[farfoclo]

Jak to jest z wzrostami cen mieszkań? Zaglądam w najnowszy raport NBP, patrzę na Warszawę, rynek wtórny i widać że ceny ofertowe wywaliło w kosmos, ale transakcyjne już niekoniecznie. Zdaje się że do NBP dane z aktów trafiają z lekkim poślizgiem, więc faktyczne efekty końcówki bk2 jeszcze przed nami, ale mimo wszystko nie widać tych wzrostów o 25% r/r. Ten raport to jakaś lipa albo go odczytać nie potrafię?

#nieruchomosci #nbp #beton #tudemun

[haha123]

@farfoclo: na pierwotnym ceny transakcyjne wzrosły o 1k na metrze. W jeden kwartał ( ͡° ͜ʖ ͡°)

A ten raport NBP jeszcze i tak nie pokazuje pełnego oddziaływania beki na ceny.

[KubekBezUcha]

@farfoclo: Jeśli dobrze pamiętam transakcyjne są z mocnym opóźnieniem.

[Yuri_Yslin]

Zdaje się że do NBP dane z aktów trafiają z lekkim poślizgiem

@farfoclo: Nawet dwuletnim niestety. Stąd mega przekłamania.

[armagedon444]

@farfoclo: powiem Ci jak to jest. Już 2 ogłoszenia takie miałem. Trafia się dobre ogłoszenie w dobrej cenie i po godzinie już jakiś fliper przelał hajs na rezerwację przez telefon i krzyczy żeby usunąć ogłoszenie z portalu. Mieszkanie sprzedane w dobrej cenie nie będzie w ogóle ujęte w cenach ofertowych, jego tam praktycznie nie było. Za to będzie w transakcyjnej.

[farfoclo]

Jeśli dobrze pamiętam transakcyjne są z mocnym opóźnieniem.

No dobrze w takim razie patrzymy w raport AMRON, s. 29 który daje podobne wartości (przynajmnie 2 ostatnie kwartały). Tylko z tego co zrozumiałem, to jest misz-masz rynku wtórnego i pierwotnego. Tu jest już widoczny przyrost 18% r/r, ale tylko dlatego że startujemy z niższej wartości w 2022q4 - trochę WTF ale co zrobić.
I co, to też jest taka lipa? To skąd w

[farfoclo]

na pierwotnym ceny transakcyjne wzrosły o 1k na metrze. W jeden kwartał ( ͡° ͜ʖ ͡°)

oczywiście, oni dużo wcześniej poczuli piniondz, przygotowali się i skokowo podbili ceny pod program. Ale wtórny to inna historia, beka jest już historią, a rynek czeka na bk0.

[JimClark123]

@Yuri_Yslin: Takie przekłamania, że porównując najnowszego excela którego wrzucił op z pdfem opublikowanym przez NBP prawie 3 lata temu, odchylenia dla 5 losowych kwartałów dla Krakowa to mniej niż 1% pierwotnie opublikowanej kwoty.

https://nbp.pl/wp-content/uploads/2022/09/ceny_mieszkan_12_2020.pdf

[Yuri_Yslin]

Takie przekłamania, że porównując najnowszego excela którego wrzucił op z pdfem opublikowanym przez NBP prawie 3 lata temu, odchylenia dla 5 losowych kwartałów dla Krakowa to mniej niż 1% pierwotnie opublikowanej kwoty.

@JimClark123: To wytłumacz mi, skąd w raporcie cenowym dla trzeciego kwartału 2023 roku w Warszawie znalazło się kilkaset mieszkań w cenie "poniżej 9000 za metr", skoro w tamtym okresie w ogóle nie było takich lokali w sprzedaży na rynku

[JimClark123]

@Yuri_Yslin: I masz coś na potwierdzenie tej tezy? Bo NBP na swojej stronie wyraźnie piszę jak gromadzone są dane. Punkt 1.2 w poniższym dokumencie.

https://nbp.pl/wp-content/uploads/2022/09/Instrukcja-badania-rynku-pierwotnego-2022.pdf

"2. Dane gromadzone są w podziale na dane ofertowe i transakcyjne. Uznajemy, że transakcja została dokonana gdy zawarto umowę deweloperską, umowę o ustanowieniu odrębnej własności lokalu i przeniesienia własności, umowę wybudowanie i przeniesienie własności domu jednorodzinnego, kupna – sprzedaży nieruchomości gruntowej. W przypadku gdy nie zawarto

[farfoclo]

To wytłumacz mi, skąd w raporcie cenowym dla trzeciego kwartału 2023 roku w Warszawie znalazło się kilkaset mieszkań w cenie "poniżej 9000 za metr", skoro w tamtym okresie w ogóle nie było takich lokali w sprzedaży na rynku pierwotnym, a na wtórnym były to przypadki pojedyncze,

Teraz tylko na otodom jest takich ogłoszeń 58. Głównie jakieś dziwne oferty, ale jednak są. Ile tego było w transakcjach ponad pół roku temu - cholera

[Yuri_Yslin]

: I masz coś na potwierdzenie tej tezy?

