Odnośnie zadłużonych deweloperów z oprocentowaniem w WIBOR - sytuacja u nich w tym roku może naprawdę słabo wyglądać. Gdy bank udziela kredytu deweloperowi, w umowie są zawarte tzw. kowenanty, czyli kryteria zabezpieczające bank przed niewypłacalnością dewelopera. Są to różnego rodzaju wskaźniki, na przykład:
W kontekście niedawnej informacji, że deweloperom spadła sprzedaż w Q4 - dla nich to fatalnie, bo oprócz większych odsetek (wzrost WIBOR) pogorsza się również wskaźnik DSCR. DSCR określa nadwyżki gotówki (dochodów) do pokrywania rat, a dochody w Q4 spadły.
Jak deweloperzy zaczną schodzić poniżej ustalonych wskaźników, będą musieli płacić ustalone w umowie kary, wyższe oprocentowanie i to co tam z bankiem wpisali. Sytuacja niebezpieczna.
@xxvv: Ciekawe z tymi konwenantami w sumie. Takie rzeczy to chyba są opisane w sprawozdaniach finansowych o ile się nie mylę? Trzeba będzie poszperać w KRS.
@bojar: pożyczki powinny być jak najbardziej wykazywane w zobowiązaniach. Same kowenanty i umowy kredytowe nie. Dokładnie jak napisał @SzitpostForReal mam na myśli szczególnie prywatne pożyczki między deweloperami, a bankami. W przypadku assetów komercyjnych typu biura i centra handlowe, banki poszły nieco na rękę i ze względu na covid chwilowo poluzowały te kryteria w niektórych przypadkach. Z tym, że tłumaczenie "covid" powoli się kończy i nie może mieć zastosowania dla deweloperki mieszkaniowej.
@xxvv: Od strony banków to się można rzeczywiście od jakiegoś czasu spodziewać niezłej wyrozumiałości, bo dzięki dodrukowi płynność miały zapewnianą taką jaką tylko chciały. Teraz będzie gorzej dla dłużników. Szczególnie ciekawie to może być jeśli deweloper nie zadłużał się u banku tylko robił np. jakiś śmieszny crowdfunding czego ostatnio trochę się narobiło.
@xxvv: cos tam wiesz, ale nie do konca. Deweloper nie finansuje sie kredytem inwestycyjnym, tylko kredytem obrotowym. I ogolnie splaca sie kredyt ze sprzedazy mieszkan, a Bank wczesniej ogarnia jaki jest wklad wlasny dewelopera, wplaty na rachunek od nabywcow i dopiero kredyt. Takze slaby troll. DSCR nie ma tu zadnego znaczenia, dodatkowo patrzy sie na okres trwania finansowania i tzw kamienie milowe w realizacji inwestycji.
@xxvv: Nie wiem czemu tu jest przekonanie, że deweloperzy są nieomylni. Od 2008 roku do 2011 jeśli dobrze pamiętam, wielu deweloperów popłynęło. Specjalnie przez te sytuacje wiele kwestii w prawie się zmieniło, żeby chronić kupców mieszkań.
Deweloperka to jest biznes jak każdy inny. Deweloper również ponosi ryzyko straty i jak ceny by spadały to może zakończyć inwestycje ze stratą.
Jest jeden typek na wykopie co ma trafne spostrzeżenia (nick kiedys.....), ale
Przecież to jest oczywiste, że teraz Stuu w zamian za lepsze warunki odsiadki pociągnie za sobą wszystkich, którzy go kryli i współpracowali w procederze XD #famemma
Gdy bank udziela kredytu deweloperowi, w umowie są zawarte tzw. kowenanty, czyli kryteria zabezpieczające bank przed niewypłacalnością dewelopera. Są to różnego rodzaju wskaźniki, na przykład:
W kontekście niedawnej informacji, że deweloperom spadła sprzedaż w Q4 - dla nich to fatalnie, bo oprócz większych odsetek (wzrost WIBOR) pogorsza się również wskaźnik DSCR. DSCR określa nadwyżki gotówki (dochodów) do pokrywania rat, a dochody w Q4 spadły.
Jak deweloperzy zaczną schodzić poniżej ustalonych wskaźników, będą musieli płacić ustalone w umowie kary, wyższe oprocentowanie i to co tam z bankiem wpisali. Sytuacja niebezpieczna.
#nieruchomosci
Ciekawe z tymi konwenantami w sumie. Takie rzeczy to chyba są opisane w sprawozdaniach finansowych o ile się nie mylę? Trzeba będzie poszperać w KRS.
@bojar: to zależy od emisji i rodzaju zadłużenia, ale OP piszę raczej o prywatnych plasowaniach długu, a tam wody są mętne i niezbadane.
Od strony banków to się można rzeczywiście od jakiegoś czasu spodziewać niezłej wyrozumiałości, bo dzięki dodrukowi płynność miały zapewnianą taką jaką tylko chciały. Teraz będzie gorzej dla dłużników. Szczególnie ciekawie to może być jeśli deweloper nie zadłużał się u banku tylko robił np. jakiś śmieszny crowdfunding czego ostatnio trochę się narobiło.
DSCR nie ma tu zadnego znaczenia, dodatkowo patrzy sie na okres trwania finansowania i tzw kamienie milowe w realizacji inwestycji.
Deweloperka to jest biznes jak każdy inny. Deweloper również ponosi ryzyko straty i jak ceny by spadały to może zakończyć inwestycje ze stratą.
Jest jeden typek na wykopie co ma trafne spostrzeżenia (nick kiedys.....), ale
Wykopków z takich nazwą jest co najmniej trzech