[pastibox]

Nawiązując do ostatniej wypowiedzi Stanowskiego o marżach deweloperów.

https://www.youtube.com/watch?v=ckAaB5FcEZ4&t=1080s

Dzisiaj chciałem przypomnieć wpis, który kiedyś wklejałem napisany przez jednego mireczka (piękne i proste wyjaśnienie) na temat marży deweloperskiej i mitu jaki funkcjonuje

Wielu zawsze stara się udowodnić, że deweloperzy jadą na oparach, bo projekt trwa 3-5 lat i jeżeli podzielimy ta marżę (często około 30%) przez ten okres to tak naprawdę niewiele zostaje.

Takie obliczenia miałyby jedynie sens kiedy deweloper poniesie całość kosztów pierwszego dnia inwestycji a cała sprzedaż i przychody odbędzie się na sam koniec. W rzeczywistości zarówno koszty jak i sprzedaż tak nie wyglądają. Koszty są ponoszone wraz z postępem inwestycji i sprzedaż też jest realizowana sukcesywnie.

Wyjaśnienia w załączonym screenie.

#nieruchomosci

[slawek887]

piękne i proste wyjaśnienie

@pastibox: Ale to są na to jakieś konkrety, czy tylko widzimisię z wykopu? Bo to, że coś jest piękne i proste nie musi oznaczać, że jest prawdziwe ( ͡° ͜ʖ ͡°)

[OlekAleksander]

@slawek887: Możesz policzyć czy przykład się zgadza.

[pastibox]

@slawek887 chyba najważniejszą rzeczą do zrozumienia jest:
Jeżeli marża na 3 letnim projekcie jest 30% TO NIE ZNACZY, że deweloper zarabia 10% + 10% +10% tylko robi 30% + 30% +30% lub jakiś inny wariant procentowy który daje średnią marżę 30%.

[slawek887]

@OlekAleksander: Ja nie pytam o przykład, tylko jak to się ma w rzeczywistości.

Stanowski twierdzi, że 30% marży w 3 lata to 10 + 10 + 10. Wykopek, że 30 + 30 + 30. Do tego z tego co pamiętam, Stanowski (słusznie zresztą) wspominał, że wydłużenie budowy to również wydłużenie okresu kredytu, a to oznacza dodatkowe odsetki, które niekoniecznie były uwzględniane w cenie mieszkania. Screen, który wkleiłeś nie mówi o tym

[pastibox]

@slawek887 w sumie fajnie to rozpisałeś.
10 +...vs 30+... będzie temat na ankietę.

Co do kosztu kredytu.
Tak jak napisałem Stanowskiego przykład ma rację bytu jeśli deweloper ponosi cały koszt na starcie a więc bierze kredyt i płaci od niego odetki.
W rzeczywistości deweloperzy sprzedają partiami. I to głównie klienci finansują budowę (przynajmniej do tej pory tak było) Więc koszty kredytu dewelopera nie mają tu znaczenia.

[stopy-kanadyjka]

@pastibox: Pasti zrobiłeś super narzędzie sam na nie czasem spoglądam. Pewnie wielu "ekspertów" również. Skoro twierdzisz, że 30% zysku to dużo to zostań deweloperem. Nie jest to złośliwość z mojej strony. Masz tu posłuch załóż REIT spadkowców i buduj po minimalnej marży. Zarobisz kasę i wykończysz dew-ów.

[pastibox]

@stopy-kanadyjka To nie chodzi o wykańczanie kogokolwiek. Deweloperzy są bardzo potrzebni uwierz mi, że jestem bardziej wolnorynkowcem niż socjalistom. Nie lubię tylko jak ludziom sprzedaje się kłamstwa chociażby mieli na tym zarobić. Chyba sama przyznasz, że dobrze jest to rozumieć i świadomie podejmować decyzje.

[OlekAleksander]

@slawek887: Weź kalkulator, wymyśl swój przykład, matematyka Cię nie okłamie, ale tu problem chyba jest taki, że nie rozumiesz, więc matematyka Ci nic nie powie. I kogo obchodzi, że developer lewaruje się drogim kredytem? Czyli ten który ma gotówkę ma wyższą marżę według Ciebie, bo nie płaci odsetek?

