[droetker4]

Kredyt składa się z kilkunastu parametrów i często polityka banku w danym zakresie decyduję którą instytucję wybierzemy. Często pytacie o prowizję za wcześniejszą spłatę czy koszt ubezpieczenia pomostowego. W tym wpisie omówię te dwa zagadnienia oraz podam przykłady banków w którym nie narazicie duże koszty z tym związane.

Prowizja za wcześniejszą spłatę/nadpłatę. Element który determinuje czy kredyt to przysłowiowa „pętla na 30 lat." Możliwość refinansowania kredytu to duża wartość dodana. Marża banku to element zmienny w zależności od sytuacji sektora bankowego, wysokości stóp procentowych czy wewnętrznej polityki danej instytucji. Aktualnie marża banków jest bardzo wysoka, banki dzięki temu rekompensują sobie mniejsze zyski spowodowane zerowymi stopami procentowymi. Gdy stopy zostaną podniesione banki będą chciały utrzymać popyt na kredyty, a także zwiększą zyskowność z tytułu wcześniej udzielonych hipotek. Spowoduje to możliwość przeniesienia kredytu do innej instytucji i obniżenia marży o 0.3-0.7 p.p. Dla kredytu na 500 tysięcy złotych oznacza to różnice od 80 do nawet 200 zł miesięcznie. Refinansowanie jest też konieczne gdy zaciągamy zobowiązanie posiadając mniej niż 20% wkładu własnego. Posiadając hipotekę sprzed kilku lat możemy także przy refinansowaniu dobrać środki na cel dowolny po tej samej cenie co stanowi najtańszy dostęp do gotówki w kredycie. W przypadku tego zagadnienia istotna jest prowizja za spłatę całkowitą.

Prowizja za nadpłatę dotyczy sytuacji gdy chcemy nadpłacać kapitał stopniowo. W obecnej sytuacji koszt kredytu jest niski więc sensowność nadpłat jest dyskusyjna. Są jednak osoby bez absolutnie żadnego doświadczenia w inwestowaniu i dla nich nadpłata będzie stanowić najpewniejszy zysk. Minusem jest pozbycie się dostępu do oszczędności, co w obliczu niepewnych czasów jest ryzykowne. Warto unikać także nadpłat od razu po wzięciu kredytu gdyż przeważnie nasze oszczędności zostały spożytkowane na wkład własny lub wykończenie. Drugim aspektem jest porównanie zyskowności nadpłat oraz możliwych inwestycji. Sensowność nadpłaty kredytu zawsze musimy analizować w odniesieniu do aktualnej sytuacji. Szerzej o tym aspekcie pisałem w [artykule na mojej stronie.]( https://finansedlaswiadomych.pl/bilans/). Warto zaznaczyć, że prowizja za nadpłatę ustawowo może dotyczyć tylko pierwszych 3 lat. Po tym okresie w każdym banku jesteśmy z niej zwolnieni.

W obu przypadkach(nadpłata/spłata całkowita):
Pekao- 3%, Alior Bank- 2.5%
PKO- 0%, Citibank- 0%, ING- 0%, Millenium- 0%, BNP- 0% lub 1% w zależności od wariantu
Inne opcje:
Santander- 0% pierwsza nadpłata, do 50% kapitału, 1%- każda kolejna lub powyżej 50% kapitału
mBank- częściowa spłata- 0%, całkowita- 3%

Trzeci aspekt- ubezpieczenie pomostowe. Powiększa ono marże do momentu ustanowienia hipoteki w księdze wieczystej. Koszt ten waha się od 0.05% do 2.5% dodatkowej marży. W tym drugim przypadku nasza rata będzie wyższa nawet o 40%. Oczekiwanie na wpis do księgi zależy od lokalizacji nieruchomości. Gdy chodzi o dom na wsi czy mieszkanie w małym mieście nie musimy się tym mocno przejmować. W dużych miastach sytuacja jest dużo gorsza. Warszawa- czas oczekiwania 8-12 miesięcy, Trójmiasto- ponad 10 miesięcy, Wrocław- 6 miesięcy, Kraków- nawet do roku. Można więc oczekiwać, że w dużym mieście potrwa to nawet rok. Jeśli kupujesz nieruchomość w dużym mieście unikaj banków w których ubezpieczenie pomostowe jest drogie.

ING- 0.05%
PKO- 0.9%
BNP Paribas- 1%
Santander- 1%
Millenium- 1%
Pekao- 1%
Citibank- 1.3%
mBank- 1.5%
Alior Bank- 2.5%

Jeśli potrzebujecie pomocy z kredytem mogę wam pomóc. Zarówno zdalnie jak i osobiście w Krakowie.

[droetker4]

Wołam użytkowników, którzy zaplusowali następujący wpis lub komentarz:
https://www.wykop.pl/wpis/59209899/kredyty-hipoteczne-ciesza-sie-nieustannym-zaintere/

[droetker4]

[droetker4]

[droetker4]

[droetker4]

[droetker4]

[p.....o]

@droetker4: Ok, ja bym prosił następnym razem nie wołać osób, które plusują wpis. Wpis plusuje się dla zasięgu, komentarz rób do wołania. Proszę też mnie już nie wołać.

[droetker4]

@push3k-pro w takim razie proszę o plusy pod tym komentarzem. Od tej pory będę wolał tylko osoby które polubią komentarz temu służący.

