[chafer]

Co najpierw: projekt czy działka budowlana?


Krótko. Najpierw działka.

Powód jest prosty. Znacznie łatwiej znajdziesz projekt pod konkretną działkę niż kupisz działkę „pod” projekt. Gotowych projektów są tysiące – jest w czym przebierać. No i zawsze możesz zamówić projekt indywidualny co oznacza, że w praktyce masz nieograniczone możliwości.

Nic jednak nie zrobisz, jeżeli nie znajdziesz odpowiedniej działki.

Wyobraź sobie taką sytuację. Wybrałeś i kupiłeś projekt wymarzonego domu. Interesuje Cię działka budowlana w konkretnej okolicy. Widziałeś, że sporo działek jest na sprzedaż więc zakup nie powinien być problemem, prawda?

Niestety nie. Może się okazać, że nie znajdziesz działki spełniającej wszystkich Twoich oczekiwań i będziesz musiał zmieniać zakupiony projekt. A co gorsze – może się okazać, że żadna z działek nie pozwoli na wybudowanie wymarzonego domu i będziesz musiał zrezygnować z zakupu działki w wymarzonej okolicy lub będziesz zmuszony do zmiany projektu na inny, gorszy, który może nie spełniać Twoich oczekiwań.

Jakie ograniczenia mogą cię spotkać?

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (w skrócie „plan miejscowy”) jest bardzo pożytecznym dokumentem. Ustala on przeznaczenie terenów dla danej gminy i określa możliwości zabudowy dla konkretnej działki budowlanej. Dzięki niemu możesz np. kupić działkę i mieć pewność, że w okolicy nikt nie wybuduje np. bloku mieszkalnego, czy też zakładu utylizacji odpadów.

Plan miejscowy może jednak ograniczyć także Twoje możliwości budowy – na przykład może nie pozwolić na budowę budynku parterowego lub piętrowego. Może też ograniczać wysokość budynku ze wskazanym kątem dachu co pozwoli lub nie pozwoli wybudować domu z poddaszem użytkowym. Może się także okazać, że nie będziesz mógł wybudować domu krytego dachówkami w wybranym przez siebie kolorze albo nie będziesz mógł wybudować domu z dachem płaskim.

Problemy mogą być naprawdę różne i mogą oznaczać konieczność gruntownej zmiany wybranego projektu (koszty!) lub wręcz zaprojektowanie budynku od nowa.

Z planu miejscowego wynika m.in:

- jaki jest możliwy typ zabudowy,
- jaką dom musi mieć geometrię dachu, niekiedy z podaniem wysokości oparcia połaci dachu
- jaką może mieć dopuszczalną wysokość
- jaka jest dopuszczalna szerokość elewacji frontowej
- jaka jest dopuszczalna powierzchnia zabudowy, utwardzona czy biologicznie czynna
- jaki jest dopuszczalny współczynnik zabudowy
- jaka jest dopuszczalna odległość zabudowy od istniejącej jezdni
- jakie są dopuszczalne parametry zabudowy towarzyszącej
- i inne „nakazy” i „zakazy” wpisane na stałe w daną działkę budowlaną

Nie każda gmina w Polsce ma uchwalony Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego. Jeżeli go nie ma to należy złożyć wniosek o wydanie warunków zabudowy. Otrzymamy decyzję, która wskaże (analogicznie jak zapisy Planu Miejscowego), uszczegółowi podstawowe parametry dla przyszłej zabudowy i zagospodarowania terenu. Jeżeli masz projekt, a nie ma w gminie miejscowego planu to tak naprawdę będziesz szukał działki w ciemno.

