[DooBeeDooBee]

Dobra Mirki, nie mam już siły czytając tag #nieruchomosci xD Tym częściej tu zaglądam tym bardziej zaskakuje mnie to jak mało osób rozumie kredy i co ważniejsze potrafi sobie policzyć ile będzie to ich kosztować. I nie, nie mówię tu o osobach które wzięły kredyty tylko o tych wszystkich Mirkach którzy czekają na spadek cen albo naśmiewa się z kredyciarzy. Zrobiłem kilka symulacji kredytowych aby pokazać jak bardzo Mirki na tym tagu #!$%@?ą xD

Inflacja

Najgłupszym błędem który robi większość ludzi to przemnożenie ilości rat przez ich wysokość. Weźmy np. kredyt na 600 tys. zł, przyjmijmy średnie oprocentowanie 7.5% (WIBOR 5%, marża 2.5%) i 35 letni okres spłaty. Rata kredytu wychodzi na poziomie 4 045,46 zł. Jak sobie przemnożymy tę kwotę przez ilość rat to otrzymamy zawrotną kwotę 1 699 091,35 zł. Prawie trzy razy więcej niż kwota kredytu! Tylko sumowanie rat w taki sposób i wyciąganie z tego wniosków jest tak samo mądre i wartościowe jak dodanie do siebie kwot w EUR i PLN bez przeliczania walut - innymi słowy otrzymamy bezużyteczną liczbę. W każdym miesiącu złotówka będzie miała inną wartość, tak samo jak inną wartość ma EUR i PLN.
https://pastebin.com/raw/78f0hvF6

Każda kolejna rata kredytu będzie warta odrobine mniej ze względu na inflacje. Jeśli przyjmiemy średnią inflację na poziomie 4% przez te 35 lat a następnie przeliczymy każdą ratę tak aby odpowiadała ona wartości złotówki w dniu spłaty pierwszej raty, to każda kolejna rata będzie warta ok. 0.33% mniej. I tak druga rata będzie warta 4 032,21 zł, trzecia 4 019,01 zł a ostatnia już tylko 1 023,93 zł. Dopiero teraz, gdy wszystkie raty są przedstawione za pomocą tej samej złotówki wartej tyle samo, możemy pobawić się w sumowanie rat. Gdy to zrobimy, to okazuje się, że łączny koszt takiego kredytu wyniesie już tylko 923 982,68 zł a więc o ok. połowę więcej niż kwota kredytu.
https://pastebin.com/raw/Cm1rp3AM

Gdy uwzględnimy inflację w różnych symulacjach kredytu zaczynają wychodzić bardzo ciekawe rzeczy z których większość osób sobie nie zdaje sprawy i właśnie o nich jest ten wpis.

Kredyt a najem

Pomijanie inflacji to błąd popełniany zaskakująco często. Na przykład bardzo aktywny pod tym tagiem mirek @pastibox stworzył cały symulator kredytowy który zdobył sporo popularności. I mimo, że chłopak programuje, poświęcił pewnie sporo czasu na zrozumieniu jak liczne są kredyty, aktywnie się w tym temacie wypowiada i chyba jest ogarnięty, to w jego symulacji możemy zobaczyć te bezużyteczne sumowanie rat. To jeszcze nawet nie byłby duży problem gdyby nie druga część jego symulacji w której mirek robi “porównanie kosztu kredytu z najmem”. Oczywiście owe porównanie bazuje na sumowaniu rat a więc jest tak bezużyteczne VDV w Hostomelu. W porównaniu dostajemy liczby które dosłownie nic nie znaczą.

Porównajmy sobie jak wyglądają kwoty podane przez kalkulator mirka w porównaniu do rzeczywistości uwzględniającej inflacje. Załóżmy, że bierzemy kredyt w Warszawie na 50 metrowe mieszkanie za 12 tys. zł za metr (razem 600 tys. zł). Parametry kredytu niech zostaną jak wyżej. Koszt wynajmu takiego mieszkania to ok. 3500 zł. Czynsz plus koszt utrzymania to pewnie coś koło 1000 zł. Jak wprowadzimy takie dane do symulacji mirka otrzymamy takie wartości:
Koszt kupna na kredyt: 1 519 091,35 zł (suma rat, plus koszty utrzymania, minus wartość mieszkania)
Koszt najmu: 1 470 000,00 zł (łączna cena wynajmu przez 35 lat)

