[Yuri_Yslin]

Bardzo fajne znalezisko @inko-gnito dot. starego blogu mieszkaniowego. Szczególnie polecam ten artykuł: https://web.archive.org/web/20220123122537/https://wdomachzbetonu.pl/11-powodow-dla-ktorych-ceny-mieszkan/

Bo to 2013. A więc w zasadzie "dołek dołków", jeśli dobrze pamiętam (albo rok przed).

Teraz wyciągnijmy kilka naprawdę zabawnych stwierdzeń :)

Ceny będą spadały przez wiele kolejnych lat i nie widać żadnej przesłanki za tym, żeby ta tendencja miała się odwrócić. Moim zdaniem, za 25-30 lat, kiedy większość osób zakończy spłacanie swoich kredytów hipotecznych, mieszkania będą praktycznie “za darmo”.

xD no nie, ceny zaczęły rosnąć dosłownie po napisaniu tych słów (no, z rozcznym-dwuletnim poślizgiem) i nie tylko mieszkań za darmo nie ma na horyzoncie, ale także ceny wzrosły o około 100-150% od 2013. Nic dziwnego, że blog już nie istnieje: ostateczna kompromitacja piszącego.

Co zatem zawiodło? Zobaczmy argumenty, którymi posługiwał się autor wybrakowanej tezy i sprawdźmy, czy coś można przełożyć na obecne argumenty spadkowe. Bo skoro nie zadziałały wtedy, to możliwe, że i teraz nie zadziałają.

Jak widać, mamy tu bardzo podobne poglądy – już w 2008 roku trudno było obronić tezę, że mieszkań w Polsce brakuje. W 2013 roku jest to jeszcze trudniejsze… a skoro mieszkań nie brakuje, albo raczej jest ich już pewnie za dużo, to z tego powodu ceny na pewno nie wzrosną ;)

Piszący te słowa ewidentnie się mylili i to brutalnie. Zdaje się, że w PL buduje się 200k unitów rocznie, więc przybyło jakieś 2 miliony mieszkań - a ceny eksplodowały i tak. Dziś to też jest często podnoszone - słynne "brakuje 2 miliony mieszkań" jest obśmiewane. No ale zobaczcie: 11 lat temu też było. I co? I gówno. +150% do cen.

2. Popyt zgłaszany, a nie realny. Ten postulat mówił o tym, że o ile większość ludzi chciałby kupić mieszkanie (czasem pierwsze, czasem po prostu “lepsze”), o tyle jedynie część będzie w stanie to zrobić.

Teraz już wiemy, że socjalistyczne rządy nie dadzą ludziom zakończyć na chęci i jeśli warunki na to nie pozwolą - pojawią się dopłaty. W 2013 nikt nawet o tym nie myślał.

3. Zła sytuacja na międzynarodowych rynkach finansowych. W tym punkcie chodziło głównie o problemy w kolejnych latach z udzielaniem niskooprocentowanych kredytów hipotecznych, zwłaszcza denominowanych w walutach obcych.

Autor słusznie wskazał jeden z powodów załamania rynku (kredyty frankowe), ale przeszacował długość ich wpływu na sytuację, w 2013 powoli traciło to już na znaczeniu, bo główna fala wzrostów franka miała miejsce w 2008-2011. Pod koniec 2013 IIRC banki odchodziły od kredytów w walutach obcych.

4. Wysokie stopy procentowe. W połowie 2008 roku stopy procentowe w Polsce wynosiły już 6.7% – w praktyce oznaczało to, że kredyt złotówkowy oprocentowany był średnio na 8%. Przy zamierającym finansowaniu walutowym musiało to spowodować znaczny spadek akcji kredytowej, która jest podstawowym motorem dla rynku mieszkaniowego (w szczycie “szaleństwa” 90% mieszkań była kupowana na kredyt). Gdyby stopy pozostały na tym poziomie, bardzo szybko odnotowalibyśmy spadki cen do “rozsądnych” poziomów

Nie, nie odnotowalibyśmy, teraz już wiemy, że nie pozwoli na to rząd - obojętnie,czy pis, czy PO. Autor się mylił.