Tego typu kłopoty formalne to tylko jeden z możliwych problemów. Nawet, jeżeli Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) w niczym Cię nie ograniczy to i tak będziesz miał znacznie ograniczony wybór odpowiedniej działki. Przykładowo:

- Mając „gotowy” projekt będziesz szukał takiej działki, na której droga dojazdowa jest od konkretnej strony, a lokalizacja budynku na działce będzie odpowiadać np. prawidłowemu doświetleniu pomieszczeń. Odrzucisz więc wszystkie działki, które są w inny sposób zorientowane według stron świata.
- Projekt jest oparty o pewne rozwiązania konstrukcyjne. Przy szukaniu działki nie wiesz jaka jest np. nośność gruntu, nie wiesz, jakie będzie faktyczne posadowienie budynku więc nie wiesz czy określone rozwiązania projektowe będą optymalne dla Twojego domu.
- Uwzględnione w projekcie instalacje wewnętrzne mogą nie odpowiadać istniejącym przyłączom, niejednokrotnie mogą nie spełniać obowiązujących przepisów budowlanych.
- Być może w interesującej Cię okolicy nie ma na przykład działek z np. dostępem do gazu. Może się nawet zdarzyć, że istniejące przyłącze prądowe nie jest w stanie zapewnić domowi pełnego zapotrzebowania na prąd!

Skrajnym przykładem może być np. brak możliwości podłączenia do kanalizacji sanitarnej lub sieci wodociągowej. W pierwszym przypadku wymusza to realizację zbiornika na nieczystości lub oczyszczalni ścieków, w drugim przypadku studni. Oba te elementy znacznie wpływają na koszt realizacji obiektu, jak również na lokalizację planowanego budynku na działce budowlanej.

Pamiętaj o tym, że w przypadku, kiedy masz gotowy projekt a dopiero później decydujesz się na kupno działki, nie masz żadnej swobody i masz ograniczone pole manewru. Z tych powodów najpierw zorientuj się, co zawiera Plan Miejscowy lub Warunki Zabudowy, a następnie kup działkę. Pozwoli to na uniknięcie naprawdę wielu problemów. Najpierw działka budowlana, a dopiero potem projekt. :)

Subskrybuj: #budujzchaferem

#budujzwykopem #budownictwo #budowadomu

[Sabarolus]

@chafer: Poważnie są ludzie, którzy najpierw kupują projekt potem szukają działki?! Żeby tak postąpić to musi nas nie ograniczać gotówka, a sam projekt być naprawdę wyjątkowy pośród morza podobnych domków. Ale już nic mnie nie zaskoczy.

[chafer]

@Sabarolus: Nie tyle kupują projekt, co spędzają miesiące nad szukaniem projektu marzeń wśród gotowych rozwiązań, a dopiero potem biorą się za szukanie działki.

[chafer]

Ale już nic mnie nie zaskoczy.

@Sabarolus: Mnie najbardziej zaskakuje to, że można rozpocząć budowę nie mając nawet wiedzy o orientacyjnym koszcie budowy. Osoby, które się budują, często bazują na szacunkach typu: "koszt budowy to 2500 zł za metr" albo wierzą kosztorysom dołączanym do projektu i na tej podstawie biorą kredyt :/

[Sabarolus]

@chafer: dla mnie z logicznego punktu widzenia to głupota. To jak zrobić projekt wnętrza mieszkania, a potem szukać mieszkania, w którym możemy go zrealizować. Można by powiedzieć, że to zaczynania od dupy strony.

[Sabarolus]

@chafer: wiele osób myśli, że jakoś to będzie, bo rodzina pomoże, bo najwyżej kredyt dobierzemy itd. A jak to mówią mury pochłoną każdy kapitał, o czym najlepiej świadczą domy w stanie surowym stojące u nas po wsiach i miasteczkach. To w ogóle dobry temat na osobny artykuł - nonszalancja przy planowaniu.