[slawek887]

W rzeczywistości deweloperzy sprzedają partiami. I to głównie klienci finansują budowę (przynajmniej do tej pory tak było) Więc koszty kredytu dewelopera nie mają tu znaczenia.

@pastibox: No jak nie mają? Przecież rentowność inwestycji to przychody minus koszty, gdzie odsetki od kredytu kosztem są. Tak samo przedłużanie jakichś kontraktów dla ekip budowlanych. To są fakty i nie ma tu żadnej dyskusji.

Dyskusja jest co najwyżej na temat tego, jak wielkie są to

[OlekAleksander]

Jaką ankietę? XD Przecież to matematyka oparta na liczbach - znasz te liczby, czy uprawiasz radosną twórczość?

@slawek887: Przecież to Ty nie potrafisz użyć matematyki, żeby ustalić czy OP Cię okłamuje.

[slawek887]

@OlekAleksander: Po raz kolejny: o czym Ty bredzisz? Ja nie czepiam się matematyki OPa, tylko założeń z czapy, jakie przyjął. Wymyślił sobie scenariusz pod tezę i na tej podstawie wyliczył swoje. Tyle, że to tylko i wyłącznie jego zamysł, a nie realia. A o te realia właśnie pytam.

[Niebieski40]

@pastibox: a nie wpadł nikt na to, ze to jest PROCENT a nie kwota! więc, w jednym roku jest 30% z 50 mln w drugim 30% ze 100mln - to to samo jak ktoś policzy całościowo 30% od 150mln???

[stopy-kanadyjka]

@pastibox: przyznaję, że dobrze wiedzieć, ale gdyby słuchać Ciebie i MIka w 2020 to teraz trzeba zapłacić +70% ceny. W 2020 kupiłem za 10k a teraz dew chce 17k. Ja też nie lubię jak ludzi karmi się kłamstwem. I mam świadomość, że prasa nie jest obiektywna. Dlatego doceniam Twoje narzędzie. Choć nie do końca zgadzam się z Twoimi twierdzeniami.

[Kolczaneiro]

@stopy-kanadyjka ale pamiętasz co było w 2020? Mick i Pasti już wtedy mówili o rychłym podnoszeniu stóp, ale niestety NBP nie działa racjonalnie

[Zeroskill]

@pastibox: wkleiłeś bzdury a gościu ze screena nie ma pojęcia o czym pisze

Deweloper rozpoznaje przychód i koszty w jednym momencie bo tak mu nakazuje ustawa o rachunkowości. W trakcie trwania budowy wszystkie poniesione na budowę koszty trafiają na zapas, a ewentualne wpłacone przez klientów pieniądze na zakup mieszkania na rozliczenia międzyokresowe.

W momencie podpisania aktu przenoszącego własność zarówno przychód jak i koszt są pokazywane w rachunku wyników. Więc marża o

[damienbudzik]

Jeżeli marża na 3 letnim projekcie jest 30% TO NIE ZNACZY, że deweloper zarabia 10% + 10% +10% tylko robi 30% + 30% +30% lub jakiś inny wariant procentowy który daje średnią marżę 30%.

@pastibox: Pierwsze słyszę xD Czyli mówisz, że developer robi 30% rocznie na 1 inwestycji? XD Przecież to jest gówno prawda i wie o tym każdy kto pracował w developerce.
Budowa bloku to jest 4-5 lat. Jeśli myślisz,

[jacos911]

@damienbudzik: ROE deweloperów giełdowych, czyli rentowność kapitału własnego. W linku nie wszyscy raportują aktualne dane i nie ma raportu za rekordowy Q4/2023 ale np.:
Dom: 29.57%
Develia: 22.14%
Lokum: 21.57%
Atal: 20.07%

Źródło: https://www.biznesradar.pl/spolki-wskazniki-rentownosci/sektor:dew

[damienbudzik]

@jacos911: Nie wiem czy ROE jest dobrym wskaźnikiem, ale nie znam się na tym na tyle, żeby coś mądrego tutaj powiedzieć

[Zeroskill]

@stopy-kanadyjka: reit nie buduje mieszkań

[Zeroskill]

@jacos911: tor to coś zupełnie innego niż marża