Może ja jestem za głupi i czegoś nie rozumiem, ale może ktoś mi wytłumaczyć skąd ta nagła fala hejtu na developerów? Od długiego czasu na wykopie są wypowiedzi jak to developerzy podbijają cenę, jak władza im liże dupę, kolejni pseudo youtuberzy co czytają wykop robią z tym materiały filmowe, i idą one wiralem na główną. Tak jestem także #!$%@? na ceny mieszkań, ale dla mnie one mają uzasadnienie tym co się dzieje na rynku, i nie jestem developerem i nie mam nic wspólnego z tym środowiskiem. Zacznijmy od tego ze w 2012 roku zostało zakupione mieszkanie dla mnie za 4300 zł m2(mam kochających rodziców którzy zadbali o moją przyszłość), gdzie najniższa krajowa netto wynosiła 1100 zł. Co daje iż cena metra była 4x większa od najniższej krajowej. Teraz w tym samym mieście mieszkania są w granicach 7-12 tys za metr przy najniższej krajowej 3221 zł netto. W obu przypadkach to jest ok 4 krotność najniższej krajowej. Od ponad 12 lat te stosunki w moim mieście wojewódzkim się nie zmieniły bardzo. Niech Ci co mieszkają w innych miastach zweryfikują czy u nich jest tak podobnie. Ceny działek, materiałów, wynagrodzę to wszystko się zmieniało latami. Czy developerzy mają tak dobrze? Na pewno mają dobre chody z władzami, kupują ziemie po tańszej cenie, dostają na budowę z wieczystym użytkowaniem czy dostają szybciej wszelkie pozwolenia. Spójrzmy teraz na developerów z poziomu inwestora. Musi kupić ziemię najlepiej w jakimś miejscu które się sprzeda. Inwestycja w grunt to pewnie wydatek kilku milionów, w zależności od lokalizacji im lepsza tym cena jest dużo większa. Po kupnie nie może budować natychmiast, musi przeprowadzić badania, zatrudnić architekta który mu zrobi wizualizacje, zaplanuje budynek, mieszkania, załatwić masę pozwoleń na budowę co pewnie trwa rok albo i więcej. Przez ten czas mu inwestycja jeszcze nie zarabia, żaden bank też mu nie da finansowania póki nie uzyska wymaganych pozwoleń wiec developer inwestuje cały czas swoje pieniądze. Gdy developer już to ma, to leci do banku, bierze kredy i buduje i tutaj zaczynają się schody bo dostaje pieniądze z rachunku powierniczego po każdym ukończonym etapie. Z tego co wiem to przepisy są już tak rygorystyczne ze developer musi lizać dupę inwestycją bankowi żeby dostać pieniądze z sprzedaży dlatego starają się dopilnować terminów i iść etapami. W okresie budowy developera kosztują wszyscy wykonawcy(budowlaniec nie zarabia mało więc to nie są małe koszta), materiały budowlane(nie ma zamienników, musi być to co architekt wybrał), wszelkie przyłączenia mediów(woda, gaz, prąd, internet), utrzymanie stanowisk biurowych(sprzedaż, marketing, księgowość). Tam lecą ogromne sumy, Po oddaniu budynku developer przez 5 lat musi także zadbać o naprawę jego wad więc przez 5 lat jesteśmy częściowo chronienie przed uszkodzeniami. Nie urodziłem się dziś i wiem ze developer sprzedając za 12 tys za metr ma ogromną na tym marże, ale postawcie się w roli developera on to co zarobił chce dalej inwestować, nie możne mieć stagnacji ze oddał budowę i czeka rok utrzymując ludzi w oczekiwaniu na pozwolenie na kolejną budowę. Te pieniędzy są ciągle w ruchu, i są wkładem na kolejne inwestycje oraz zabezpieczeniem przed stagnacją na rynku żeby utrzymać firmę. Wrzucę kilka obliczeń z dupy(możliwe ze zawyżę albo zaniżę), może to rozświetli obraz ze tak kolorowo nie jest. Realna inwestycja u developera 24 mieszkania, każde po 430 tys = 10 320 000 brutto = 9 555 555,56 zł netto Koszt budowy zakładam ze to może być 2mln Koszt działki 1 mln Inne koszta(pozwolenia, przyłącza, zatrudnienia) 1 mln Nagle na inwestycji wychodzi na czysto 6 mln. Dużo prawda? Teraz z tego pewnie musi kupić kolejne 2-3 działki pod kolejną inwestycje i na każdej z nich zainwestować na badania, architekta, pozwolenia, notariusza i jeszcze podatki zapłacić, dodatkowo zawsze jest szansa ze inwestycja zakończy się fiaskiem. Dobry developer to przedsiębiorczy developer i on tez chce mieć zapas finansowy i plany na przyszłość. #nieruchomosci #developer #koalicjadeweloperska
@PaczeIObserwuje: to jest wykop, tu jest lobby jak w polityce, łaska wykopu na pstrym koniu jeździ. a tak poważnie to musiał byś przeanalizować sobie dość dłuższy okres od tego który podałeś. a jak chcesz skrót to zobacz jak eksplodowały ceny przy programie kredyt 2%. Tu nie chodzi o to że nagle koszty robocizny, materiałów i łapówek wzrosły ;)
@fellato: Widziałem to zjawisko, bo kupowałem pół roku temu sobie większe m na przyszłość. Powód tego jest prosty, oferty leżały nikt nie chciał kupować bo było drogo(developerzy juz zbijali ceny zeby sprzedac) co skutkowało tym że inwestycje były przystopowane. Zaczął się kredyt 2% zaczął się popyt inwestycje ruszyły. Trzeba było podbić też cenę jest zainteresowanie to dlaczego nie zarobić więcej? I tak znajdzie się kupiec.