Policzmy teraz jak naprawdę bedą kształtować się koszty (przypominam, że wszystkie kwoty są podane według wartości złotówki z dnia zaciągnięcia kredytu). Ceny wynajmu raczej nie spadną, co najwyżej się utrzymają i będą rosły o inflację a więc mamy stałą kwotę. Koszty utrzymania jak czynsz i remonty raczej też nie spadną i podobnie jak z czynszem możemy przyjąć stałą kwotę. Z tymi warunkami porównanie wygląda następująco:
Koszt kupna na kredyt: 743 982,68 zł
Koszt najmu: 1 470 000,00 zł
https://pastebin.com/raw/Cm1rp3AM

Ale zaraz zaraz! Ktoś powie, że inflacja 4% i WIBOR 5% to mało. Pojedźmy zatem po bandzie i załóżmy, że czeka nas 35 lat inflacji po 10% z WIBORem 12%. Ciekawi co nam z tego wyjdzie? No to trzymajcie się mocno swoich gamingowych krzesełek!
Koszt kupna na kredyt: 703 381.49 zł
Koszt najmu: 1 470 000,00 zł
https://pastebin.com/raw/HiwZ3f7w

Tak, dobrze widzicie, nic mi się nie #!$%@?ło, wyszło mniej. Wiem, że już chcecie mnie wyzywać w komentarzach ale zanim to zrobicie to serdecznie zapraszam was do dalszej części tego wpisu w której omówimy sobie jak inflacja i WIBOR wpływają na koszt kredytu.

Wysoki WIBOR #!$%@? kredyciarzy

W ostatnim czasie widzę setki wpisów nabijających się z wysokich rat kredyciarzy. Wiele osób szczególnie bawi fakt, że same odsetki są większe niż cena wynajmu mieszkania a więc ich zdaniem kredyciarze wyrzucają pieniądze w błoto. Jak już możecie się domyślać, nie jest to do końca prawda. Wysoka inflacja dla kredyciarzy to raczej przymusowe nadpłacanie kredytu na trochę gorszych warunkach. Dzieje się tak dlatego, że o ile wysoka inflacja zwiększa WIBOR a ten odsetki, to jednocześnie zmniejsza wartość kapitału do spłaty. Więc tak naprawdę większe odsetki pokrywają po prostu spadek wartości kapitału jaki mamy do spłaty. Tylko problem polega na tym, że jeśli WIBOR nie jest znacznie wyższy od inflacji tak większe odsetki nie pokrywają w całości tego co zyskujemy na utracie wartości kapitału do spłaty. Aby to pokazać zrobiłem kilka symulacji dla kredytu 600 000 zł z marzą 2.5% i okresem 35 lat:
- Inflacja 0%; WIBOR: 0%; Całkowita kwota do spłaty: 900 887,94 zł
- Inflacja 0%; WIBOR: 2%; Całkowita kwota do spłaty: 1 192 606,97 zł
- Inflacja 4%; WIBOR: 2%; Całkowita kwota do spłaty: 648 551,46 zł
- Inflacja 4%; WIBOR: 4%; Całkowita kwota do spłaty: 827 933,64 zł
- Inflacja 4%; WIBOR: 6%; Całkowita kwota do spłaty: 1 023 498,42 zł
- Inflacja 8%; WIBOR: 6%; Całkowita kwota do spłaty: 650 184,42 zł
- Inflacja 8%; WIBOR: 8%; Całkowita kwota do spłaty: 781 876,52 zł
- Inflacja 8%; WIBOR: 10%; Całkowita kwota do spłaty: 918 658,70 zł
- Inflacja 12%; WIBOR: 10%; Całkowita kwota do spłaty: 655 094,96 zł
- Inflacja 12%; WIBOR: 12%; Całkowita kwota do spłaty: 754 990,63 zł
- Inflacja 12%; WIBOR: 14%; Całkowita kwota do spłaty: 856 355,89 zł