[Starq]

@droetker4: Fajny wpis, właśnie jade podpisać umowę w PKO, będę chciał refinansować albo po roku albo po osiągnięciu 20% wkładu, co polecasz bardziej?

[p.....o]

@droetker4: Dzięki.

[peterr767]

@droetker4: Z tym ubezpieczeniem pomostowym nie zawsze jest tak długo. Jakoś 2 lata temu w Trójmieście czas oczekiwania był na poziomie 10 miesięcy, mi udało się dostać wpis po miesiącu i kilku telefonach do sądu z prośbą o przyśpiesznie.
Nie wiem natomiast jak to wygląda na dzień dzisiejszy, mogło się sporo zmienić

[droetker4]

@Starq najlepszy wydaje się refinans, oczywiście będziesz musiał sprawdzić oferty dokładnie na dany okres i przekalkulować jaka będzie różnica. Większy wkład własny możesz uzyskać z tytułu wpłaconych rat kapitałowych, zwiększenia wartości nieruchomości oraz dodatkowych oszczędności poza kredytem. Najczęściej zajmuje to około roku.

@peterr767 oczywiście da się tą procedurę przyspieszyć. Podane wartości to średnia, niektórzy czekają nawet dłużej, szczególnie gdy ktoś czegoś nie dopilnuje. Rekordziści czekali nawet 2 lata, a niektóre sprawy trafiały

[l.....n]

@droetker4: > Spowoduje to możliwość przeniesienia kredytu do innej instytucji i

Na jakiej zasadzie to działa? Kolejnej prowizji dla banku w zamian za przeniesienie?

[droetker4]

@little_muffin prowizja nie zawsze występuje w przypadku kredytów hipotecznych. Przy założeniu takim, że jednak prowizja była zarówno w pierwszym kredycie jak i nowym powstałym w wyniku refinansowania dostaniesz proporcjonalny do okresu zwrot prowizji za spłacony kredyt oraz zapłacisz prowizję w nowym kredycie. W finalnym rozrachunku powinno wyjść na 0.

Tutaj wycinek z artykułu komentującego wyrok TSUE:

We wrześniu 2019 roku Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej wydał wyrok dotyczący przedterminowej spłaty kredytów oraz zwrotu

[I.....I]

Gdy chodzi o dom na wsi czy mieszkanie w małym mieście nie musimy się tym mocno przejmować. W dużych miastach sytuacja jest dużo gorsza. Warszawa- czas oczekiwania 8-12 miesięcy, Trójmiasto- ponad 10 miesięcy, Wrocław- 6 miesięcy, Kraków- nawet do roku.

@droetker4: Nie zgadzam sie z tym co tutaj napisales.
Na wpis w Gdyni czeka sie 3 miesiace - przerabialem to w tym roku. Za to w Opocznie czy Piotrkowie Trybunalskim ponad

[Czarnyowca]

@droetker4:
Czy aktualnie lub w najblizszym czasie bedzie mozliwosc dostania kredytu hipotecznego w funtach na terenie polski? Wiem ze pko sa niestety wycofalo sie jakis czas temu z GBP a alternatywy chyba brakuje.

[droetker4]

@Czarnyowca aktualnie nie ma żadnych przewidywań żeby taka oferta miała się pojawić. My jako ludzie z branży niestety też nie mamy jakkolwiek przyspieszonych informacji, maksymalnie możemy się coś dowiedzieć kilka tygodni wcześniej.

@InformacjaPrawdziwaI dzięki za informacje z pierwszej ręki. Oczywiście nie mam wiadomości na ten temat z każdej destynacji w Polsce. Przeważnie duże miasta to relatywnie duże kolejki o czym przekonali się moi klienci. W przypadku mniejszych miast przeważnie czas oczekiwania nie

[plusujemny]

@droetker4: jak działa przeniesienie kredytu, jeśli przenoszę kredyt do innego banku to czy całkowity koszt kredytu nie zwiększy się (np. przez wydłużenie okresu spłaty) żeby nowy bank mógł spłacić stary i jeszcze zarobić?

[bacanahali]

@droetker4: Piszesz, ze przy niskich stopach nadplata jest nieoplacalna. Ale jezeli nadplacimy kredyt zostawiajac wysokosc raty, to mamy pewne zyski - kwota kapitalu sie zmniejsza a odsetki w zwiazku z tym sa mniejsze. Masz jakis wzor jak obliczyc ile jestesmy do przodu nadplacajac kredyt? To znaczy ile mniej finalnie bedziemy musieli splacic odsetek przy nadplacie? Dajmy na to, ze mam kredyt na 250k, oprocentowany na 3%. Chce splacic bezprowizyjnie 50k. Czy

[droetker4]

@plusujemny: Przenosząc kredyt na nowo ustalasz parametry zobowiązania. Na przykład przenosisz kredyt w 5 roku jego trwania i nowy kredyt bierzesz na 25 lat, czyli 5 lat krócej niż poprzedni. W takim wypadku nie będziesz miał żadnych dodatkowych kosztów bo zachowasz parametry kredytu obniżając jedynie marżę(czynnik determinujący sensowność refinansowania)

@bacanahali: Na zdjęciu porównuje nadpłaty cykliczne 500 zł oraz kumulowanie 500 zł na stopie zwrotu netto równej oprocentowaniu kredytu(2.3%). Różnica na