Aktywne Wpisy
Antybristler +2689
Chciałem zrobić zwykłe zdjęcie księżyca, a wyszło mi zdjęcie życia (✌ ﾟ ∀ ﾟ)☞
https://i.imgur.com/eDl2zRB.mp4
wziuuuum ( ͡° ͜ʖ ͡°)
#ksiezyc #astronomia #astrofoto #astrofotografia #chwalesie
https://i.imgur.com/eDl2zRB.mp4
wziuuuum ( ͡° ͜ʖ ͡°)
#ksiezyc #astronomia #astrofoto #astrofotografia #chwalesie
Truflowa +803
Dzień dobry Mirki i Mirabelki!
Jakiś czas temu brat poprosił mnie, żebym pomalowała mu kurtkę - efekty możecie podziwiać na zdjęciu. Jako, że mu się spodobało, chciałabym kogoś z Was również obdarować malunkiem. Dlatego organizuję #rozdajo
Spośród plusujących wylosuję osobę, która prześle mi swoją kurtkę, kamizelkę albo cokolwiek innego, byle dżinsowego, a ja już się resztą zajmę ( ͡° ͜ʖ ͡°)
Szczegóły do dogadania ze zwycięzcą na priv.
Jakiś czas temu brat poprosił mnie, żebym pomalowała mu kurtkę - efekty możecie podziwiać na zdjęciu. Jako, że mu się spodobało, chciałabym kogoś z Was również obdarować malunkiem. Dlatego organizuję #rozdajo
Spośród plusujących wylosuję osobę, która prześle mi swoją kurtkę, kamizelkę albo cokolwiek innego, byle dżinsowego, a ja już się resztą zajmę ( ͡° ͜ʖ ͡°)
Szczegóły do dogadania ze zwycięzcą na priv.
Zajmuję się nieruchomościami. Długo. Głównie ziemią. Okazjonalnie inwestycjami. Mieszkania i domy tez ogarniam, ale nie przepadam za tym. Lubię pracować w nieco inny sposób niż jest to na rynku standardem. Poniżej opiszę jak to wygląda. Takie małe story choć jeszcze nie success.
Ponad rok temu zgłosił się do mnie klient. Był to syn który wraz z ojcem prowadzi całkiem sporą firmę. Szukał działki pod budowę hali. Jako preferowane okolice podał drogi dojazdowe do dużej firmy, z która współpracuje. Poza standardowymi pytaniami odnośnie poszukiwanego gruntu zapytałem o to, od jak dawna ma podpisany kontrakt. To były pierwsze 3 miesiące ich współpracy. Zaproponowałem mu dwie opcje:
1) Zakup małej i taniej działki już teraz + budowa hali w wersji minimalnej.
2) Zakup czegoś większego, z dobrą lokalizacją, za większą kwotę, ale jak już współpraca się ułoży.
Dla każdej z opcji określiłem budżet oraz ryzyko. Opcję nr 2 zaproponowałem celowo. Wiedziałem, że kontrakt może nie wypalić tak jak się spodziewali, ale z drugiej strony jeśli wypali to będą mogli praktycznie żyć tylko z tej współpracy.
Klient zniknął na rok. Pojawił się 3 dni temu. Podziękował za podpowiedź. Jego znajomy z pokrewnej branży podpisywał kontrakt z tą dużą firmą w tym samym czasie co i oni. Wywaliło się. Firmę trzeba było ratować. Mogli pomóc i samemu się nie utopić, nawet oddać kilka zleceń, bo nie weszli w temat z działką. Potem obie firmy się odbiły i teraz mają do wydania budżet... 10 razy taki. To lubię :) Znaleźli już nawet sobie grunt do zakupu, ale jako że mnie lubią to chcą żebym go sprawdził. Umówiliśmy warunki finansowe i zakres pracy. Ważne: cena wynegocjowana na super poziomie, więc nie muszę nic negocjować. Do dzieła.
Drugiego dnia podpisaliśmy prostą umowę oraz dostałem namiary na właściciela. Za 2 godziny byłem u niego i wertowałem dokumenty oraz zadawałem pytania. Co sprawdzałem i dlaczego?
1) Działka leży przy drodze krajowej. Warto by sprawdzić, czy ma z niej zjazd. Nie ma. Czy da się zrobić? Da się, ale to kosztuje oraz trwa. Póki co jest dojazd alternatywny z drugiej strony.
2) Plan zagospodarowania. Jest. Nawet korzystny, bo pozwala na produkcję, składowanie, magazyny. Niestety zakłada konieczność odsunięcia się sporo od środka drogi krajowej, więc część działki idzie na straty. (W teorii na straty, bo w praktyce da się i ten fragment wykorzystać, w sposób inny niż zabudowa, która to tam jest zakazana)
3) Co jak plan przestanie obowiązywać? Działka jest większa niż 1,5 ha, w tym ponad 9000 m2 ziemi klasy IIIb. Nie da się tego prosto i szybko zabudować. Da się, ale znów pod górkę.
4) Media:
- prąd ze słupa z lewej strony (stara infrastruktura) lub z transformatora dwie działki dalej po prawo (nówka sztuka dla nowego przedsiębiorcy handlującego sprzętem budowlanym). Jak znam życie zakład energetyczny będzie chciał nas podłączyć od prawej. Muszę więc sprawdzić potem właściciela tej działki, czy nie będzie robił z tym problemów.
- woda. Na szczęście jest do 100 metrów od nas i można ją pociągnąć poprzez pas drogi gminnej.
- ścieki. Nie ma kanalizy, ale szambo na 1,5 ha spokojnie się zmieści.
