[lagopus]

Postanowiłem popełnić tekst odnośnie #nieruchomosci zachęcam do komentowania

Pomińmy początek dlaczego wysokie ceny nazwijmy "niedostępność" nieruchomości jest problemem. Temat interesujący sam w sobie ale zakładamy że to jest szkodliwe(bo jest).

Jest za mało mieszkań. Zdecydowanie za mało mieszkań. Zapraszam do zapoznania się z X/osobę na tle europy. X to mieszkań, pokojów, metrów, różne są statystyki, ale pewne jest jedno ZA MAŁO.

Argument "Ale to przez pustostany, mieszkań jest wystarczająco dużo"
Argument odrzucam z kilku powodów. Nikt nie ma AFAIK dobrych danych. Do pustostanów mogą się wliczać, sezonowe mieszkania wakacyjne, opuszczone stare domy, wykańczane mieszkania, z problemami spadkowymi etc.
Kolejny problem to skłonienie do sprzedania, wiele jest pomysłów, i duża część pewnie by skłoniła kiedy "trzymanie" mieszkania jest aktualnie tak tanie a miałoby być droższe, ale czy będzie to 100%? Jak bardzo są to realne pomysły do zrealizowania? Będą niepopularne i/lub dziurawe.
Można przekonać ludzi że inwestycja w beton nie opłaca się. Tylko trzeba to zrobić czynami(budową większej ilości mieszkań) a nie słowami i/lub dać lepsze alternatywy np. przez edukacje, budowę kultury inwestowania na giełdzie.
Ostatnim problemem jaki widzę to, co jeżeli ten argument jest fałszywy? Zostanie zmarnowany czas i legislacja na coś co nie jest właściwym problemem. Utrudnimy tylko ludziom życie w czasie kiedy ogarniają problemy prawne etc. Przy okazji nie rozwiązuje to innych problemów jak urbanistyka.

Argument "Demografia!"
Rozwiązaniem problemu niedostępności mieszkań to czekanie 10 lat? Wiele innych rzeczy może w tym czasie się zmienić na rynku nieruchomości, no nie wiem taka wojna na ukrainie.
Migracja wewnętrzna do miast, demografia ogólna w kraju a w Gdańsku to inne rzeczy, plus imigracja, też głównie do miast.
Poza tym żyjemy inaczej niż kiedyś, wymagamy coraz lepszych mieszkań, coraz więcej przestrzeni. Mieszkania się zmieniają, starzeją - 40m w starej kamienicy to nie to samo co 40m w bloku z lat 70, co 40m w nowym budownictwie.

Przez lata były różne programy, rodzina na swoim, mieszkania dla młodych, prekursor mieszkanie+, różnego rodzaju lokalne programy i pewnie wiele innych o których nie pamiętam/nie wiem.
Wszystko mniej więcej polegało na daniu czegoś(np. pieniędzy) pewnej grupie społecznej. Nie mam zamiaru całkowicie negować tych projektów, po prostu nie są/były rozwiązaniem dostępności/cen mieszkań.
I przyszedł pis, tutaj należy ich pochwalić, poprawnie zdiagnozowali problem. Stwierdzili że dorzucając pieniądze nie rozwiązują problemu a to tylko jak położenie plastra na złamanie otwarte.
Weszli z pompą i ogłosili budowanie mieszkań na wynajem - niestety nie udało się to. Nie z powodu braku pieniędzy, czasy przedcovidowe, niskie stopy, bal trwa, nie może zabraknąć na flagowy projekt rządu.
Zaryzykuję nawet że to nie przez słabe kadry. Moim zdaniem jak taka lewica(nie żeby oni mieli dobre kadry ale daję przykład), dostałaby do wykonania swój program mieszkań na wynajem to wyłoży się podobnie.

Ale dlaczego w sumie wolny rynek nie działa? Dlaczego jak wstawiamy więcej funduszy to nie możemy efektywnie ruszyć podaży? Gdy jest taki problem z jakimś innym dobrem to wolny rynek działa, produkujemy więcej czekolady albo substytuujemy żelkami, więc dlaczego nie można tak zrobić z nieruchomościami?
Okazuje się że z powodów XYZ podaż nie reaguje na cenę tak dobrze. Co znaczy, że więcej funduszy z kredytów czy dopłat państwa jedynie w stopniu minimalnym pomaga rozwiązywać problem dostępności.