I aby pokazać wam, że wysoka inflacja i WIBOR przypomina trochę nadpłacanie kredytu to zobaczmy sobie ile wyniosłaby całkowita kwota spłaty gdybyśmy dobrowolnie nadpłacali kredyt. Porównajmy sobie symulacje z inflacją 4% i WIBOR 6% do symulacji z 8% i 10%. W pierwszym przypadku całkowita kwota do spłaty to 1 023 498,42 zł a rata wynosiłaby 4481,16 zł a w drugim kolejno 918 658,70 zł i 6331,53 zł. Gdybyśmy w pierwszym przypadku do każdej raty dopłacali różnice czyli 1850,37 zł, to łączna kwota do spłaty wyniosłaby 782 023,91 zł. Podsumowując dobrowolne nadpłacanie wyszłoby nas lepiej o około 240 tys. a nadpłacanie wymuszone inflacją wyjdzie nas lepiej jedynie o 100 tys. zł. Jeżeli natomiast wskaźnik WIBOR będzie utrzymywał się na poziomie zbliżonym od inflacji i porównamy kredyty 4%/4% z 8%/8% to dobrowolne nadpłacie zbije kwotę spłaty z 827 933,64 zł do 709 579,80 zł natomiast przymusowe nadpłacanie związane z inflacją do 781 876,52 zł. Oczywiście, w praktyce nie jest tak różowo bo pensje rosną z opóźnieniem a nie każdy też ma ochotę ani możliwości aby nadpłacać kredyt, ale mimo wszystko kredyciarz wychodzi na plus.

https://pastebin.com/raw/ziXnaAtG (4%/6%)
https://pastebin.com/raw/2tFWHzgQ (8%/10%)
https://pastebin.com/raw/MXnbKYh0 (nadpłacanie)

Czy nie lepiej poczekać na niższy WIBOR?

W komentarzach w poprzednim wpisie kilka osób sugerowało, że skoro odsetki od kredytu teraz są większe niż cena wynajmu, to lepiej jest wynająć mieszkanie i wziąć kredyt gdy inflacja wróci do normy, a jeszcze lepiej byłoby odłożyć różnice miedzy ceną wynajmu a ratą kredytu dzięki czemu potem weźmiemy mniejszy kredyt. Sprawdźmy to. Tak jak wcześniej weźmy kredyt na 600 tys. zł, 2.5% marży i 35 lat a najem będzie kosztował nas 3500 zł. Tym razem załóżmy, że wysoka inflacja utrzyma się przez 2 lata i będzie wynosić 10% a WIBOR 12%. Następnie spadnie do 4% a WIBOR do 5%. Na początek policzmy łączną kwotę do spłaty gdy weźmiemy kredyt od początku: 908 762,09 zł. Rata kredytu przez pierwsze 24 miesiące wyniesie 7297,02 zł a potem spadnie do 4090,58 zł. Załóżmy teraz, że wolimy przeczekać te 2 lata i różnice między wynajmem a ratą kredytu odkładamy. Jeśli zainwestujemy i uda nam się nie stracić na inflacji to odłożymy 91 128,48 zł. Załóżmy też, że cena mieszkania jest taka sama mimo inflacji więc bierzemy kredyt jedynie na 508 871,52 zł. Wydatki kształtują się następująco: łączny koszt spłaty kredytu wyniesie nas 783 647,45 zł a pierwsze dwa lata oszczędzania i wynajmu bedą kosztować nas 175 128,48 zł. Razem otrzymujemy 958 775,93 zł. A więc nie, przeczekanie kiepskiego okresu nie opłaca się za bardzo choć przyjąłem dość pesymistyczne założenia do symulacji. Lepiej jest przeznaczyć te 3500 zł na spłatę własnego kredytu nawet jeśli jest chwilowo na kiepskich warunkach.

https://pastebin.com/raw/KsuXaK8u (bez czekanie)
https://pastebin.com/raw/8RY78Z1Y (oczekiwanie 24 miesiące i odkładanie)

A co ze spadkami cen nieruchomości?