@PaczeIObserwuje: powiem Ci coś na przykładzie aut ciężarowych . Do zeszłego roku był straszny boom na nowe auta trzeba było czekać na nie 12 miesięcy , ceny rosły astronomicznie a ludzie którzy kupowali na górce cenowej twierdzili że nie może być już taniej . W tym roku dealerzy mają auta od ręki średnio nawet 20k€ taniej i ciągle spada.
@R-87: To wynika z prawa popytu i podaży(niech ktoś mnie poprawi jak pisze głupote). Brakowało na rynku samochodów, były zamówienia to rosła cena. Teraz jest ich nadmiar ludzie nie chca kupować to winduje się cene w dół. Oczywiste jest że kredyt 0% podbije ceny, bo ludzie będa chcieli bardziej kupować i developerzy inwestować w nowe inwestycje. Te widnowanie cen bedzie do jakiegos poziomu bo ludzie po zapłaceniu raty tez chca zostawic
@PaczeIObserwuje: dlatego ja uważam że wszystko ma sufit , w nieruchomościach próbują jeszcze sił fundusze ale ja się zastanawiam kto to kupuje. Uważam że jeżeli jest się cierpliwym można kupywać towary na promocjach i wybudować dom w normalnej cenie ale powstał boom żeby zacząć budowę uczą rok się wprowadzić . W tej chwili stal jest już po około 3k , pustak trafia się w dobrych cenach ale najdroższe jest wykończenie.
Co daje iż cena metra była 4x większa od najniższej krajowej
Mhm. A teraz porównajmy średnie zarobki (nie minimalne, bo ludzie na minimalnej mają bardzo znikomy wpływ na ceny) w Warszawie czy Krakowie teraz i trzy lata temu. Następnie zestawimy to z wzrostem cen sięgającym nawet 100%. Dalej się klei wyliczenie? No nie, mieszkania wzrosły 3x szybciej od zarobków.
@R-87: lokowanie w nieruchomości jest bezpieczne. Co roku gdzieś za metr cena rośnie o ok 1 tyś. Kupujesz teraz 10 tys za metr za 5 lat możesz sprzedać 13-15 tys za metr. Wykańczają to co kupią tanim kosztem i wynajmują. Wynajem długoterminowy, lub krótkoterminowy(booking, airbnb). Duże miasta mają duzy skok cen ze względu na biznes czy turystyke bo zawsze ktoś się znajdzie.
@Yuri_Yslin: różnica jest taka ze zawsze musisz zapłacić tą najniższa dla pracownika a nie średnią. Najniższa wzrosła w ciągu 10 lat 3krotnie, średnia 2 krotnie
@Yuri_Yslin: Może wziąć kredyt, ale nie będzie to duża kwota pod hipotekę. Dla banku to też jest na rękę bo zawsze ma mieszkanie jako zabezpieczenie. Zdolność kredytowa rośnie jeżeli bierze się we 2 osoby. Dużo par kupuje mieszkania. Singlom na ogol chyba latwiej wynajmować. Co do najnizszej pamiętaj ze 10 lat temu jak pracownik miał 100-200 zł więcej ponad minimalną to nie znaczy ze wspolczenie tyle samo nie ma więcej. To
@PaczeIObserwuje: no niestety tak działa wolny rynek jest popyt to i ceny idą w górę bo i tak ktoś tego potrzebuje. Problem jest w tym, że 90% ludzi których znam, nie mają szans na kupienie swojego mieszkania tylko i wyłącznie dla swojej rodziny z oszczędności. Mają dwa wyjścia mieszkać "na kupie" (co z moich obserwacji wynika, że to mocno podbija możliwość rozpadu związku/małżeństwa) lub dowalić kredyt na całe życie (i to
Tak jestem także #!$%@? na ceny mieszkań, ale dla mnie one mają uzasadnienie tym co się dzieje na rynku, i nie jestem developerem i nie mam nic wspólnego z tym środowiskiem.