Punkt pierwszy - urbanistyka. Głównie kontekst Wrocław/Kraków, ale na podstawie ogólnych problemów urbanistyki - chętnie posłucham kontrprzykładów gdzie(może?) obecna działa. Problem jest taki że nie mamy miejskich planów zagospodarowania przestrzennego MPZP. Przez to że pokrycie wielu miast jest niskie(nawet przy 100% potrzeba jest dużo pracy planistycznej!) to mamy problemy.
Buduje się często na WZ gdy nie ma MPZP, ma to liczne wady. WZ to w założeniu proteza a nie główna metoda określania zabudowy. Decyzja wydawana jest na podstawie istniejącej zabudowy. To znaczy jeżeli charakter okolicy się zmienił/urbaniści chcą zmienić to nie można tego ująć w WZ.
Wydawanie WZ może być zablokowane jeżeli pracuje się nad MPZP, ale tylko 9msc. Problem jest taki, że MPZP jest wydawane długo, BARDZO DŁUGO. Pięć lat to bardzo szybko na ustalony plan od zera.
Dlaczego jest wolno/źle? Poza ogólnym urzędniczym skomplikowaniem to pracownicy wydający MPZP wydają szczegółowe plany - wchodzą w kompetencje architektów osiedli. Po trochu z wielu powodów:
Ambicja bycia architektem - projektują osiedle w planie miejscowym, często w współpracy z inwestorem ale nawet wtedy tak nie powinny wyglądać takie dokumenty.
Faktyczna praca projektowa, deweloperzy obchodzą plany, mamy współczynnik czegokolwiek na mieszkanie np. X miejsc postojowych? "To jedno mieszkanie, wcale nie jest czteropakiem na wynajem" /s (słyszałem że nawet potrafili dorzucić oddzielne domofony!). I to deweloperzy a nie janusze dzielący mieszkanie!
Braki pieniędzy. Poza tym że mało mogą to samorządy w polsce są BIEDNE, jeszcze im część pit zabrali xD. Nie mogą sobie nawet ustalić podatku od nieruchomości powyżej śmiesznie małej wartości ustalanej centralnie.
Nie ma kasy nie ma dróg/żłobków/szkół. Wtedy wchodzi deweloper cały na szaro i z łaski dorzuca szkołę/cokolwiek przy inwestycji ALE za to musi być PUM(powierzchnia użytkowa mieszkania) lepsza w planie/ mniej parkingu etc.
Dotychczas było to wszystko MOCNO uznaniowe. Po zmianach w ustawie(Dz.U. 2023 poz. 1688) odnośnie planowania przestrzennego jest narzędzie "zintegrowany plan miejscowy" lepsze, ale nadal uznaniowe, zwłaszcza kiedy zintegrowany a kiedy zwykły.
Nie pomaga fakt, że pis dorzucił "lex deweloper" jako zgniły plaster powodując kolejny rodzaj tworzenia budów. Jest bardzo chaotyczny ale mimo wszystko mocno bezzębny.

Wszystko jest uznaniowe nie ma prostych zasad budujesz X w miejscu Y to płacisz Z, a jak A w miejscu B to wtedy C. Jak system prawny jest stabilny i czytelny to firmy muszą konkurować jakością. Jeżeli nie jest to mogą konkurować w slalomie na przepisach.
Dokładnie to się dzieje w przypadku deweloperów. Istnieją deweloperzy "Krakowscy", "Wrocławscy", dlatego że wejście na nowy rynek to duży koszt. Muszą przewidzieć jaki MPZP dostanie działka, w jakim czasie żeby wiedzieć jak planować inwestycje, zbudowanie relacji z miastem etc.
Biznes żeby dobrze działał powinien mieć stabilność, działka ma MPZP(jeszcze przed kupnem!), miasto ma jasne zasady odnośnie partycypacji, uszczegółowiane w zależności co budujemy, ale powinno być wiadomo z góry że jeżeli budujemy X na Y i kosztuje to Z.