I już podsumowując ostatnie szybkie wyliczenie aby sprawdzić jak bardzo opłaca się czekać na wielce oczekiwany spadek cen nieruchomości. Jak wyżej bierzemy te same warunki czyli kredyt o wartości 600 tys. zł i najem 3500 zł. Zakładam, że czekając na spadki będziemy wynajmować mieszkanie którego cena będzie rosła wraz z inflacją. Aby jeszcze bardziej skomplikować sytuację (na życzenie mirków) załóżmy w symulacji, że pierwsze dwa lata to inflacja 10% i WIBOR 12% a potem spada do 4% i 5%. Skracam okres wysokiej inflacji w zależności od tego jak długo będziemy wynajmować, czyli jeśli poczekamy minimum 24 miesiące to w ogóle pominiemy okres wysokiej inflacji. Aby trochę uprościć symulację nie wliczam inflacji do spadku ceny nieruchomości, tzn. jeśli po dwóch latach nieruchomość dalej warta będzie 600 tys. zł to liczę to jako 0% spadek wartości choć realnie straciła na wartości przez inflację.
- Spadek cen: 0%; Koszt wynajmu: 0.00; Całkowita kwota do spłaty: 908762.09; Czas oczekiwania (mc): 0
- Spadek cen: 2%; Koszt wynajmu: 17500.00; Całkowita kwota do spłaty: 893193.19; Czas oczekiwania (mc): 5
- Spadek cen: 4%; Koszt wynajmu: 35000.00; Całkowita kwota do spłaty: 877692.90; Czas oczekiwania (mc): 10
- Spadek cen: 6%; Koszt wynajmu: 49000.00; Całkowita kwota do spłaty: 861674.20; Czas oczekiwania (mc): 14
- Spadek cen: 8%; Koszt wynajmu: 66500.00; Całkowita kwota do spłaty: 846279.99; Czas oczekiwania (mc): 19
- Spadek cen: 10%; Koszt wynajmu: 80500.00; Całkowita kwota do spłaty: 830319.06; Czas oczekiwania (mc): 23
- Spadek cen: 12%; Koszt wynajmu: 98000.00; Całkowita kwota do spłaty: 813104.76; Czas oczekiwania (mc): 28
- Spadek cen: 14%; Koszt wynajmu: 115500.00; Całkowita kwota do spłaty: 794625.11; Czas oczekiwania (mc): 33
- Spadek cen: 16%; Koszt wynajmu: 133000.00; Całkowita kwota do spłaty: 776145.45; Czas oczekiwania (mc): 38
- Spadek cen: 18%; Koszt wynajmu: 154000.00; Całkowita kwota do spłaty: 757665.80; Czas oczekiwania (mc): 44
- Spadek cen: 20%; Koszt wynajmu: 171500.00; Całkowita kwota do spłaty: 739186.14; Czas oczekiwania (mc): 49
- Spadek cen: 22%; Koszt wynajmu: 189000.00; Całkowita kwota do spłaty: 720706.49; Czas oczekiwania (mc): 54
- Spadek cen: 24%; Koszt wynajmu: 210000.00; Całkowita kwota do spłaty: 702226.84; Czas oczekiwania (mc): 60
- Spadek cen: 26%; Koszt wynajmu: 227500.00; Całkowita kwota do spłaty: 683747.18; Czas oczekiwania (mc): 65
- Spadek cen: 28%; Koszt wynajmu: 245000.00; Całkowita kwota do spłaty: 665267.53; Czas oczekiwania (mc): 70
- Spadek cen: 30%; Koszt wynajmu: 262500.00; Całkowita kwota do spłaty: 646787.88; Czas oczekiwania (mc): 75

Powyższa lista pokazuje jak długo możemy wynajmować mieszkanie (czas oczekiwania) aby suma ceny wynajmu i kwota spłaty kredytu była niższa niż kwota spłaty kredytu gdybyśmy nie czekali na obniżki. Czyli np. jeśli w ciągu 49 miesięcy ceny mieszkań nie spadną o 20% to stracimy na oczekiwaniu. Dla porównania podczas bańki z 2008 ceny mieszkań spadły o 20% w ciągu ~4.5 roku (~54 miesiące).

Jak widać o ile nie czeka nas gigantyczny kryzys albo nie mieszkacie z rodzicami to raczej macie małe szanse aby dużo oszczędzić na ewentualnych spadkach cen mieszkań. Zwrocie uwagę, że w symulacjach przyjąłem dość pesymistyczne założenia, tj. WIBOR większy od inflacji oraz założyłem (tutaj optymistycznie dla czekających na spadki), że ceny wynajmu nie wzrosną wraz z ratami kredytów.