5. Efekt psychologiczny. Światowy kryzys finansowy wywołał zmianę nastawienia w społeczeństwie. Nagle okazało się, że gospodarka nie musi się ciągle rozwijać, że z dnia na dzień mogą pojawiać się wydarzenia, mogące wywrócić do góry nogami nie tylko nasze osobiste finanse, ale także cały światowy system monetarny. Dodatkowo, w społeczeństwie rozpowszechniała się wizja spadków cen, co wcześniej było prawie nie do pomyślenia.

To byłyby mądre słowa w 2008 (albo teraz). Pisanie o tym po kilku latach spadków i w lodowatym sentymencie - hm. Fajna analiza wsteczna, ale nic z tego nie wynika, sentyment zaczął się powoli akurat wtedy odwracać.

6. 6. Nowa rekomendacja KNF. W tym punkcie Michał opisywał wpływ planowanej rekomendacji (T) na liczbę i wysokość udzielanych kredytów. W skrócie chodziło o to, że Komisja Nadzoru Finansowego planowała wprowadzić ograniczenia na maksymalny stosunek wysokości raty kredytu do zarobków oraz na maksymalną wartość LTV kredytu.

To jakaś lokalna sprawa z tamtego czasu. Jak widać, nie miała żadnego wpływu.

7. Wyższe marże, niższy LTV i trudniejszy dostęp do kredytów. Światowy kryzys finansowy spowodował, że skończyło się kredytowe eldorado. Michał przewidywał, że wzrosną marże banków, ograniczona zostanie maksymalna wysokość kredytów a banki będą bardziej wnikliwie badać zdolność kredytową (jak ja nie lubię tego określenia!) potencjalnych klientów. Wszystko to sprawdziło się bardzo dobrze.

Nie wiem,kim jest ten Michał, ale gówno miał, a nie rację: zaczęliśmy z tamtego miejsca marsz na globalne stopy 0% i helicopter money.

8. Problemy deweloperów.To był kolejny bardzo dobry postulat Michała. Jednak nie docenił on trochę siły tej branży. O ile wyceny giełdowych spółek deweloperskich rzeczywiście szorowały po dnie, o tyle (póki co) nie upadła żadna większa firma

Jak widać deweloperzy wytrzymali, a dziś ich spółki notują rekordowe zyski.

9. Nadchodzące spowolnienie gospodarcze.Postulat nieco zbliżony do punktu 7. W czasach, w których pojawiają się znaczne problemy gospodarcze, rośnie odsetek niespłacanych kredytów.

Teraz już wiemy, że nie - rząd wprowadza wtedy wakajki.

10. Koniec popytu inwestycyjnego. Wraz z końcem szalonych wzrostów cen mieszkań w Polsce i początkami ich spadków w roku 2008 wyparował zupełnie popyt inwestycyjny. We wcześniejszych latach wiele mieszkań kupowanych było tylko po to, żeby za moment odsprzedać je drożej

Kolejny błędny argument. Popyt na beton w Polsce nigdy nie zamarł - nawet po kilku latach spadków. Sentyment został uratowany przez lokaty 0,1%, które naszych rodaków - niezbyt zorientowanych w tematyce inwestowania - pchnął ku kupowaniu klitek. Typowy Polak bowiem, i to żadna tajemnica, umie kupić klitkę na wynajem albo założyć lokatę. I tyle. Nie przewiduję, by się to zmieniło za naszego życia.

11. Inflacja. Należy pamiętać, że nawet, jeśli ceny mieszkań się nie zmieniają, to ich realna wartość spada.

To już typowa krótkowzroczność autora. Inflacja dziś jest, jutro jej nie ma.

