickpl: #!$%@? człowieku, wyjdź pooglądać mieszkania i domy to zobaczysz że nie ma co oglądać wartego uwagi.

[pastibox]

@mickpl ten przelicznik uwzględnia już wszystko, nawet Lambo prezesa. Przecież w RNS pchali w tych cenach kwadraty. I to chyba pokazuje skalę spier*olenia tego rynku teraz

[stopy-kanadyjka]

@pastibox: nie ma żadnej magii. Ja nie twierdzę, że ceny nie spadną. Byłoby to nawet zdrowe. Natomiast pisanie że ceny muszą spaść o 30-50% aby zachować płynność rynku jest życzeniowe. Koszt wytworzenia jest pochodną wzrostu płacy minimalnej a to nie pozwala na to aby przecena sięgała 30-50%. To musiałby nastąpić krach i totalna zapaść na rynku. Albo stopy w kosmos i wyzbywanie się zobowiązań.

[pastibox]

@stopy-kanadyjka czyli już sobie ustaliliśmy, że koszt odtworzenia, łącznie z Lambo prezesa mniej więcej -50% aktualnych cen ofertowych? W sumie sama podałaś wskaźnik :).
Ale akurat w tym wpisie nikt nie napisał,.że o tyle spadną. Mick tylko napisał, że o tyle niższa jest zdolność bez wspomagaczy i tam jest popyt, a wspomagacze w mojej ocenie będą, co nie znaczy że ceny będą rosły.
Poza tym koszty odtworzenia to nie wszystko. Jest jeszcze

[stopy-kanadyjka]

@mickpl: masz rację koszt odtworzenia uwzględnia koszt gruntu - pomyliłem się. To teraz wyjaśnij nam wszystkim jak ceny mają spaść o 50%? Ja napisałem, że W-wie koszt odtworzenia wynosi 9.26k PLN zatem nie wiem po co piszesz o 5k PLN. Mamy 17k za m2 - 50% = 8.5k PLN. To jest poniżej kosztu odtworzenia. A gdzie zysk dema? pozostałe koszty?

[stopy-kanadyjka]

@pastibox: no mylisz się. Ale jak chcesz wkrótce w W-wie kupić mieszkanie w średniej cenie 9.26k PLN to kibicuje i też chętnie kupię ;)

[michal0110]

@pastibox: @mickpl Co do tego limitu na m2, to nawet mam pomysł jak go brać, średnia wypłata w powiatach, żeby było wyżej to bierzemy wraz z opłatami pracodawcy, czyli w Warszawie teraz by było około 10 648,02 PLN (łączny koszt pracodawcy).
Najwyżej nikt się nie załapie, ale program wprowadzą i można odhaczyć (⌐ ͡■ ͜ʖ ͡■)

[pastibox]

@stopy-kanadyjka

chętnie coś kupię :)

Wiem, każdy tak mówi. A często bywa, że ulica właśnie się wyprzedaje w samym dołku.

Ale my tu nie o tym. Ja tylko napisałem, że wskaźnik uwzględnia wszystkie koszty, łącznie z marżą i aktualnie tyle wynosi. W kolejnym kwartale wskaźnik się zmieni. Kiedyś ten wskaźnik był brany pod uwagę w programie pomocowym i dało się w tych limitach sprzedawać nawet całkiem sporo.

[pastibox]

@michal0110 właśnie o tym dyskutuje że @stopy-kanadyjka. I jest taki wskaźnik który był brany pod uwagę w programie RNS i aktualnie wynosi 9263 dla Warszawy. Nie ma co wymyślać koła od nowa.