Podumowanie

Ten wpis to oczywiście dość duże uproszczenie. Nie uwzględnia wkładu własnego oraz zakłada, ze nasze pensje bedą rosły conajmniej w tempie inflacji. Nie należy też tego wpisu odczytywać jako zachęty do zaciągania kredytów hipotecznych bo dalej zostaje dużo zmiennych i niewiadomych jak choćby zapowiadane przez rząd zmiany w prawie dotyczące kredytów hipotecznych. Nie wykluczam też, że może Mirki mają rację i czeka nas kryzys który przyćmi bańkę na polskim rynku nieruchomości z 2008 roku. Wpis ten miał jedynie na celu pokazanie, jak wiele w obliczeniach kredytów hipotecznych zmienia uwzględnienie inflacji która często jest pomijana oraz jak wraz z WIBORem wpływa ona na opłacalność kredytów.


Pozwolę sobie zawołać mirków z którymi rozmwiałem ostatnim razem i na podstawie ich komentarzy zrobiłem część symulacji: @kepinsky: @Leithain: @szejsetdwajsciaczy: @justkilling: @pastibox:

#nieruchomosci #kredythipoteczny #mieszkanie #ekonomia #inflacja #polska #stopyprocentowe

[2mack]

@DooBeeDooBee: zrób proszę symulacje zbliżoną do obecnej sytuacji czyli wibor mniejszy od inflacji

[szejsetdwajsciaczy]

@DooBeeDooBee: On serio w tym swoim kalkulatorku nie uwzględnił kosztu pieniądza w czasie. Zrównuje ze sobą 500 tys. dziś z 500 tys. przez 30 lat?!

@Mirkosoft: Spadkowicze dokładnie tak robią. Kasę którą musisz oddać bankowi za 30 lat zrównują z tą samą kasą dzisiaj. Za to żeby wykazać, że nie opłaca się kupować nieruchomości, to wklejają wykresy z cenami nieruchomości skorygowanymi o inflację, oczywiście zaczynające się w połowie 2008 i

[Mirkosoft]

@DooBeeDooBee: Btw, WIBOR 6% przy inflacji 4% to i tak mocno pesymistyczny wariant.

[DooBeeDooBee]

@2mack: Podaj mi kwotę, liczbę rat, marżę, inflację oraz WIBOR to Ci wrzucę.

[DooBeeDooBee]

o #!$%@?, ale bzdury. Dawno takich bajek nie czytałem.

@inko-gnito: Policz lepiej jak potrafisz skoro to takie oczywiste bzdury albo wskaż dokładnie w którym miejscu zrobiłem błąd. Tylko proszę bez ogólnych hasełek abyś potem mógł się wykręcać, że nikt cię nie rozumie. Dawaj konkrety.

A prawda jest taka, że na plus wychodzisz tylko wtedy, gdy twoja pensja rośnie szybciej niż inflacja. Jeśli masz kredyt, a pensja stoi w miejscu lub rośnie

[wojciechwaw7]

@DooBeeDooBee: Właśnie wydaje mu się ze szybkość obliczeń tu jest naprawdę zadziwiająca stad kolejne pytanie czy gzies się tym pochwalisz ? Czy nawet program będzie gdzieś do odpalenia dla ogółu ?

[FotDK]

@DooBeeDooBee o tak zakładam, że za 5 lat ceny zjadą, nawet pomimo popytu ponad podażą.

W 2019 mi się sprawdził jesienny boom cenowy. Przynajmniej we Wrocławiu.

[ReeceWithouterpoon]

@DooBeeDooBee: pracowałem w kilku korpo i moje doświadczenia jasno mówią, że nie rosną.

[bzyku95]

@DooBeeDooBee: matematycznie wszystko się zgadza

Ale ja np. nie kieruje się czystą matematyką, dochodzi do tego presja w podejmowaniu decyzji, bo trzeba spłacić kredyt więc lepiej się niewychylac w robocie tylko robić swoje

A może nie zmienię pracy, bo nie dam rady, a kredyt trzeba spłacać itp. ale może dla innych ludzi to mało ważne, żeby być elastycznym i wolnym

No i to spojrzenie przez różowe okulary że place rosną tak

[Ranger]

@DooBeeDooBee: szacun, że Ci się chciało, ale musisz być tu nowy - to i tak do nich nie dotrze, przeceniasz inteligencję wykopków ;)

[FLAC]