Autor tu omawiał opinie jakiegoś "Michała" (mam nadzieję, że skończył karierę analityka - jego argumenty były zupełnie nietrafione), a tu jego własne:

1. Demografia.Najważniejszym czynnikiem decydującym o sytuacji na rynku mieszkaniowym jest demografia…

Tak, to wałkujemy do 2024. Nie zadziałało wtedy. Nie zadziałało teraz. Kiedy zadziała? może w 2040? Nie wiem, póki co demografia skutkuje tym, że wymierają mniejsze ośrodki, a rosną większe.

już teraz można pokusić się o stwierdzenie, że mieszkań w Polsce jest za dużo

Byłoby to bardzo głupie stwierdzenie, jak czas pokazał.

2. Liczba mieszkań. Jak wspominałem przy okazji poprzedniego punktu, liczba mieszkań ciągle się zwiększa, a liczba ludności zaczyna spadać (proces ten będzie przyspieszał). Aktualnie w ofercie deweloperów jest prawie 50.000 mieszkań, do tego mamy jeszcze rynek wtórny, także jest z czego wybierać. Dodatkowo, wg GUS w budowie jest w tej chwili mniej więcej 700.000 mieszkań! Najpewniej ogromna większość zostanie ukończona i zasilą one (i tak już duże) krajowe zasoby mieszkaniowe. Do tego ciągle rozpoczynane są nowe inwestycje (widać już pierwsze oznaki zakończenia spadku liczby rozpoczętych budów po wejściu w życie ustawy deweloperskiej), więc “towaru” na pewno nie zabraknie.

A jednak nie był to udany argument. Przypominam, w 2013. Cała narracja autora spaliła się kompletnie w kolejnych latach. Okazało się, że te "700k mieszkań w budowie", które miały szokować czytelnika w 2013, to był pryszcz w porównaniu z realnym popytem na klitki w Polsce.

3. Zgodnie z przyjętą rekomendacją S III, od 2014 roku będzie wymagany minimalny wkład własny przy zaciąganiu kredytu, w wysokości 5% (w 2017 roku będzie to już 20%). Wyeliminuje to z rynku klientów, którzy nie dysponują sporymi oszczędnościami

Już wiemy, że załatwiono to socjalem ("mieszkanie bez wkładu własnego"), zresztą minimalny wkład własny nie przekroczył 10% i nie zatrzymał popytu na klitki.

4. Wzrost stóp procentowych. Aktualnie (praktycznie na całym świecie) mamy do czynienia z historycznie niskimi stopami procentowymi.

xD no i spadły potem do zera. Sorry.

5. Bankructwo Polski.Ostatnie wydarzenia związane z przejęciem obligacji OFE (kiedyś to podobno były nawet “nasze” obligacje) oraz zawieszenie progów ostrożnościowych dotyczących zadłużenia państwa pokazują, że sytuacja finansowa Polski staje się dramatyczna.

Coś się nie udało w tej wizji Kubusia-Fatalisty. Polska wyszła z kryzysu obronną ręką i przetrwała 8 lat pisu.

6. Podatek katastralny.

Nawet nie chce mi się rozwijać. Nie było, nie ma, nie będzie.

7. Fundamenty. Wielokrotnie już na tym blogu poruszano kwestie nieco bardziej fundamentalne. Nie wydaje się sensownym, żeby na przysłowiowe kilka cegieł w bloku (które przecież nie są już teraz nawet cegłami) trzeba było pracować 30 lat.

Teraz trzeba pracować 60 lat. Pozdro, panie analityk.

Jak już pisałem w artykule o zdolności kredytowej, za bezpieczny uznaje się kredyt na maksymalnie 3-krotność rocznych dochodów

To by dawało około 240k w takiej Warszawie w 2023 (średnie zarobki UOP na rękę). Założenia autora nierealne.

8. Spadek kosztów najmu. Wraz ze spadkiem cen mieszkań, z którym mamy do czynienia od kilku lat, spadają także ceny najmu mieszkań. Będą one spadać jeszcze bardziej,

Taaa. Wzrosły x2. Polecam treść tego punktu. Kropka w kropkę to samo, co piszą w 2024.

