[TypowyZakolak]

Mireczki!

Dziękuję za morze plusów pod moją ostatnią analizą:

https://www.wykop.pl/wpis/64966589/jako-ze-moja-poprzednia-analiza-okazala-sie-calkie/

Zachęciliście mnie żeby napisać coś ekstra.

W ostatnim wpisie skupiłem się na mieszkaniach, działkach i gotowych domach. A co z tymi w stanie surowym?

Czy rzeczywiście mamy zalew niedokończonych budów?

Sprawdźmy!

Patrzymy na Warszawę i okolicę (ponieważ znam tutejsze ceny i łatwo mi się odnieść względem własnej budowy pod Legionowem). Interesuje nas rynek wtórny i ogłoszenia od osób prywatnych. Spróbujmy z metrażem do 150m^2 - gdyż, umówmy się, uważam w obecnej sytuacji ten metraż za max sensowny. Sam buduję użytkowe 100m, chociaż bryła większa.

https://www.otodom.pl/pl/oferty/sprzedaz/dom/warszawa?distanceRadius=10&page=1&limit=36&market=SECONDARY&areaMax=150&ownerTypeSingleSelect=PRIVATE&buildingType=%5BDETACHED%5D&locations=%5Bcities_6-26%5D&areaMin=80&viewType=listing

Nasuwa się od razu pytanie - no i gdzie te domy? Gdzie ten zalew niedokończonych budów, o których pisze aktywnie naganiający na spadki pan Narkun?

Mamy zaledwie 33 ogłoszenia w Warszawie i okolicy 10 km wokół, z czego niewykończone domy to... całe... trzy oferty!

No rzeczywiście, Panie Narkun. Jest aż taki zalew budów, że mamy na największym portalu aż TRZY oferty niedokończonych domów do 150m^2 w stolicy+10km... ( ͡° ͜ʖ ͡°)( ͡° ͜ʖ ͡°)

Teraz spójrzmy, jakie to oferty:

Jedna to siedlisko rolnicze z niedokończonym domem za prawie 1,5 melona. Z racji ceny - produkt nigdy nie był kierowany do "Kowalskiego na kredycie".

Oferta numer dwa to dom w Jaktorowie, prawie wykończony, tylko bez tynków. Cena - 750k. Cena oczywiście zawyżona o dobre 200 tysięcy, jeżeli przyjmiemy, że podana data rozpoczęcia budowy (2017) jest prawdziwa. Działki w Jaktorowie nie są specjalnie drogie, a materiały w 2017 były tanie jak barszcz. W domu zostało sporo do zrobienia. Nie ma reku, nie ma klimy. Nie widać desperacji u sprzedającego, bo oferta nie jest atrakcyjna. Do przemyślenia byłaby w cenie ok. 500-600k.

Oferta numer trzy to SSO w Rudej koło Radzymina za 499k. Działki w okolicy są raczej bardzo tanie (typowa miejscowość, gdzie bez samochodu nie żyjesz - nie ma też za bardzo wygodnego dojazdu do W-wy pociągiem, można jechać z do Radzymina samochodem i z Radzymina skm-ką, ale to z grubsza godzina jazdy pociągiem samym). Oczywiście "dom domowi nierówny", ale ceny SSO przy wykorzystaniu typowych (tanich) materiałów nie będą się znacząco różnić, a po zdjęciu widać, że to typowy dom z prostym dachem dwuspadowym z solbetu albo H+H, jakich mnóstwo zaczęto budować w 2020-2021. Wartość całości szacuję na ok. 250k, więc znów - oferta mało atrakcyjna, chyba, że chcemy komuś dolać 200 koła do kieszeni.

I tyle. Trzy średnio atrakcyjne (delikatnie mówiąc) oferty - nie ma nic więcej na otodom.

To teraz OLX. Znów - ogłoszenia prywatne, do 150m^2, Warszawa+10km.

https://www.olx.pl/nieruchomosci/domy/sprzedaz/warszawa/?search%5Bfilter_enum_market%5D%5B0%5D=secondary&search%5Bfilter_float_m%3Ato%5D=150&search%5Bfilter_enum_builttype%5D%5B0%5D=wolnostojacy&search%5Bprivate_business%5D=private&search%5Bdist%5D=10

Z czego niedokończone domy to - znów - AŻ trzy oferty.

Mamy jedną ciekawą ofertę - niestety to ROD i 70m^2, ale koszt 109 000 z działką w Raszynie (gdzie tanio nie jest) interesujący. Trzeba by pogrzebać w stanie prawnym, bo to może być jakaś pułapka. Osoba wystawiająca deklaruje, że ma własną ekipę i jest w stanie wykonać resztę prac, więc to tak naprawdę "prawie deweloper" ;)

Druga to powtórzone ogłoszenie z otodom odnośnie tej budowy koło Radzymina.

Trzecia to miks maleńkiego starego domku 45m i nowego 150m^2 w budowie w Halinowie k. Warszawy. Niestety aż 800 koła za całość dyskwalifikuje to jako sensowną propozycję. Stareńki domek 45m^2 nie jest w zasadzie niemal nic wart (może tyle, co szopa - max kilkadziesiąt tysięcy), działka ok. 300k, więc mamy 450k za dom w "prawie SSZ" - znów, nie znam projektu, ale tak na oko to 250k max. Ergo, dopłacamy 200k do realnej wartości.