@JimClark123: Tak: nie było na rynku mieszkań we wskazanej cenie. ( ͡° ͜ʖ ͡°)

Bo NBP na swojej stronie wyraźnie piszę jak gromadzone są dane.

Uznajemy, że transakcja została dokonana gdy zawarto umowę deweloperską

@JimClark123: Stary, skoro już wchodzimy w szczegóły, to chyba wiesz (i jest to tam napisane), że oni robią to na podstawie ankiet, a

[farfoclo]

Chyba nie muszę tłumaczyć, że to się w ogóle nie spina, prawda?

Oczywiście i o to tu chodzi. W mętnej wodzie łatwiej łowić ryby.

[del855]

@Yuri_Yslin

A to celowo opóźniają dane z wtorenego a z pierwotnego wszystko jest na czas?...

[JimClark123]

@Yuri_Yslin:

Tak: nie było na rynku mieszkań we wskazanej cenie. ( ͡° ͜ʖ ͡°)

I jak rozumiem niemożliwą była sytuacja, gdzie kilkaset mieszkań zostało sprzedanych poniżej ceny po której były wystawione na tym rynku, wiesz hehe, sytuacja gdzie cena ofertowa różniła się od transakcyjnej ( ͡° ͜ʖ ͡°)

Chyba że mówisz tylko o cenach ofertowych, ale ja w raporcie na który się powołujesz

[Yuri_Yslin]

I jak rozumiem niemożliwą była sytuacja, gdzie kilkaset mieszkań zostało sprzedanych poniżej ceny po której były wystawione na tym rynku, wiesz hehe, sytuacja gdzie cena ofertowa różniła się od transakcyjnej ( ͡° ͜ʖ ͡°)

@JimClark123: Ogarniasz, że to były najgorętsze momenty beki i w zasadzie leciało wszystko ? Bo ja bywałem wtedy na ahem "prezentacjach" mieszkań za 10-11k za metr i schodziły pierwszego dnia, a jeśli były

[JimClark123]

@Yuri_Yslin

Ogarniasz, że to były najgorętsze momenty beki i w zasadzie leciało wszystko ? Bo ja bywałem wtedy na ahem "prezentacjach" mieszkań za 10-11k za metr i schodziły pierwszego dnia, a jeśli były negocjacje, to w górę. Porównywanie tego z okresem postbekowym to też trochę chyba niezrozumienie sytuacji. Bez BK2% nie ma szału zakupowego. Celowo piszę o trzecim kwartale 2023, a nie o pierwszym 2024.

I uważasz, że te kilka prezentacji na

[Yuri_Yslin]

I uważasz, że te kilka prezentacji na których byłeś to reprezentatywna próbka dla rynku na którym w tamtym okresie dokonano ~5 tysięcy transakcji?

@JimClark123: Oczywiście, że tak. W przypadku płynnych rynków cena licytacyjna to fantastyczny estymator. Zdziwiłbyś się, jak dokładną wartość dostaniesz np. na podstawie trzech licytacji płynnego towaru (czyt. wysoki wolumen i popyt) na takim allegro.

Uprzedzam, że jestem naprawdę dobry ze statystyki, więc jak chcesz mnie próbować zagiąć, to

[JimClark123]

@Yuri_Yslin:

Oczywiście, że tak. W przypadku płynnych rynków cena licytacyjna to fantastyczny estymator. Zdziwiłbyś się, jak dokładną wartość dostaniesz np. na podstawie trzech licytacji płynnego towaru (czyt. wysoki wolumen i popyt) na takim allegro.

Uprzedzam, że jestem naprawdę dobry ze statystyki, więc jak chcesz mnie próbować zagiąć, to lepiej się dobrze przygotuj ( ͡° ͜ʖ ͡°)

No widzisz, moja wiedza na temat statystyki to głównie to co

[farfoclo]

Ogarniasz, że to były najgorętsze momenty beki i w zasadzie leciało wszystko ? Bo ja bywałem wtedy na ahem "prezentacjach" mieszkań za 10-11k za metr i schodziły pierwszego dnia, a jeśli były negocjacje, to w górę. Porównywanie tego z okresem postbekowym to też trochę chyba niezrozumienie sytuacji. Bez BK2% nie ma szału zakupowego. Celowo piszę o trzecim kwartale 2023, a nie o pierwszym 2024.

Świetnie, ja też bywałem na prezentacjach i bywało