9. 9. Rozwój infrastruktury. Rozwój infrastruktury to kolejny argument za tym, że liczba mieszkań będzie się zwiększać. Kolejne drogi, metro (może doczekamy go także w innych miastach?) oraz inne ułatwienia komunikacyjne sprawiają, że duże miasta się rozrastają i dochodzi sporo nowych terenów, które można przeznaczyć pod inwestycje mieszkaniowe. Należy zauważyć, że twierdzenie, iż w Polsce ziemi nie przybywa jest błędne – ziemi przybywa wraz z każdą nową drogą.

Nie wiem, co autor wciągał pisząc te słowa, bo jest odwrotnie (i było odwrotnie w 2013) - atrakcyjnej ziemi ubywa, a jej cena rośnie.

10. Mieszkania deweloperskie to badziew straszny ;) Jak powszechnie wiadomo, jakość aktualnego budownictwa mieszkaniowego jest, delikatnie mówiąc, taka sobie. W końcu jeszcze niedawno (do 2008 roku) klient kupował wszystko, co było do sprzedania… więc po co budować lepiej? Mamy więc teraz zagłębia bloków bez infrastruktury, bez szkół, czasem nawet bez sensownego dojazdu.

Nic się nie zmieniło a mimo to cena wzrosła o 150%.

11. 11. Zakredytowani. Aktualnie mamy około 1.7mln obsługiwanych kredytów hipotecznych. Mniej więcej 700 tys. z nich to kredyty we frankach szwajcarskich. W przypadku połowy tych kredytów, ich szczęśliwi posiadacze są winni bankom więcej niż warte jest mieszkanie. Tacy klienci nieprędko wrócą na rynek mieszkaniowy, żeby kupić większe/lepsze mieszkanie.

A jednak wrócili :) I doszli nowi.

Autor potem dodaje 4 punkty prowzrostowe, które okazały się o wiele bardziej celne, niż spadkowe bajania.

Nie piszę tego jako wzrostowicz czy spadkowicz. Przestrzegam jedynie przed błędnym formułowaniem wniosków, jak ten "Michał" no i autor strony. ;)

#nieruchomosci

[niewiemjakiwybrac]

@Yuri_Yslin: Ten Michał to pewnie @mickpl

[WaveCreator]

@Yuri_Yslin: tl;dr: to chłop w sumie wcale nie miał aż tak złych wniosków gdyby nie to, że rządy robiły od tego czasu co mogły by nie pozwolić rynkowym mechanizmom na działanie gdy zaczynało robić się nieco słabiej dla deweloperów.

[PfefferWerfer]

@Yuri_Yslin: Ja dałem się właśnie zbaitować takim artykułom jako młody dorosły w 2013-2015, zamiast się pakować po same kule to zacząłem studia/emigrację/próby własnego biznesu - little did I know że największym biznesem z nieporównywalnymi stopami zwrotu byłoby wtedy kupienie kurnika w Krakowie czy Gdańsku xD

No ale cóż - co się odwlecze to nie uciecze i zamiast na historycznym dołku to kupiłem na historycznej górce jak już przejrzałem na oczy (

[Czoso]

Wziąłeś jakiś jeden przypadkowy artykuł i go "rozjechałeś". Jeszcze, żeby to było Financial Times albo coś ciekawego, a to jakiś przypadkowa internetowa strona. Przyznaję ci nagrodę imienia Krzysztofa Stanowskiego xD

[Yuri_Yslin]

@Czoso: Dzięki xD ej, ale raczej chodziło mi o porównanie argumentów "wtedy" i "teraz". Bo jeśli teraz są takie, jak wtedy, to chyba jednak nie działają ;)

[BurzaGrzybStrusJaja]

Moim zdaniem, za 25-30 lat, kiedy większość osób zakończy spłacanie swoich kredytów hipotecznych, mieszkania będą praktycznie “za darmo”.

@Yuri_Yslin: minęło dopiero 10 lat, za kolejne 15-20 lat ta prognoza może się zmaterializować. No chyba, że ściągniemy do siebie miliony uchodźców, a Polska stanie się głównym kierunkiem turystycznym XD

Koleś nie przewidział kilku rzeczy takich jak np. AiRBnB i trzymanie betonu (nawet pustego) jako najlepszej lokaty.