Tak więc, panie Narkun - gdzie ten zalew SSZ ?

W Warszawie i bezpośrednich okolicach (przyległe gminy), gdzie mieszka łącznie kilka milionów ludzi - SĄ PO TRZY OGŁOSZENIA dla domów w budowie (do 150m^2).

Podsumowując: może ofert będzie przybywać gdy WIBOR sięgnie 8%, ale obecnie dla Warszawy i okolic nie ma absolutnie żadnego zalewu domów. Jest kilka ofert w kiepskiej cenie, po 100-200k ponad wartość, jaką mógłby przyjąć rzeczoznawca (i którą na oko mogę ocenić metodą cena działki+cena domu).

Podtrzymuję, że spadki będą, ale nie ma co zaklinać rzeczywistości. Nie ma żadnego zalewu niedokończonych domów. To zwykłe kłamstwa naganiaczy na spadki.

#nieruchomosci #dom #budowadomu #kredythipoteczny

[Bad_Wolf]

Podtrzymuję, że spadki będą

@TypowyZakolak: nie będzie. Cena się zatrzyma, spadek będzie tylko przez inflację

[TypowyZakolak]

@Bad_Wolf: Miałem na myśli niewielkie spadki na domach i do 10-20% na mieszkaniach. Zniknięcie zdolności kredytowej to jednak duży cios dla popytu, nie ma cudów. Ci, których nie stać już nawet na najmniejszą kawalerkę po podwyżkach stóp po prostu wypadli z rynku.

[Bad_Wolf]

@TypowyZakolak: co spowodowało korektę na ilości budowanych nowych lokali przez deweloperów. Przez to spadła ilość nowych lokali w budowie.

Tu nikt nie pozwoli na utratę dochodów. Spadła zdolność i ilość klientów, to zmniejszyli liczbę dostępnych lokali.
I stosunek tych co kupują do lokali jest miej więcej stały.

Zniknięcie zdolności kredytowej to jednak duży cios dla popytu, nie ma cudów.

Ci ludzie i tak muszą gdzieś mieszkać, jak nie będą w stanie

[PandaCKratka]

@TypowyZakolak: Nieprawdopodobne ze niektórzy spadkowicze (czesc upośledzonych w stopniu lekkim) uwaza narkuna za hiper naganiacza na wzrosty (XD) a druga czesc patrzy na niego w sposób neutralny i analityczny przez co wyciąga całkiem inne wnioski ( ͡° ͜ʖ ͡°) bardzo miłe zaskoczenie

[ButtHurtAlert]

@TypowyZakolak: Czemu wziąłeś wolnostojące? Przecież to normalne że wolnostojących będzie mniej niż segmentów czy bliźniaków w wawie, zwłaszcza że ludzie się w wielu z nich budowali jeszcze przed wojną i tak sobie mieszkają. Jak się usunie wolnostojący to wskakuje 91 ofert...

[TypowyZakolak]

@ButtHurtAlert: Bo "szary człowiek" rzadko buduje bliźniaki czy szeregowce? A nas przecież nie interesuje w ramach tego podsumowania to, co robią developerzy :) Od deweloperów było poprzednie. Tutaj skupiamy się na tzw. inwestorze indywidualnym.

[samolubnygen]

@TypowyZakolak wpis, który ma szansę pogodzić spadkowiczów jak i wzrostowiczów, plusik

[arysto2011]

@TypowyZakolak: Bierzesz pod uwagę zmiany wynikłe z pandemii i wzrost atrakcyjności domów w mniejszych miejscowościach w Polsce powiatowej?

Rynek podwarszawski może leżeć, podczas gdy wokół innych miejscowości jest gorąco. Ludzie nie mszą już dopłacać do SKMki, KM, żeby znaleźć atrakcyjnie położoną działkę w Polsce B, a nawet C. Pracują zdalnie i im to wisi. Prędzej wracają w rodzinne strony - bliżej dziadków...

[TypowyZakolak]

@arysto2011: To było wliczone w cenę bańki na działkach w 2021. Ja mam takie obserwacje w temacie:

1. Kto miał iść na zdalną - już poszedł i najpewniej to przyczyniło się do największego w historii wzrostu (bańki) na działkach budowlanych. 50% w niecały rok to jest pułap bitcoina, nie nieruchomości.
2. Obecnie jest generalnie kierunek odwrotny - powrót do biur ( ͡° ʖ̯ ͡°)
3. Mało ludzi

[Tomus88]

exodus programistów25k z miast napędził wzrost cen działek

@TypowyZakolak: ceny działek napędzili deweloperzy, którzy szukali gruntów pod bliźniaki. Pod Poznaniem praktycznie wszystkie działki 800-1200 wykupywali lokalni deweloperzy. Teraz ceny powoli widać, że spadają. Może nie wrócą do cen sprzed 2021, ale powinny się ustabilizować na normalnym poziomie.