@DooBeeDooBee: fajna robota ale wnioski z niej nic niewarte. Większość ludzi na miesiąc prędzej nie wierzyła że będzie wojna na ukrainie. Nie jesteś w stanie zasymulować tego co będzie za 5 lat a co dopiero 25 lat tylko na podstawie trendów do tej pory. Tylko analiza wsteczna działa zawsze ( ͡° ͜ʖ ͡°) A jestem w 100% pewien że gdy ktoś na ten wpis spojrzałby za 30

[eloar]

@DooBeeDooBee: jedyna kwestia, że aby te obliczenia móc przyłożyć do rzeczywistej sytuacji jednej osoby, to jej zarobki muszą rosnąć nie mniej niż inflacja.

[matreaus]

@DooBeeDooBee zgadzam się z większością wyliczenia, ale nie uwzględniasz jednego dużego czynnika - kosztu alternatywnego dla kapitału własnego. Jak masz 100k wkładu własnego, ale nie kupujesz nieruchomości, ale wynajmujesz i inwestujesz np. w obligacje to załóżmy, że rocznie masz +5%, czyli 5k, które powinno pomniejszać koszt wynajmu (przy zestawianiu go z kosztem kredytu w wartościach realnych). Istotność tego kosztu alternatywnego będzie się dodatkowo mocno zwiększać z upływem lat, bo kapitał własny będzie

[m.....2]

@DooBeeDooBee: z kim Ty tu człowieku dyskutujesz? Banda stulejarzy, których trzeba dzielić na dwie grupy:

- biedaki, które wierzą że kupią wreszcie swoją kawalerkę za 250k,
- ludzie z względnymi dochodami, którzy nie wsiedli do pociągu w latach 2013-2018, kiedy ich znajomi brali bo kilka mieszkań i teraz po 5 latach mogą zapomnieć o pracy na etacie, a oni zostali ze swoją gotówką jak Himilsbach z tym angielskim.

Mam znajomych którzy

[KochanekAdmina]

Widzę, że bardzo dużo trudności sprawia ci zrozumienie, że inflacja obniża wartość kapitału do spłaty o więcej niż dopłacasz w większych odsetkach.

@DooBeeDooBee: Wy naprawdę myślicie że stopy będą niższe niż inflacja? xDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDD I kto tu niby nie rozumie jak działają kredyty, długi wywód bełkotu o niczym zakładając że sytuacja która nigdy w historii nie trwała zbyt długo to normalność xD Najpierw zerowe stopy, teraz stopy niższe od inflacji xD

Beka

[jozef-dzierzynski]

@DooBeeDooBee: fajny post, popełniłeś tylko jeden szkolny błąd


szkoda twojego czasu, widać że jesteś ogarnięty więc radze Ci dobrze, zajmij sie lepszymi rzeczami niż gadaniem ze spadkowiczami. Oni i tak nie zrozumieją, co widziałeś jasno na przykładzie jednego kolegi.
BTW, w czym pisałeś ten program?

[m.....2]

@KochanekAdmina: pokaż nam to mieszkanie i te kredyty xD

Przecież dopiero teraz - przy wiborze 6% rata na 30 lat = cena najmu. A gdzie tam kapitał, a gdzie kredyty trochę mądrzej wzięte.

[m76859]

@DooBeeDooBee nie ma co im tłumaczyć, jeden z drugim wyskakuje, że coś jest nie uwzględnione a prawda jest taka, że z każdym dodatkowym czynnikiem obliczenia są coraz bardziej złożone i skomplikowane a gdyby nie uproszczenia w ekonomii to #!$%@? by się dało wykazać.

Pomijając to, że oni "obliczając", że pojawią się spadki albo, że najem opłaca się bardziej, korzystają z tych samych uproszczeń. Czysta manipulacja.

Reeeeeee, spadnie zaraz, poczekajcie jeszcze chwilę ʕ

[KochanekAdmina]

Przecież dopiero teraz - przy wiborze 6% rata na 30 lat = cena najmu. A gdzie tam kapitał, a gdzie kredyty trochę mądrzej wzięte.

@markkk92: co ty #!$%@? xD Chyba jak chcesz mieć apartament w centrum Warszawy, w realnym świecie nigdy nie było sytuacji kiedy najem by się mniej opłacał od kredytu