5) Wielu rzeczy nie sprawdzam, bo wiem z dokumentów, lub sam widzę, że ich tu nie ma. Działka nie jest zalesiona, nie ma obszaru chronionego, nie ma stanowisk archeologicznych. Tych teoretycznych drobiazgów jest oczywiście więcej.
6) Dowiedziałem się, ze działka cały czas była wykorzystywana co celów rolniczych. Oglądając ją nie zauważyłem żadnej studzienki melioracyjnej, ale wolę się upewnić. Dzwonię do właściciela. Owszem działka jest zmeliorowana, tylko jakimś cudem (czyli jak w 70% moich przypadków) nie ma na to papierów. W trakcie prac trzeba będzie uważać żeby tej melioracji nie uszkodzić bo inaczej cały teren zacznie pływać. Ogranicza to też sposób zabudowy bez ruszania rur, lub podwyższa koszty jeśli chcemy je przesunąć.
7) Pytam przy okazji o tego sąsiada: "A to taki biznesmen z Warszawy co miał tu pieluchy produkować, ale podobno sprzedał." Dzwonię z raportem do kupującego i przy okazji dowiaduję się, że oni tez rozmawiali z sąsiadem jakiś miesiąc temu i tez dowiedzieli się, że działka sprzedana, ale nie wiedzą komu. Nie muszą, po to mają mnie. Sprawdzam. W księdze wieczystej jako właściciel widnieje dokładnie ta sama osoba a dokładniej jej spółka zoo. Okazuje się, że nie sprzedał tylko ściemnia. Kupił sobie Pan Nieuczciwyi wrzucił do majątku spółki. Przy okazji z jednej hipoteki w pewnym niemieckim banku na 650 tys pojawiła się i druga z jednego z banków Pana Czarneckiego na kwotę powyżej 2 mln. Ten drugi z banków znany jest z kredytowania na bardzo korzystnych (dla banku) warunkach podmiotów, które mają nawet spore problemy finansowe. Sprawdzam więc jegomościa oraz jego spółkę. Okazuje się, że to nie jedyna. Poza tym ma tez jednoosobową działalność gospodarczą spółkę cywilną, zoo na siebie, oraz zoo na siebie i córkę. Córka fajna jakby kto pytał ;) Żadna z firm nie ma aktualnej strony, mimo że domeny przedłużone. Znajduję kilkanaście numerów do wszystkich firm owego Pana ale wszystkie są powyłączane. Sprawdzam giełdy długów, ale tam póki co czysto. Przekazuję kupującemu info, że z tym prądem przez działkę spółki co to jej nie ma i unika kontaktu, to wcale tak prosto nie będzie.
Całkiem przypadkowo dzwonię do właściciela, a jako że jestem w pobliżu to wpadam do niego na kawę. Opowiadam mu o kilku wnioskach, które mam zaraz przekazać kupującemu. Zaznaczam, że nie jestem po to żeby negocjować, bo nie za to mi płacą. Mimo to cena jakoś tak przypadkiem spada o 60 tys. Delikatnie zaznaczam, ze musiałaby spaść jeszcze o 100 tys żeby to się spięło w założonym budżecie. Sprzedający zauważa, że skoro to nie ja negocjuję, to on o tej nowej cenie chętnie pogada z kupującym :) Wiem, że pogada chętnie, bo przed zaoferowaniem im działki zadbał o szybkie wykreślenie z księgi:
1) Zobowiązania wobec lokalnego banku na 65 tys.
2) Zaległości w KRUS - do kwoty nie dotarłem.
Wiem też, że chce kupić po sprzedaży tego 1,5 ha 5 ha ziemi rolnej z zabudowaniami. Ziemia od jakiegoś kuzyna, który ma już problem to utrzymać. Oszacowałem wartość jego zobowiązań, potem to ile musi mieć na to żeby kupić ta nową nieruchomość. Przypadkiem usłyszał ode mnie, że może kupić ziemię kuzyna z obciążeniami, a potem negocjować ich wysokość. Z kalkulacji wychodzi mi, że nie ma szans aby opuścił całe 160 tys, bo braknie mu potem gotówki, ale widzę że gdyby nie to miałbym już cenę obniżoną o połowę.
W poniedziałek spotykam się z kupującymi. Dostaną drobną poradę odnośnie negocjowania dalszych warunków. Byli mocno zdziwieni, że w ogóle się dało, bo wcześniej cena była sztywna i nie do ruszenia. Pewnie Was to zdziwi, ale zaproponowali mi już przez telefon podwyższenie wynagrodzenia. Nie oni pierwsi.
Mirki, lubię swoja robotę!
@Grzesiek_astronaut
Dzięki , robię co mogę
@krzysztof114: ile czasu poświęciłeś na tą transakcję?
Komentarz usunięty przez autora
@Doppler3k tak. Staram się, ale wszystkiego i ja nie wiem. Od tego mam ekipę i sporo znajomych w branży.
@Darkst tutaj klient zajmuje się produkcją i serwisowaniem konstrukcji stalowych więc zrobią sobie sami. Teren spory i będą budować też na wynajem. Wynajmować oplaca się wtedy jak cena najmu jest niższa niż rata kredytu. W skrócie, bo zmiennych jest więcej. Za każdym razem liczymy od nowa opłacalność.
Mam za sobą jeden flip mieszkaniem (kupiłem, wyremontowałem (firma zewnętrzna), sprzedałem). Odnoszę wrażenie, że w domach są większe okazje tylko obawiam się, że rynek domów jest mniej płynny (ryzyko zamrożenia gotówki na dłużej niż rok). Tzn. ciągle więcej osób woli wybudować dom (np. blisko rodziny) niż go kupić. Inna sprawa
Też uważam domy za mocno niedocenione pod względem możliwości zarabiania. Czas faktycznie może być dłuższy , ale jak się jest ostroznym to będzie ok :)