Punkt drugi - działki. Okazuje się że część działek jest niedostępna z innych powodów, teren "przemysłowy"(a raczej poprzemysłowy).
Przeniesienie działalności nie jest łatwe, zwłaszcza jak nie mają własności. Jak firmy ją mają to stara działka => nowa tania działa "pod miastem" + restrukturyzacja jest świetnym rozwiązaniem dla średnio działającej firmy tylko jest nadal trudne(nie przesadza się starych drzew i takie tam).
Samorządy nie mają skutecznych mechanizmów do wspomagania takich kroków, a to byłoby potrzebne żeby przenieść całą dzielnice i mieć win-win-win. Dodatkowo jest nikczemne PKP, zostało nawet przez karakana okrzyknięte wrogiem numer jeden przez którego mieszkanie+ upadło(tylko lekko prawda, tak na prawdę karakan chciał wszystko jak za darmo od pkp, plus więcej źródeł upadku programu - patrz wyżej).
PKP to nie działalność charytatywna, bardzo często blokuje odpowiednią zabudowę, likwidacja jakielkowiek linii nie przynosi dużo oszczędności a jej późniejsze odtworzenie jest niemożliwe/bardzo trudne i drogie.
Po prostu nie ma zachęty żeby działało w interesie samorządów więc tego nie robią. A że samorządy nie mają kasy na alternatywy to mamy "zablokowane" tereny.
Na koniec dorzucę ogródki działkowe, jest to absolutny rak na urbanistyce. Jeżeli samorządy powinny dostać jakiekolwiek uprawnienia to do bardziej skutecznej walki z nimi.
Aktualnie jedynie co robią to wyrzucają ich jak budują ciągi pieszo-rowerowe, drogi i inne tego typu rzeczy, oczywiście ROD ma nadal wtedy super zasady przy takich akcjach. Można poczytać ustawę z 2013/2014 która zabetonowała ten beton ogródkowy.

Jeżeli chociaż trochę uda się te problemy zniwelować to pomożemy wszystkim! Deweloperom, program socjalny/komunalny/tani wynajem jakikolwiek by program nie powstał w przyszłości i tak dalej.

[Erk700]

@lagopus: Jeżeli deweloper chce gdzieś się wybudować to zrobi wiele, by to osiągnąć. Jeżeli gdzieś nie ma WZ, to deweloper nawet dofinansuje urząd, byleby powstały one szybko.

Problemem jest lokalizacja oraz transport.
Można pato-zabudowywać w 1 miejscu każdy centymetr, ale to prowadzi do przeciążenia sieci transportowej i do pracy trzeba dojeżdżać godzinę dłużej.
Rozwój sieci transportowej prowadzi do tego, że konkurencyjne stają się mieszkania z miejscowości odległych od centrum. Czasem nie

[del855]

@lagopus:

wg mnie RODy to najbardziej oczywisty sposb na dostarczenie potrzebnej przestrzeni do zabudowy, wywlaszczyc, postawic miejskie czynszowki bez mozliwosci wykupu/dziedziczenia na pol komercyjnych zasadach i elo. W wawie sa ogrodki dzialkowe 200 m od stacji metra - na srodmiesciu..... jak ktos nie jest z waw - srodmiescie to malutka dzielnica, zajmuje cale szalowe 3% miasta - jego scisle centrum.... i sa tutaj ogrodki dzialkowe... nie mowiac o dzielnicach dalej od

[lagopus]

@Erk700:

Jeżeli deweloper chce gdzieś się wybudować to zrobi wiele, by to osiągnąć

Zrobi wiele żeby to osiągnąć, ale to nie znaczy że się uda. Przykład Wrocław, deklaracja 100mln partycypacji https://gazetawroclawska.pl/chca-odmienic-soltysowice-oto-wizja-dewelopera/ar/c1-15463082
Plan wyszedł taki(foto wpisu). Miasto zdecydowało się zrobić plan gdzie absolutnie nie pozwoliło na żadną zabudowę. Wydaje się że chcą odłożyć zabudowę w czasie "fejkując" parki w MPZP. Do tego stopnia absurdalne że nawet sąd się nie zgodził https://www.prawo.pl/biznes/nie-wolno-zakazac-zabudowy-bo-duzo-sie-wokol-buduje-i-sa-korki-wazne-orzeczenie,523096.html

Dlatego