Zacznijmy od tego ze w 2012 roku zostało zakupione mieszkanie dla mnie za 4300 zł m2(mam kochających rodziców którzy zadbali o moją przyszłość), gdzie najniższa krajowa netto wynosiła 1100 zł. Co daje iż cena metra była 4x większa od najniższej krajowej. Teraz w tym samym mieście mieszkania są w granicach 7-12 tys za metr przy najniższej krajowej 3221 zł netto. W obu przypadkach to jest ok 4 krotność najniższej krajowej. Od ponad 12 lat te stosunki w moim mieście wojewódzkim się nie zmieniły bardzo. Niech Ci co mieszkają w innych miastach zweryfikują czy u nich jest tak podobnie. Ceny działek, materiałów, wynagrodzę to wszystko się zmieniało latami.
Czy developerzy mają tak dobrze? Na pewno mają dobre chody z władzami, kupują ziemie po tańszej cenie, dostają na budowę z wieczystym użytkowaniem czy dostają szybciej wszelkie pozwolenia. Spójrzmy teraz na developerów z poziomu inwestora. Musi kupić ziemię najlepiej w jakimś miejscu które się sprzeda. Inwestycja w grunt to pewnie wydatek kilku milionów, w zależności od lokalizacji im lepsza tym cena jest dużo większa. Po kupnie nie może budować natychmiast, musi przeprowadzić badania, zatrudnić architekta który mu zrobi wizualizacje, zaplanuje budynek, mieszkania, załatwić masę pozwoleń na budowę co pewnie trwa rok albo i więcej. Przez ten czas mu inwestycja jeszcze nie zarabia, żaden bank też mu nie da finansowania póki nie uzyska wymaganych pozwoleń wiec developer inwestuje cały czas swoje pieniądze. Gdy developer już to ma, to leci do banku, bierze kredy i buduje i tutaj zaczynają się schody bo dostaje pieniądze z rachunku powierniczego po każdym ukończonym etapie. Z tego co wiem to przepisy są już tak rygorystyczne ze developer musi lizać dupę inwestycją bankowi żeby dostać pieniądze z sprzedaży dlatego starają się dopilnować terminów i iść etapami. W okresie budowy developera kosztują wszyscy wykonawcy(budowlaniec nie zarabia mało więc to nie są małe koszta), materiały budowlane(nie ma zamienników, musi być to co architekt wybrał), wszelkie przyłączenia mediów(woda, gaz, prąd, internet), utrzymanie stanowisk biurowych(sprzedaż, marketing, księgowość). Tam lecą ogromne sumy, Po oddaniu budynku developer przez 5 lat musi także zadbać o naprawę jego wad więc przez 5 lat jesteśmy częściowo chronienie przed uszkodzeniami.
Nie urodziłem się dziś i wiem ze developer sprzedając za 12 tys za metr ma ogromną na tym marże, ale postawcie się w roli developera on to co zarobił chce dalej inwestować, nie możne mieć stagnacji ze oddał budowę i czeka rok utrzymując ludzi w oczekiwaniu na pozwolenie na kolejną budowę. Te pieniędzy są ciągle w ruchu, i są wkładem na kolejne inwestycje oraz zabezpieczeniem przed stagnacją na rynku żeby utrzymać firmę.
Wrzucę kilka obliczeń z dupy(możliwe ze zawyżę albo zaniżę), może to rozświetli obraz ze tak kolorowo nie jest.
Realna inwestycja u developera 24 mieszkania, każde po 430 tys = 10 320 000 brutto = 9 555 555,56 zł netto
Koszt budowy zakładam ze to może być 2mln
Koszt działki 1 mln
Inne koszta(pozwolenia, przyłącza, zatrudnienia) 1 mln
Nagle na inwestycji wychodzi na czysto 6 mln. Dużo prawda? Teraz z tego pewnie musi kupić kolejne 2-3 działki pod kolejną inwestycje i na każdej z nich zainwestować na badania, architekta, pozwolenia, notariusza i jeszcze podatki zapłacić, dodatkowo zawsze jest szansa ze inwestycja zakończy się fiaskiem. Dobry developer to przedsiębiorczy developer i on tez chce mieć zapas finansowy i plany na przyszłość.
#nieruchomosci #developer #koalicjadeweloperska
Oczywiste jest że kredyt 0% podbije ceny, bo ludzie będa chcieli bardziej kupować i developerzy inwestować w nowe inwestycje. Te widnowanie cen bedzie do jakiegos poziomu bo ludzie po zapłaceniu raty tez chca zostawic
Komentarz usunięty przez autora
Mhm. A teraz porównajmy średnie zarobki (nie minimalne, bo ludzie na minimalnej mają bardzo znikomy wpływ na ceny) w Warszawie czy Krakowie teraz i trzy lata temu. Następnie zestawimy to z wzrostem cen sięgającym nawet 100%. Dalej się klei wyliczenie? No nie, mieszkania wzrosły 3x szybciej od zarobków.
@PaczeIObserwuje:
@R-87: najdroższa i niemal niedostępna to jest sensowna działka.
Najniższa wzrosła w ciągu 10 lat 3krotnie, średnia 2 krotnie
Co do najnizszej pamiętaj ze 10 lat temu jak pracownik miał 100-200 zł więcej ponad minimalną to nie znaczy ze wspolczenie tyle samo nie ma więcej. To