[chwed]

a sam projekt być naprawdę wyjątkowy

@Sabarolus: Właśnie nie. Projekt w takim przypadku musi być bardzo typowy. Znajduje się płaską działkę spełniającą minimalne wymiary i domek jest bardzo standardowy, to w takiej sytuacji można ewentualnie najpierw sprawić sobie projekt. Nie zmienia to faktu, że jeśli szukasz działki w jakimś miejscu to nawet nie mając wybranej konkretnej, to MUSISZ znać warunki zabudowy (lub jak nie ma ich wydanych, to jakie wydają dla

[skethoo]

@chafer: nosnosc gruntu to jedno, a druga rzecz to warunki wodne. Niespodzianka w postaci ciezkiej izolacji przeciwwodnej czy drenaze o duzej przepustowowsci potrafia byc bardzo odczuwalne finansowo. Tak samo jak koniecznosc podniesienia budynku wzgledem terenu o metr, poltorej ze wzgledu na zalewanie terenu.
Zawsze mozna tez trafic na niecke gruzu lub innych smieci i trzeba wymienic troche podloza.
Wspolczynnikiem intensywnosci zabudowy potrafi ladnie pokrzyzowac plany.

[Sabarolus]

@chwed: miałem na myśli to, że możesz mieć jakiś wymarzony projekt, coś zupełnie niestandardowego w czym nie chcesz nanosić jakichkolwiek zmian. Wtedy wiesz co chcesz, i szukasz działki, która pozwoli to zrealizować. W innym wypadku nabywasz dzialke, z określonymi warunkami zabudowy, które oczywiście sprawdzasz i wtedy dopasowujesz plany do realnych możliwości, w razie konieczności modyfikując zamierzenia.

[guma888]

@chafer robisz dobra robote,rozwijaj tag

[Gryllen]

@chafer: Dokładnie do tego samego doszedłem budując swój pierwszy dom. Jeszcze go nie skończyłem ale na szczęście mam oszczędności. Gdybym teraz miał budować drugi to siedziałbym pół roku nad kosztorysem dokładnym wieczorami co by dograć go najbardziej jak się da. Potem nie byłoby takich kwasów jak miałem i jeszcze pewnie będę miał zanim skończę i odbiór techniczny dojdzie do skutku.

[chafer]

@skethoo: Słuszne uwagi. Zauważyłem, że inwestorzy zwykle nie są świadomi, ile może kosztować naprawa różnych błędów. Nawet trafienie na nieckę gruzu może kosztować kilkanaście tysięcy złotych. Gruz trzeba wybrać, wywieźć, a na jego miejsce przywieźć ziemię. A co tu dopiero mówić o podniesieniu budynku...

@guma888: Dzięki. Staram się :)

@Gryllen: Opowiedz więcej o tych kwasach. Zbieram informacje dotyczącą różnych problemów, aby ostrzegać przez nimi innych budujących.

[Gryllen]

@chafer: No cóż. Długo by opowiadać. Nie wiem nawet od czego zacząć.
1. Sama proza budowania czyli umowy. Jeśli ktoś nie ma żelaznego kręgosłupa i potrafi/chce użerać się z wykonawcami to może załatwiać wszystko na gębę. Jedyny wykonawca z którym miałem najmniej problemów to właśnie ten z którym miałem umowę na piśmie. Bez żadnych kar. Tylko terminy określone. Jak ja nie mogłem dotrzymać terminu bo czekałem na drugą transze to padła

[onionspirit]

@Gryllen: na jakiej podstawie kierownik stwierdził, że zbrojenia jest za dużo o 40%? Policzył na kartce obok? Być może mógłby tyle zabrać i nic wielkiego by się nie stało, ale strop mógłby się np. porysować. Miałby też większe ugięcie. Trzeba byłoby sprawdzić, bez tego zalatuje to januszowaniem.

[Gryllen]

@onionspirit: Nie potrafię Ci powiedzieć na jakiej podstawie. Przyjechałem jak już grucha jedna była pusta i szła druga więc po sprawie. Może tylko tak walnął co by być ważnym. Wykonawca wyjątkowo zgadzał się nim w tej sprawie, że gęsto od zbrojenia i dawno takiej ilości nie widział w stropie. Ufam bardziej kierownikowi jak wykonawcy.