[makamele]

@Yuri_Yslin: ale "wtedy" była inna sytuacja

artykul powstal w czasie spadkow (czyli jednak nieruchy moga spadac), a wiadomo, ze w gospodarce mamy cykle (wiadomo, po czasie latwo jest sobie oceniac)

Do tego nie wzial pod uwagi mnostwa emigrantow, ktorzy byli w stanie na produkcji w DE/NL w miesiac odkladac na 2m2 mieszkania; obecnie juz sie nie dorobisz na zachodzie nawet na specjalistycznych stanowiskach (ceny mieszkan mamy jak w bogatych zachodnich miastach)

[Yuri_Yslin]

Koleś nie przewidział kilku rzeczy takich jak np. AiRBnB i trzymanie betonu (nawet pustego) jako najlepszej lokaty.

@BurzaGrzybStrusJaja: Spoko, nie przeczę, ale zauważ, że pisał np. o tym, że mieszkań jest za dużo. A jednak przybyło 2 miliony (? nie wiem ile dokładnie, ale sporo) i popyt nadal jest olbrzymi więc to był wniosek z dupy.

[kdgc]

@Yuri_Yslin xd ale weźcie wy pod uwagę, że to był początek nowego cyklu i w sumie można się było wtedy bezpiecznie ładować po same jaja w nieruchy. Co innego mamy teraz na końcu cyklu, gdzie niedługo trupy zaczną wypadać z szafy. I jak myślicie, że rzont albo inne banki centralne mają sytuacje pod kontrolą to polecam przeanalizować ostatnią akcje z upadkiem SVB i posłuchać przesłuchań w kongresie. Goście raportowali w Excelu że

[Yuri_Yslin]

@kdgc: Myślę, że koniec cyklu to wygaśnięcie ostatniego programu dopłat. Na taki moment zdaje się poczekamy do 2028. Do tego czasu myślę, że będzie 10-15% rocznie up. Niestety, jestem realistą.

[acpiorundc]

@Yuri_Yslin: gościu nie wziął pod uwagę wojny z 2014 roku, która spowoduje, że powoli tysiące Ukraińców będzie przyjeżdżać do pracy/na stałe do Polski. Pomimo tego, że wtedy w Polsce dobrze się nie zarabiało a będą tu przyjeżdżać bo jest bezpieczniej. Od 2014 do 2021 raptem 7 lat przybyło 1,5 mln Ukraińców. No i 2022 czyli dodatkowych 1,5-3 mln. Razem 3-4,5. Teraz wyjechało do Niemiec ale nadal jest ich tu w okolicy

[lagopus]

Teraz już wiemy, że socjalistyczne rządy nie dadzą ludziom zakończyć na chęci i jeśli warunki na to nie pozwolą - pojawią się dopłaty. W 2013 nikt nawet o tym nie myślał.

@Yuri_Yslin: Nie zgadzam się, przecież to rok interwencji w strefie euro, zaraz po interwencjach dotyczących subprime. Można jak najbardziej było się spodziewać. Taka jest umowa społeczna, wydawajcie a w razie potężnego problemu państwo pomoże. Nie jest na rękę państwu dużo

[lagopus]

xd ale weźcie wy pod uwagę, że to był początek nowego cyklu i w sumie można się było wtedy bezpiecznie ładować po same jaja w nieruchy.

@kdgc: Nie wiem dlaczego zakładasz że teraz jest koniec cyklu. IMO teraz jest początek, koniec był przed BK2. Rok 2008 to wyjątek gdzie nieruchy były w centrum.

[BurzaGrzybStrusJaja]

@Yuri_Yslin: nie przewidział imigracji, wojny i zakupowego szału. Może jest 2mln więcej mieszkań, ale jest też 2mln pustostanów XD

[Eugeniusz_Zua]

@PfefferWerfer: w sumie tak samo byłem głupi i wziąłem ostrożnie bardzo mały kredyt na kurnik deweloperski. A trzeba było pakować się po same kule w kredyt na duże mieszkanie blisko centrum ehhh